赵XX与XXxx置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　赵XX与XXXX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　闽侯县人民法院

　　(2018)闽0121民初2031号

　　原告：赵XX，男，1988年11月3日出生，汉族，住XX省永泰县。

　　委托诉讼代理人：郭守明，XXXX执业律师。

　　委托诉讼代理人：柯XX，XX谨而信律师事务所执业律师。

　　被告：XXXX公司，住所地XX省福州市闽侯县南屿镇南屿镇政府附属楼二层101。

　　法定代表人：林XX，职务董事长。

　　委托诉讼代理人：林XX，该公司员工。

　　原告赵XX与被告XXXX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵XX的委托诉讼代理人郭守明以及被告XXXX公司的委托诉讼代理人林XX到庭参加诉讼。本院现已审理终结。

　　赵XX向本院提出诉讼请求：判决XXXX公司向赵XX支付逾期交房违约金61620.46元(以已支付购房款973467元为基数，日万分之三为标准，自2015年10月1日起计算至2016年4月28日止共211日)，并承担本案诉讼费用。庭审中，赵XX变更诉讼请求为判决XXXX公司支付逾期交房违约金136090元(以已支付购房款973467元为基数，日万分之三为标准，自2015年10月1日起计算至2017年1月9日止共466日)。

　　事实和理由：2013年4月8日，赵XX与XXXX公司签订《商品房买卖合同》，购买XXXX公司开发的位于闽侯县顺华XX1404单元号房，购房金额为973467元。合同签订后，赵XX依约履行了全部付款义务。按照购房合同第八条约定，XXXX公司应于2015年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付赵XX使用。购房合同第九条约定，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。XXXX公司由于自身原因未能按照合同约定的时间交房，并且多次违背承诺，交房时间一拖再拖，直至2017年4月10日才交付房屋。截至起诉之日，XXXX公司未向赵XX支付约定的违约金。赵XX认为，XXXX公司延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。

　　XXXX公司辩称，一、XXXX公司已收到赵XX支付的全部购房款。二、XXXX公司已积极履行了交房义务，同时赵XX并未遭受实际损失，赵XX主张的违约金过高。1.赵XX并未遭受实际损失，违约金不应超过同地段同类房屋租金标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。赵XX主张的损失应当是指XXXX公司未能及时交付房屋导致赵XX无法及时使用房屋。随着福州房地产市场的不断升温，讼争标的房产的价值已从王XX购房时的7987.09元/平方米升至2万余元/平方米，产生了巨大的升值。故从经济的角度来看，赵XX并未遭受任何损失;从赵XX使用购置房屋的角度看，购房合同第九条约定的违约金为日万分之三远远高于同期同类房屋租金标准，也高于银行同期贷款利率，故无论是以同期同类房屋的租金标准还是按照同期同类银行贷款利率计算，业主主张的违约金均已远远超出了其实际损失。因此，XXXX公司主张的违约金不应当超过同地段同类房屋租金标准。2.XX公司仍积极履行了合同义务，积极推动完成施工并及时通知交房。尽管按照合同约定，XXXX公司出现逾期的情况，但XXXX公司在面临严重困境和债务负担的情况下，仍坚持与多方协调，努力完成了顺华世纪鸥洲高层的施工及交房验收，同时也在符合交房条件后的第一时间通知高层的各位业主前往办理交房手续，可知XXXX公司仍积极履行了合同义务。综上所述，XXXX公司认为赵XX按照日万分之三支付违约金没有事实依据，且与赵XX实际损失不符，请求法院依法判决。另违约金计算的标准要按合同第九条第1点分段计算。

　　当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2013年4月8日，赵XX与XXXX公司签订《商品房买卖合同》，约定赵XX向XXXX公司购买其开发的位于闽侯县顺华XX第1#楼14层1404单元号房，房屋总价款973467元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三〔该比率应不小于本条第(1)项和第七条中的比率〕的违约金。合同签订后，赵XX向XXXX公司支付购房款973467元。2016年4月21日，XXXX公司通知赵XX在2016年4月25日至27日办理入住手续。2017年4月10日，赵XX办理案涉房屋入住手续。

　　2016年4月21日，顺华世纪鸥洲B区1#楼经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。2017年1月9日，顺华世纪鸥洲B区1#楼经消防验收合格。

　　本院认为，赵XX与XXXX公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，赵XX依约支付了全部房价款，XXXX公司应按合同约定在2015年9月30日前将符合约定条件的房屋交付赵XX。现XXXX公司未在约定期限内向赵XX交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故对赵XX要求XXXX公司支付违约金的主张，本院予以支持。按照合同约定，违约金的起算时间为合同约定的最后交付期限的第二天即2015年10月1日，计算至实际交付之日。虽然XXXX公司已通知赵XX于2016年4月25日至27日交房，但讼争房屋于2016年4月21日通过综合验收、于2017年1月9日消防验收合格，即讼争房屋至2017年1月9日才具备交房条件。在此期间，赵XX未办理收房手续，故本案违约金应计算至讼争房屋具备交房条件日即2017年1月9日为宜。赵XX主张违约金为136090元(973467元×0.03﹪×466天)，本院予以照准。XXXX公司主张赵XX要求的违约金过高，应予调整，但其并未就赵XX请求的违约金超过其所遭受的损失进行举证，故对XXXX公司的该项主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

　　一、XXXX公司应于本判决生效之日起十日内向赵XX支付逾期交房违约金136090元;

　　二、驳回赵XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3022元，由XXXX公司负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX省福州市中级人民法院。

　　审判长 陈彬

　　人民陪审员 洪XX

　　人民陪审员 程天池

　　二〇一八年六月二十日

　　书记员 包XX