福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终3962号
上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门XX公司，住所地福建省厦门市思明区东XX。
法定代表人：李XX，执行董事。
委托诉讼代理人：郑X，福建XX律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈XX，男，1981年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：冯XX，北京盈科（泉州）律师事务所律师。
原审第三人：厦门XX公司，住所地福建省厦门市海沧区沧林东XX。
法定代表人：陈X，总经理。
委托诉讼代理人：林XX，男，员工。
上诉人厦门XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人陈XX、原审第三人厦门XX公司（以下简称中XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陈XX的诉讼请求，支持XX公司的反诉请求，一、二审诉讼费用由陈XX承担。事实与理由：一、一审判决认定XX公司未如实告知讼争房产权属无法办理至个人名下属认定事实错误。1、双方在签订合同之前，融信幸福海岸SOHO房产项目（以下简称涉案项目）已经有成功办理企业产权转个人名下的案例。2、XX公司在2017年4月中旬获知企业产权不能过户到个人名下，且厦门市不动产登记中心仅是暂停收件，并未拒绝办理企业产权过户到个人名下。签约当天及之前，XX公司并不知道涉案项目房产权属无法办理至个人名下。二、一审法院认定XX公司没有告知陈XX注册没有实际运营企业进行购房的事实，且该事实对合同履行产生重大影响错误。1、注册没有实际运营企业进行购房，对企业产权过户至个人名下，没有任何影响。不论注册的企业是否实际经营，与企业产权转移到个人名下没有因果关系。以企业名义购买涉案项目，是为也让自己有资格购买涉案项目，且购买价格比以个人名义购买价格优惠7-10%。以企业名义购买房屋在法律上是合法的。2、XXX将近1000多套左右的房子，都是以企业名义进行购买的，陈XX是炒房客，是知晓的，其因为价格便宜才购买企业产权。3、融信开发商在交房之前成功办理一套企业产权转个人名下，坚定了类似陈XX的炒房客积极寻找企业产权房源。三、一审认定XX公司与开发商签订合同时即知道讼争房产权属人身份的特殊要求，特殊要求是指一手购房资格的特殊要求，还是隐含企业产权证办好后，二手无法过户给个人的要求，一审对于该事实认定不清。四、一审认为《关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见》出台是针对特定房地产项目属于认定事实错误。该意见于2018年1月3日发布，发布该意见的目的是为了化解XXX企业产权业主起诉厦门市不动产登记中心不予办理过户的矛盾。即使该意见没有明确特定房产项目，但XXX项目完全符合该意见的内容和细则，XXX也是根据该文件实施的第一个楼盘。五、XX公司不存在违约行为，《房产买卖协议》约定过户行为是可以实现的，陈XX发出的《合同解除通知书》属于违约解除合同。厦门市不动产登记中心暂停办理企业产权过户到个人名下属于不可抗力因素，在上述意见发布后，不可抗力因素已消除，双方应当继续履行合同。六、厦门市不动产登记中心关于《厦门市海沧区人民法院调查征询函》出具时间与一审判决书落款时间一致，判决所依据的该份证据没有经过质证，严重违反程序，损害XX公司的诉讼权利。
陈XX辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。1、XX公司没有如实告知讼争房产权属无法办理至个人名下。XXX成功办理企业产权转个人名下的案例是在2016年12月22日，在2017年3月全部暂停新的企业产权转个人的业务受理，在此期间仅办理一套产权过户。在此情况下，XX公司在2017年3月12日与陈XX签订合同，明显未如实告知讼争房产权属无法办理至个人名下的情况。2、注册成立XX公司的目的就是为了购买讼争房产，说明XX公司与开发商签订合同时即知道讼争房产权属人身份的特殊要求，买受人也必须是以企业名义购房才符合身份要求。XX公司明知讼争房产权属人必须是企业，无法过户至个人名下，隐瞒无法过户的事实，该事实对合同的履行有重大影响，直接导致陈XX无法取得房屋权属，合同根本目的无法实现。二、讼争房产可以办理企业产权转个人的时间是在2018年1月22日之后，陈XX2018年1月11日解除合同时，讼争房仍无法过户，陈XX解除合同具有事实和法律依据。三、厦门市不动产登记中心回复函于2018年5月15日上午经过本案当事人质证，本案于当天下午判决，文书落款时间应为笔误。
陈XX向一审法院起诉请求：1.确认《房产买卖协议》（编号NO：XXX）已经解除；2.XX公司返还陈XX已付购房款人民币65万元（包含支付的定金23万元，以下币种相同）；3.XX公司返还陈XX购房定金3万元；4.XX公司返还陈XX办理产权税费26110元，办理公证委托书费用910元；5.XX公司返还陈XX支付的中介费8000元；6.中XX公司对上述请求第二项、第三项、第四项承担连带清偿责任；7.本案的案件受理费、保全申请费5000元、保险费2060元由XX公司和中XX公司承担。
XX公司向一审法院提出反诉请求：1.判令陈XX继续履行《房产买卖协议》（编号NO：XXX）；2.陈XX立即向XX公司支付尚欠的购房尾款38万元及逾期付款利息（从2017年4月14日起以38万元为基数，按银行同期贷款年利率6%为标准计至实际付款之日止，暂计至2018年2月11日逾期付款利息为18927元）；3.陈XX向XX公司支付违约金20.6万元；4.陈XX承担本案反诉费等全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：
2017年3月12日，经中XX公司居间介绍，陈XX与XX公司签订《房产买卖协议》（编号NO：XXX），协议约定：陈XX向XX公司购买讼争房产，建筑面积42.92平方米，用途为Soho办公，成交总价为103万元，购房定金23万元；第三条约定，讼争房产办理一手产权的契税、二手产权过户手续及公证委托所产生的相关费用均由陈XX承担；第四条约定，陈XX应于公证当日（2017年4月15日）前向XX公司支付65万元，应于2017年9月30日前支付38万元；第八条约定，XX公司应于2017年3月15日前将房屋交付给陈XX使用；第十一条约定，陈XX支付中XX公司居间服务费8000元、代办费800元；第十二条第2款约定，任何一方逾期履行本协议约定义务，超过15个工作日的，违约方应向守约方支付总价款20%的违约金；第十三条第5款约定，一方无权处分、无权代理、未履行如实告知义务等过失行为导致本协议无效或无法履行的，应承担缔约过失责任，向守约方支付房产总价的20%作为违约赔偿金，由此造成守约方其他损失应一并赔偿；第十三条第7款约定，三方协商后同意将产权证及原始购房发票放在XX地产保管，陈XX需要拿产权证需要XX公司同意；XX公司全权配合陈XX或第三方办理过户或公证手续，在办理过户或公证当日XX公司必须收到陈XX支付的购房尾款38万元。庭审中，XX公司、中XX公司确认，过户行为发生在2017年9月30日之前的，则陈XX须在同日支付38万元尾款，但双方过户及支付尾款的行为最迟应于2017年9月30日前完成。
2017年3月12日，协议签订当日，陈XX通过转账方式向XX公司支付购房定金23万元，该款转入XX公司法定代表人李XX账户，三方签订《定金收据》。《定金收据》第三条第1项约定：如李XX违约，李XX应向陈XX双倍返还定金；如陈XX违约，则李XX已收取的定金不予退还。
2017年4月2日，厦门市国土资源与房产管理XX向XX公司颁发闽（2017）厦门市不动产权第XXX号《不动产权证书》，用途为商务金融用地/SOHO办公。2017年4月13日，XX公司到厦门市海沧区公证处办理委托公证，将讼争房产出售等事项委托陈XX。2017年4月14日，陈XX支付购房款42万元及办理产权税费26110元，XX公司法定代表人李XX向陈XX出具收条。
2017年4月开始，因对于购买融信幸福海岸SOHO房产项目（以下简称涉案项目）无法办理由企业转至个人权属的问题，部分涉案项目业主通过媒体等途径反映问题。2018年2月7日，XX公司向XX公司（李XX）发出《关于尽快办理融信幸福海岸SOHO房产权属企业转个人的告知函》，载明：2017年12月30日，厦门市人民政府办公厅已经在各种官方渠道发布《关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见》（厦府办【2017】234号文，以下简称“意见”，具体详见附件）。按照该意见第八条的规定，“本意见发布之前，土地出让合同约定只能销售给企业或特定对象的办公类建设项目，已销售的房产（即商品房买卖合同已备案）再转让时，土地出让合同对再转让有约定的按约定处理，未明确约定的不受限制”。并告知讼争房产属于“未明确约定的不受限制”的范围，如需要将所购房产权属转至个人名下，在将接到函件后尽快往前办理。
2017年9月20日，因讼争房产无法办理过户，陈XX向中XX公司的工作人员（郑XX）发送一条语音微信，表明因存在讼争房产本身不具备过户资格，即使办理了公证也无法过户的问题，请中XX公司工作人员（郑XX）联系李XX于2017年9月23日协商解决问题。郑XX回复：“……联系一下看怎么处理，真的说不上谁的错，只能怪开发商的错了……”。2017年9月23日，在第三人XX地产的协调下，陈XX与李XX就付款及产权过户的问题进行协商，但无果。2017年9月30日，李XX向陈XX发送一条信息：陈XX先生今天是约定还款交接的最后一天，请按约及时支付38万元剩余房款及办理相关过户手续。
2018年1月11日，陈XX因讼争房产仍然无法办理过户手续，向XX公司发出《合同解除通知书》，XX公司于2018年1月12日签收。陈XX于2018年1月15日再次向XX公司发出《合同解除通知书》，XX公司于2018年1月16日签收。
在庭审中，XX公司法定代表人李XX自认XX公司没有实际经营，因讼争房产只能以企业名义购买，因此注册成立XX公司。
在审理过程中，一审法院依据陈XX的申请，向厦门市不动产登记交易中心征询涉案项目何时开始办理企业转至个人权属变更登记。2018年5月14日，厦门市不动产登记中心函复：该中心于2018年1月12日收到厦府办【2017】234号文，以该文件为依据于2018年1月22日接收到第一件登记申请，并于当日受理。
另查明，XX公司提供陈XX于2013年购买两个车位、2016年购买一套商品房的证据，以证实陈XX多次进行房产买卖，熟悉房屋买卖的流程。
一审法院根据陈XX的申请，依法查封、冻结讼争房产，中国XX公司为陈XX上述财产保全申请提供保函担保。陈XX因此支付保全申请费5000元、保险费2060元。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈XX与XX公司签订的《房产买卖协议》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性，依法有效，双方均应依约履行。本案的焦点问题是陈XX解除合同的行为是否发生法律效力。因在陈XX发出解除合同通知时，讼争房产无法办理企业转为个人的权属变更，XX公司在签订合同时未将该重要事实告知陈XX，使得陈XX合同目的无法实现。XX公司构成根本违约，陈XX有权解除合同。理由如下：首先，XX公司未如实告知讼争房产权属无法办理至个人名下的事实，违反合同约定。根据《房产买卖协议》第十三条第5项的约定：“一方无权处分、无权代理、未履行如实告知义务等过失行为导致本协议无效或无法履行的，应承担缔约过失责任，向守约方支付房产总价的20%作为违约赔偿金，由此造成守约方其他损失应一并赔偿”，买卖双方应履行如实告知的义务。XX公司的法定代表人李XX自认，注册成立XX公司的目的就是为了购买讼争房产，说明李XX在其与开发商签订合同时即知道讼争房产权属人身份的特殊要求。否则，李XX完全可以以自己的名义购买，不需要注册一家没有实际经营的公司用于购买房产。该事实对于合同履行有重要影响，直接决定陈XX能否取得房屋权属，但李XX没有将该事实如实告知陈XX。陈XX曾经购买房产虽属事实，但不影响在本次交易中，李XX负担的如实告知义务。其次，陈XX在解除合同通知发出时仍无法办理讼争房产的权属变更登记，其合同目的无法实现。《关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见》解决的是涉及“土地出让合同约定只能销售给企业或特定对象的办公类建设项目再转让”项目的问题，而非针对特定房地产项目。至2018年2月，XX公司向XX公司发出《关于尽快办理融信幸福海岸SOHO房产权属企业转个人的告知函》后，涉案项目确定可以办理企业转为个人的权属变更。在此之前的2017年9月，陈XX要求中XX公司通知XX公司的法定代表人李XX，针对无法履行权属变更的情况进行协商，但协商无果。作为购房者，购房的根本目的即是取得房产权属。至2018年1月11日，陈XX发出《合同解除通知书》时，讼争房产依然无法办理权属变更。对于陈XX而言，其支付了购房款却无法取得房屋所有权，无法实现其合同目的，其要求解除合同具有事实和法律依据。综上，陈XX以XX公司隐瞒相关情况，导致合同目的无法实现为由解除合同，予以支持。解除合同的日期为XX公司收到陈XX发出的《合同解除通知书》时，即2018年1月12日。讼争房产可以办理企业转为个人产权的情况发生在《合同解除通知书》发出后，不影响陈XX解除合同的权利。
虽然李XX辩称双方已经办理公证委托，但因房产性质的问题，陈XX即使持有《公证书》也无法办理过户。XX公司办理公证委托并没有完成协助陈XX办理权属变更的义务。因双方约定权属变更和支付尾款需要在同一天完成，因讼争房产无法办理权属变更，陈XX取得同时履行抗辩权，其不支付尾款并不构成违约。据此，XX公司关于陈XX继续履行合同、支付尾款及承担违约责任的反诉请求，均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，陈XX关于XX公司退还购房款65万元（包含已经支付的定金23万元）、办理产权税费26110元的诉讼请求，予以支持。根据《定金收据》约定的第三条的约定，陈XX要求XX公司双倍返还定金，具有事实和法律依据，予以支持。因此，XX公司还应再返还23万元定金。陈XX还主张XX公司应归还办理公证委托书费用910元及中介费8000元，因未提供相应证据证明，不予支持。陈XX因本案支出保全申请费5000元及保险费2060元，属于其他损失，该费用应由XX公司负担。因讼争房产买卖协议并未约定中XX公司承担连带保证责任，陈XX主张中XX公司对XX公司上述债务承担连带清偿责任，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认陈XX与厦门XX公司签订的《房产买卖协议》（编号NO：XXX）于2018年1月12日解除。二、厦门XX公司于本判决生效之日起十日内返还陈XX购房款65万元；三、厦门XX公司于本判决生效之日起十日内支付陈XX定金23万元；四、厦门XX公司于本判决生效之日起十日内返还陈XX办理产权税费26110元；五、厦门XX公司于本判决生效之日起十日内支付陈XX财产保全费5000元、保险费2060元；六、驳回陈XX的其他诉讼请求；七、驳回厦门XX公司的诉讼请求。
二审中，XX公司提交四份证据：证据1，海沧区坪山南XX103单元权属材料，证明双方在签约之前已经有成功办理企业产权转个人名下的案例；证据2，《不动产登记不予受理告知书》，证明2017年4月11日，厦门市不动产登记中心正式对外发布暂停收件；证据3，《厦门市国有建设用地使用权出让合同》、公司营业执照副本，证明XXX三分之一SOHO都是用企业名义购买；证据4，厦门市不动产登记中心关于《厦门市海沧区人民法院调查征询函》，证明该函件出具时间与一审判决书落款时间一致，判决所依据的该份证据没有经过质证。陈XX质证认为，证据1没有原件，无法确认真实性；证据2真实性无法确认；证据3真实性由法院确认，根据该合同第二十六条规定，合同项下项目SOHO办公建筑面积中至少三分之比例必须销售给在厦门注册的企业，涉案房屋属于该三分之一范围，本案的房屋不符合过户条件；证据4真实性无异议，该证据在判决前经过三方质证，不违反程序。XX公司对一审认定讼争房屋无法办理过户及《厦门市海沧区人民法院调查征询函》经过质证有异议外，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《厦门市海沧区人民法院调查征询函》在一审判决宣判前已通过各方当事人质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，XX公司在2017年3月12日与陈XX签订合同前后及之后厦门市不动产登记中心暂不予受理企业产权房产过户至个人名下登记手续期间，政府部门并未明确涉案项目企业产权房产不能过户至个人名下。厦门市不动产登记交易中心对一审法院征询涉案项目何时开始办理企业转至个人权属变更登记的函复，厦门市不动产登记中心根据厦门市政府2017年12月30日发布的厦府办【2017】234号文件，已于2018年1月22日开始办理企业转至个人权属变更登记申请。政府部门已通过发布文件明确了涉案项目企业产权房产可以过户至个人名下。因XX公司未能在合同约定办理过户登记期限前履行过户登记手续，陈XX据此解除合同，具有合同和法律依据，应予支持。因讼争双方未能在合同约定的过户期限办理过户手续，原因在于政府部门对企业产权房产能否过户至个人名下没有明确，厦门市不动产登记交易中心暂停办理涉案项目企业转至个人权属变更登记，未能办理过户手续的责任不可归责于讼争双方，一审适用定金罚则，判决XX公司双倍返还定金不当，应予纠正。XX公司在清楚厦门市不动产登记交易中心暂已停办理涉案项目企业转至个人权属变更登记，无法按合同约定期限履行过户的情形下，未尽通知义务，及时与陈XX就如何履行合同作妥善处理，XX公司应承担陈XX因本案支出的保全费、保险费。一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初422号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项；
二、撤销厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初422号民事判决第二项；
三、驳回XX公司的其他上诉请求。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费10632元，由XX公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈XX
审判员 郑X雅
审判员 龙 辉
二〇一八年十月十六日
书记员 潘XX
