曾X与朱XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

曾X与朱XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0702民初1880号原告：曾X，女，1990年1月28日出生，住赣州市章贡区，委托诉讼代理人：梁XX，江西XX律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王文喜，江西XX律师，特别授权代理。被告：朱XX，男，1987年2月4日出生，住赣州市章贡区，委托诉讼代理人：黄XX，江西XX律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李XX，江西XX律师，特别授权代理。原告曾X与被告朱XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾X及其委托诉讼代理人王文喜，被告朱XX及其委托诉讼代理人黄XX、李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房屋转让费180000元；2、被告赔偿原告经营损失21.6万元（自2016年3月份至2017年2月份）（已扣除经营成本），以上合计39.6万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原赣州市章贡区营角上**店面承租人，原告与被告于2013年12月16日签订一份《转让合同》，约定转让费用为18万元，并且被告保证转让给原告的××上6号店面在三年内（2014年2月至2017年2月）不会被拆除及整改。原告受让该店面后，以该店面作为章贡区××乐器行的经营场所，并对该场所进行了装修，共花费754809.19元。原告经营至2015年10月份，得知该店面因公共利益需要拆迁，原告于2016年3月份配合相关拆迁部门及时搬离该经营场所，后原告多次找到被告协商要求退还转让费用遭拒绝，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2、《转让合同》证明原告与被告签订的转让合同以及合同约定的内容，被告已经违反合同约定，原告有权要求被告返还转让费用并承担经营损失；证据3、装修费用发票，证明原告装修房屋共花费754809.19元，原告在与被告约定的转让合同期内为装修房屋损失巨大，原告有权要求被告承担经营损失；证据4、章贡区××乐器行票据（部分），证明原告经营章贡区××乐器行的经营每月纯收入为1.8万元，原告有权要求被告承担至2017年2月份的经济损失。被告辩称，1、被答辩人要求赔偿经济损失及转让费没有事实与法律依据；2、店面经赣州市章贡区人民政府进行拆迁和征收，原告已经在拆迁和征收中获得了超额补偿，根本不存在答辩人要向被答辩人进行赔偿的事由。被告为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、（2016）年第2号《赣州市章贡区人民政府关于桔红T街周边地块棚户区改造国有土地上房屋征收决定的公告》，证明房屋拆迁是政府行为，房屋征收是不可抗力，对于被告来说无法预料；证据2、付款凭证、评估报告书摘要，证明原告作为店面的实际经营者获得了赣州市章贡区人民政府的经营补偿，原告要求被告进行补偿没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证，对原告提交的证据1，被告提交的证据1、2，当事人不持异议，本院对其三性予以认定并在卷佐证。对当事人持有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据2，被告对其关联性及证明对象持有异议，经核实，该组证据为原、被告双方当事人自愿签订，约定了双方的权利义务，本院对其三性予以认定；2、原告提交的证据3，被告对其三性持有异议，经核实，该部分票据并非正式发票，是否真实发生无法确认，且其装修费用与本案审理范围不具有关联性，本院对其三性不予确认；3、原告提交的证据4，被告对其三性持有异议，经核实，该组证据无法反映原告的经营收入的真实性，本院对其关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月16日，原告曾X与被告朱XX签订《转让合同》，约定：被告将章贡区××上6号整栋店面（原××上土菜馆及××咖啡厅）转让给原告，转让费用为180000元，原告于合同签订当日支付被告178000元，原告开始交水电费时减去被告之前的水电费后支付剩余转让款（被告水电费从剩余款中扣除）。被告保证转让给原告的××上6号整栋店面（原××上土菜馆及××咖啡厅）可以正常装修及营业并在三年（2014年2月至2017年2月）不会被拆除及整改；若被告不能按照合同条款执行，原告有权要求被告赔偿因此造成的损失。合同签订后，原告向被告支付了转让款178000元。原告对受让的店面进行了装修并营业。2015年10月，原告承租的店面接到章贡区人民政府通知需进行拆迁，原告于2016年2月腾出店面。2016年3月10日，原告收到章贡区人民政府发放的搬迁补偿费750元、停产停业损失8865.5元、装修工程补偿费378248元、空调拆除损失2950元。之后，原、被告因转让费等事宜产生争议，原告遂诉至本院要求依法处理。另查明：1、关于原告支付的转让款数额，原告无法提供剩余2000元的支付凭证，被告称因原告认为接收店面后有部分东西缺少，故扣除了被告2000元的转让款未再支付；2、原告领取的章贡区人民政府发放的停产停业损失款项为2015年10月至2016年2月的停业损失。本院认为：原、被告签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依合同约定履行自己的义务。关于原告支付的转让费数额问题，由于原告未提供剩余款的支付凭证，被告认可剩余款项已抵扣了店面缺少的东西，故本院确认原告向被告支付的转让费金额应为178000元。关于被告对店面三年内不会被拆除及整改的保证是否有效的问题，由于通常情况下正常使用的房屋不存在被拆除及整改的问题，这里的被拆除及整改应包含了因政府拆迁行为的情形，被告作为一名具有完全民事行为能力的人在明知政府拆迁行为属不可抗力的情形下仍然作出保证，就应该为其所作的保证承担相应的法律后果，原告受让的店面在约定的期限内出现了被拆迁的情况，被告就应依约定承担赔偿原告损失的违约责任，但鉴于双方的合同已部分履行，要求被告全额退回转让费不合理，本院酌定由被告退回原告从2016年3月起至2017年2月止的转让费损失59333.33元（178000元÷36个月×12个月）。关于原告的经营损失问题，由于原告经营时间的长短会对其固定顾客群的形成产生影响，搬迁势必会影响其营业收入，故被告应对原告预期可得利益的损失进行赔偿，本院酌定参照政府对原告所作的补偿标准进行计算，即被告应赔偿原告从2016年3月起至2017年2月止的经营损失为21277.2元（8865.5元÷5个月×12个月）。综上，本院对原告要求被告返还房屋转让费及赔偿原告经营损失的诉请予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱XX于本判决生效之日起7日内向原告曾X退回转让费59333.33元；二、被告朱XX于本判决生效之日起7日内支付原告曾X经营损失21277.2元；三、驳回原告曾X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，由原告曾X承担5766元，被告朱XX承担1474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本二份，并于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。审　判　长　　刘XX民陪审员　　张XX书　记　员　　李XX