张*业、罗*云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　湘潭市中级人民法院民事判决书

　　(2018)湘03民终207号

　　上诉人(原审被告)：张XX，男，1967年2月14日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。

　　被上诉人(原审原告)：罗XX，男，1963年2月26日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。

　　委托诉讼代理人：王珊，湖南XX律师。

　　上诉人张XX因与被上诉人罗XX房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2016)湘0304民初1773号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月12日作出(2017)湘03民终284号民事裁定，撤销湘潭市岳塘区人民法院(2016)湘0304民初1773号民事判决，将本案发回重审。湘潭市岳塘区人民法院据此重新组成合议庭审理了本案，并作出(2017)湘0304民初1640号民事判决。上诉人张XX仍不服该一审判决，向本院再次提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　上诉人张XX上诉请求:1、撤销一审法院2017年10月23日作出的(2017)湘0304民初1640号民事判决;2、依法裁定该房屋转让合同无效或者裁定可以撤销的合同，并依法各自承担相应责任;3、依法驳回被上诉人的诉讼请求;4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对合同内容性质认定事实错误。(一)1该房屋当时双方共同确认未依法登记领取权属证书的情况下，签订的“房屋转让合同”，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定;2合同注明房屋转让价格六万元与实际成交价不符，目的是被上诉人少缴税款，此行为违反《城市房地产管理法》第三十五条关于不得虚报或做不实申报的规定。根据《合同法》第五十二条规定，双方签订的转让合同因违反前述法律规定，属于无效合同。(二)一审判决认定双方签完合同后，上诉人将国土证等交付给被上诉人的事实让上诉人震惊，完全是无法无据的认定，偏袒被上诉人，与双方合同注明“无证照”和“买土地发票”的事实相违背。被上诉人冒领国土证应追究查处。(三)上诉人在2002年初建成案涉房屋后，就在当年5月8日向有关部门提交了《关于请求办理国有手续的请求报告》，但报告递交后就音信全无，直到接到原一审判决，到国土局调取档案，才发现国土证等材料在2002年8月14日就办好了，由于国土等部门未尽法定职责，及时通知权利人上述情况，致使上诉人误认为案涉房屋不能取得所有权证，才与被上诉人签订当时共同确认无证照的房屋转让合同。双方都清楚如果有证照，自然就没有房屋买卖的可能，这是双方签订合同前的口头约定和共同意见，依据以上情形，该合同属于合同法第五十四条规定的“因重大误解订立的”合同，上诉人请求二审法院依法撤销该合同。上诉人已向法院起诉国土局等相关行政机关，未尽法定职责和义务，未将早已办好的国土证颁发给具有真实法定权利的上诉人，此案正在审理中。二、一审判决适用法律错误。(一)本案根据特别法优先原则，应适用更具体，针对性更强的《城市房地产管理法》，不应适用《物权法》;(二)因案涉房屋当时是无证照签订的合同，不应适用《物权法》第一百四十七条;(三)根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。但本案的房屋转让合同，因违反《城市房地产管理法》第三十八条的规定，不属于依法成立的合同，属无效合同。本案关键是双方未对该房屋的权属证明做好调查落实才造成重大误解而签订的转让合同，应根据《合同法》第五十八条规定，相互返还财产，并根据各自过错承担责任;(四)一审判决认定上诉人12年从未就此房屋向被上诉人提出异议是错误的。上诉人多次向被上诉人针对房屋买卖提出异议，并在被上诉人要求办理过户时，多次主张重新就有证照的房屋进行商议，上诉人爱人及姐姐也多次要去找被上诉人将房屋拿回，都是上诉人予以制止。双方在就办理过户事宜进行协商时，上诉人多次提出该的房屋转让事宜需要重新协商。被上诉人在此次房屋转让中存在多项不诚信的行为，未经上诉人同意冒领国土证，并诬陷是上诉人在合同签订后将国土证交给的被上诉人，同时，被上诉人在合同中故意降低房屋成交价格，欺骗房产管理部门，损害社会公共利益。综上，本案房屋转让合同自始无效，上诉人有权拒绝履行，请求二审法院1、裁定该国有土地使用权为法定权利人张XX所有;2、裁定本案所涉房屋转让协议无效或者撤销该合同;3、撤销一审判决;4、驳回被上诉人的诉讼请求;5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

　　被上诉人罗XX答辩认为：一、一审判决认定上诉人与被上诉人于2004年9月6日签订的《房屋转让合同》合法有效，认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人抗辩房屋买卖合同无效没有法律依据，本案房屋买卖合同为有效合同;2、本案转让房屋未办理房屋所有权登记，并不影响房屋买卖合同的效力;3、房屋转让合同中约定价款与实际成交价不一致，并不影响合同效力，房屋至今没有办理初始登记，导致不能办理过户手续，不存在上诉人所称“瞒报、虚假申报”的情形，上诉人以合同约定价款与实际成交价不一致认为合同无效不能成立;4、本案转让房屋所占土地性质为划拨土地，但并不影响房屋买卖合同的效力。二、一审判决上诉人继续履行合同，配合被上诉人办理诉争房屋及所占土地的过户手续，事实清楚。1、被上诉人已履行《房屋转让协议》项下付款义务，上诉人也已履行交付房屋的义务;2、上诉人未配合被上诉人办理房屋产权过户手续的义务是本案产生纠纷的根本原因。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人罗XX向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告签订的《房屋转让合同》，一个月内办理转让房屋的初始登记，并将转让房屋及所占土地变更登记到原告名下;2、请依法确认被告在拒不履行生效判决或调解确认被告办理转让房屋的初始登记、转让房屋及所占土地的变更登记的义务，原告可单独持生效判决或调解，到相关部门办理转让房屋的初始登记，以及转让房屋和所占土地变更登记到原告名下的手续;3、依法判令上述初始登记、变更登记产生的税、费由被告承担;4、由被告承担本案诉讼费用。

　　一审法院认定事实如下：罗XX与张XX于2004年9月6日签订《房屋转让合同》，内容为：“张XX现有房屋土地面积80㎡二层转让给罗XX同志，无证照，无水电，房屋产权费用归罗XX负责，房屋转让价格陆万元整，买土地发票给罗XX后，罗XX一次性付清”。罗XX于同日向张XX实际支付了房屋转让款102000元，张XX出具了收据。罗XX与张XX签订合同后，张XX将房屋及国有土地使用证[潭国用(2002)字第XXX号]、建设用地规划审批单、建设用地规划许可证交付给罗XX，罗XX对房屋进行装修后入住，至今仍居住在该房屋内，已居住长达12年。在此期间张XX从未就此房屋向罗XX提出过任何异议。罗XX多次通知张XX配合办理国有土地使用证的过户手续，张XX屡次推脱，导致本案纠纷产生，原告特诉至法院提出如诉称所诉之请求。

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　　一审法院认为：本案的争议焦点为罗XX与张XX于2004年9月6日签订的《房屋转让合同》是否有效，对双方是否具有约束力。该院认为《房屋转让合同》签订时，罗XX及张XX均在合同上签字确认，罗XX按照合同约定履行了支付购房款的义务，张XX收到购房款后将房屋及房屋的国有土地使用证、建设用地规划审批单、建设用地规划许可证交付给了罗XX，罗XX对房屋进行了装修，且在罗XX居住的12年间，张XX从未向罗XX就此房屋提出过任何异议，足以证明张XX出售房屋意思表示真实。本案涉诉房屋交易时已办理国有土地使用权证、建设用地规划审批单、建设用地规划许可证，虽尚未办理房屋产权证，但并不属于国家法律明令禁止买卖的房屋，因此罗XX与张XX签订的房屋转让合同合法有效，对双方具有约束力。本案涉诉房屋及土地迟迟不能办理过户手续是由于张XX拒绝履行相关协助义务，罗XX与张XX签订的房屋转让合同合法有效，作为卖方的张XX应协助买方罗XX办理相关产权的过户手续，由于该房屋尚未办理房屋权属证书，只有国有土地使用证，因此张XX应配合罗XX办理房屋权属证书，并配合办理房屋及所占土地转移登记手续。在本案中，房屋所占土地性质为划拨用地，应按相关法律法规的规定办理转让手续。罗XX与张XX签订的房屋转让合同中约定了房屋产权费用由罗XX负责，因此办理相关过户及房屋产权费用由罗XX承担，故罗XX要求判令张XX承担办证的各项费用的诉讼请求该院不予以支持。张XX辩称其与罗XX签订的房屋转让合同系无效合同或可撤销合同的辩解意见与本案查明的事实及相关法律规定不符，该院不予采信。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，判决：一、被告张XX应继续履行与原告罗XX签订的《房屋转让合同》，并在本判决生效之日起一个月内协助罗XX去相关部门办理房屋所有权的初始登记，并配合办理转让房屋及所占土地的转移登记手续;二、确认被告张XX在本判决生效后未履行本判决第一项确定的义务，原告罗XX可单独持生效判决，到相关部门办理房屋所有权的初始登记，以及转让房屋和所占土地转移登记手续;三、驳回原告罗XX的其他诉讼请求。本案案件受理费2340元，由被告张XX负担。

　　二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交证据。

　　经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。

　　本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定“有下列情形之一的，合同无效：……;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”。以上规定表明，合同如违反法律的效力性强制性规定将导致无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条第二款规定“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”;第三十八条第(六)项规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。该两条款的规定是对国家税收征管以及不符合规定条件的房地产在办理权属登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并非针对房地产买卖合同效力的强制规定，其以维护国家税收秩序和房地产权属登记管理秩序为立法目的，因此，该两条款均属于管理性强制性规范，并非效力性强制性规范。双方当事人之间的房屋转让合同虽有违前述法律规定，但不因此导致其无效。上诉人张XX关于案涉房屋转让合同违反《城市房地产管理法》第三十五条、第三十八条规定，应认定无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。

　　我国合同法规定的重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。当事人的误解必须是对合同的内容构成重大的误解，一般包括对合同的性质，对方当事人、标的物种类、质量、规格、数量、履行地点、履行期限、履行方式等的错误认识。本案中，上诉人张XX主张因其误认为所建房屋不能办理权属登记而将其转让，实质上属于对国家房地产权属登记办理的相关规定认识不清，并非对合同的内容本身存在认识上的错误，不构成合同法意义上的重大误解。同时，上诉人还主张双方合同确定的房屋“无证照”情形，与房屋已于2002年8月办理了《国有土地使用证》的实际情况相违背，也构成上诉人的重大误解。对此，本院认为，首先，案涉房屋的《国有土地使用证》本身就是应上诉人申请而办理出证，上诉人完全可以通过征询相关主管部门而掌握是否已经出证的真实情况，上诉人从2002年5月8日申请办理国有土地手续到2004年9月与被上诉人签订房屋转让协议逾两年时间，仍称不知《国有土地使用证》已经出证，有违常理，即便确实对此不知情，也是其自身怠于行使权利所致;其次，双方订立房屋转让合同的根本目的在于出卖房屋和获得价款，在双方签订房屋转让协议时，案涉房屋是否已经办理了《国有土地使用证》，并不直接影响双方实现其合同目的，不能对合同发生法律效力产生障碍。因此上诉人认为双方在协议中明确的房屋“无证照”的情形与实际情况相悖以及其误认案涉房屋不能办理权属登记，房屋转让合同属于有重大误解的可撤销合同的上诉理由不成立，本院不予采纳。

　　如前所述，上诉人张XX与被上诉人罗XX之间的房屋转让合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律效力性强制性规定，故合法有效。罗XX提起本案诉讼，请求判令上诉人继续履行合同，协助办理相关房屋的产权登记，其权利来源于前述房屋转让合同。双方签订合同后，案涉房屋的《国有土地使用证》系由上诉人交付给被上诉人，还是如上诉人所主张的系被上诉人到国土局冒领既不能影响双方合同效力，也不能阻却被上诉人依据合同请求权要求上诉人履行合同义务。因此上诉人提出国土证系由被上诉人擅自赴国土局冒领，并已针对相关行政机关提出行政诉讼的上诉理由与本案实体处理无关。

　　《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。该条款是关于合同效力和物权效力区分的规定,其中“除法律另有规定”系指法律对合同的生效具有另外的特别规定。上诉人提出的《城市房地产管理法》第三十八第(六)项的规定系针对不符合规定条件的房地产在办理权属登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并非针对合同生效的强制规定，不属于前述条款规定的“除法律另有规定”的情形;同时，《物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。该条款是对建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转而一并处分的规定。双方当事人签订案涉转让合同的标的为房屋，根据该条款规定的“地随房走”的原则，需适用该条款规定以全面确定当事人的权利义务。故此，一审判决适用《物权法》第十五条、第一百四十七条以及我国《合同法》第四十四条规定处理本案并无不当。上诉人认为一审判决适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。此外，对于房屋转让后房屋所有权及国有土地使用权的转移、变更登记手续的办理程序，国家及各地方均具有明确规定，人民法院的判决亦应尊重此类规定。就本案而言，上诉人如拒不履行生效判决确定的协助义务，被上诉人可依据法律规定申请人民法院强制执行。一审判决判令在上诉人不履行判决书第一项确定的协助义务的情况下，确认被上诉人可单独到相关部门办理相关房屋权属的转移登记没有法律依据，本院依法予以纠正。

　　综上所述，一审判决审理程序合法，适用法律正确，但确认被上诉人可单独持生效判决，到相关部门办理相关权属转移登记手续不当。依据《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：

　　一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2017)湘0304民初1640号民事判决第一项;

　　二、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2017)湘0304民初1640号民事判决第二、三项;

　　三、驳回被上诉人罗XX的其他诉讼请求。

　　本案一审诉讼费2340元，按一审判决执行;二审诉讼费2340元，由上诉人张XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长 罗X

　　审判员 周X

　　审判员 **

　　二〇一八年六月二十五日

　　书记员 刘X