万*枝与北京XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　北京市顺义区人民法院民事判决书

　　(2018)京0113民初19046号

　　原告：万XX，女，1972年3月1日出生，汉族，江西省南昌市进贤县村民，住江西省南昌市进贤县，身份号码×××。

　　委托诉讼代理人：郭静，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：陈X，北京XX律师。

　　被告：北京XX公司，住所地北京市顺义区华XX，统一社会信用代码9111XXXX34084516。

　　法定代表人：李XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：吴XX，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：孙XX，北京XX实习律师。

　　原告万XX与被告北京XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万XX的委托诉讼代理人郭静，被告XX公司的诉讼代理人吴XX、孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告万XX向本院提出诉讼请求：1、被告向原告补足2017年5月15日至2018年11月14日的租金差额83981.9元(上述租金差额是每月12593.97元-8173.87元)，并给付2018年11月15日至2018年12月25日期间的租金16791.96元(按照每日每平方米4.1元计算，为每月12593.97元)，并支付利息3044.34元(按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，2017年5月25日至2018年12月25日，月租金差额12593.97元-8173.87元=4420.1元，4420.1*(1+19)*19/2*4.35%/12=3044.34元)，自2018年12月26日至2022年12月17日按照每月12593.97元(即每日每平方米4.1元)的租金标准向原告支付租金;2、被告承担诉讼费和鉴定费。事实与理由：2007年4月13日，原被告签订091XXXX5012号《商铺租赁合同》一份，约定原告将其拥有的位于北京市顺义区×××面积为102.39平方米的商铺出租给被告用于经营。租赁期限于2017年5月14日届满。2012年4月13日，原告与被告就上述租赁合同签订补充协议，约定将租赁期延长5年，直至2022年12月17日。关于延长期间的房屋租金于2017年5月14日后另行协商，现约定的时间届满原告多次找被告协商确定新的租金标准未果，涉诉房屋经鉴定市场租金水平为每日每平方米4.1元，故原告参照该鉴定结论提出上述诉讼请求。

　　被告XX公司辩称，原告要求支付的租金差额、利息及租金标准是依据本案评估报告，我方不认可评估报告的结果，坚持自判决生效之日起至2022年12月17日按照每天3.7元的标准支付租金。双方的补充协议将租期延长到2022年12月17日，租金在原合同租赁期到期后另行协商，原合同到期后我方积极找原告协商租金标准，原告不同意我方合理租金标准，拒不协商租金事宜，根据合同法第61条的规定，价款或报酬约定不明时按照订立合同时履行地的市场价格履行，×××周边商业写字楼日租金标准在2元左右且含水电物业等费用，我方提出3.7元是我方出租给南京XX的租金标准，已经远远高于周边写字楼的租金，我方没有挣钱，是最大考虑了原告的利益。在双方租金未协商一致的情况下，我方只能按照原标准支付租金，至今已经一年多之久，原告未对此提出异议，因补充协议约定租金标准另行协商，在协商未果之前按照原标准执行符合法律规定和商业习惯，故原告要求我方支付2017年5月至今的租金差额没有依据。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的商铺租赁合同、确认单、补充协议、商铺租赁合同补充协议、履行合同声明原件各1份、房产证复印件1份、银行流水11页，被告提交的南京XX北京分行房屋租赁合同、本院(2017)京0113民初11829号民事判决书、北京市第三中级人民法院(2018)京03民终318号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：

　　原告系涉诉顺义区×××房屋的所有权人，该房屋性质为商品房，规划用途为配套商业，建筑面积102.39平方米。原告购买涉诉房屋未进行装修。2007年4月13日，原告将该房屋出租给被告，双方签订《商铺租赁合同》(编号为091XXXX5012)，约定该房购房总款为XXX元，租赁期限自原告向开发商付清购买商品的全部款项之次日起开始计算至2017年5月14日止，被告承租该商铺用于对外经营使用(包括转租经营、承包经营、委托经营等)，如要改变用途，原告同意无需通知，租金标准为原告购房发票总款的8%(税前)，被告按月向原告支付租金，每年支付12次，于每月25日前以银行转账方式支付;被告有权对承租商铺在不影响结构安全条件下进行装修、改造(包括建筑设立夹层，夹层面积使用权的收益归被告所有);租赁期满后，业主委员会不同意商铺继续租赁的，被告对商铺进行的统一设计装修，原告同意按现状接收。2007年5月15日，双方签订确认单，确定该房屋每月租金为8173.87元。签订合同后被告租用涉诉房屋并整体转租给南京XX北京分行，被告按照每月8173.87元的标准向原告支付租金。南京XX北京分行对涉诉房屋进行了装修。

　　2012年6月30日，原告委托万XX与被告签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：一、《商铺租赁合同》的租期，双方协商同意在原租期的基础上延长至2022年12月17日;二、租金问题，待原《商铺租赁合同》到期后，双方另行协商;三、本补充协议与《商铺租赁合同》具同等法律效力。原被告双方均主张2017年5月14日之后的租金参照市场价格确定租金。但关于该市场价格双方存在分歧，为此形成本案诉讼。现被告按照每月8173.87元的标准支付租金至2018年11月14日(截止本案庭审结束)。

　　诉讼中双方就租金市场价值仍未能达成一致意见，原告申请对涉诉房屋租金市场价格进行评估，并明确其申请鉴定的时间点为2017年5月15日。经法院随机确定鉴定机构为北京大地盛业房地产土地评估有限公司，该公司于2018年12月19日出具估价报告，估价结果为房屋市场租金水平为4.1元/日·㎡，并备注：以上评估结果是在设定条件下(现状装修、原户型、支付方式采用月付、租期一年、允许转租)的市场净租金价格水平(不含物业费、供暖费、水费、电费等其他使用费用)，若设定条件发生变化，则估价结果应做相应调整甚至重估。原告为此预交鉴定费9000元。

　　针对该报告，原告表示认可无异议，并据此提出其上述诉讼请求。被告表示评估报告真实性认可，但报告的第一页显示按照国家房地产评估规定并结合了注册房地产估价师的经验得出的租金标准为每日每平方米4.1元，评估结论应客观公正，不应当掺杂评估师的经验，并且实际勘验的评估师只有吴X没有毛建新，从吴X的资格看，注册时间是2018年，新的评估师不具有相关的评估经验，评估报告的依据不足;在报告的第十三页第二段分析当地的房地产情况和评估对象的特点，被告认为没有考虑到当地房地产的情况，被告当时询问估价员曹XX是否要去周边的写字楼旁调查，评估人员表示有自己的渠道可以获取信息，不需要去周边的写字楼旁调查，从报告看没有明确的分析;本案涉诉房屋原告交给被告以及被告转租交付给银行时没有装修，现在的装修是由银行进行的，报告里显示是按照现有的装修得出的结论，该租金标准应该是毛坯房;评估报告的第九页乙方有权以自己的名义经营承租商铺或转租，评估没有考虑此租约的影响，被告认为此约定有实质影响，涉诉房屋建筑面积102.39平方米，实际面积是65.13平方米，是被告将原告与他人房屋整体出租，才出租给银行获得较高的出租金额，评估报告没有客观反映事实，被告给出的3.7元租金标准已经扣除全部利益，也是客观公正的。

　　被告为证明其主张提交《南京XX北京分行房屋租赁合同》、查询南法信地区商业写字楼租金标准截图、本院(2017)京0113民初11829号民事判决书、北京市第三中级人民法院(2018)京03民终318号民事判决书。原告对截图证据真实性不认可，对其他证据真实性认可，对上述证据的证明目的均不予认可。

　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方均应依约履行。综合本案庭审及被告提交的民事判决书可知，虽双方对于2017年5月15日至2022年12月17日的具体租金数额没有约定，但双方均主张参照市场价格确定租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。现原被告就租金市场价格不能达成一致意见，本院结合双方租赁合同的约定内容、综合本案租赁房屋的租赁实际情况并参考本案鉴定机构出具的鉴定结论，同时考虑到原告与被告合作多年，现涉诉房屋以及其他商铺整体转租给南京XX北京分行，从保障交易的稳定性出发，酌情确定2017年5月15日至2022年12月17日的租金给付标准为每日每平方米4.1元，对于原告主张的2017年5月15日至2018年11月14日租金差额，因计算金额有误，本院予以调整，对于该部分请求的合理部分及2018年11月15日至2018年12月25日的租金给付请求，本院予以支持。关于被告就鉴定报告的意见，缺乏依据，本院不予采纳。由于此前双方就租金具体给付金额存在争议，并非被告故意拖延，故原告要求被告给付利息之请求，缺乏依据，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：

　　一、被告北京XX公司于本判决生效之日起七日内向原告万XX补交二〇一七年五月十五日至二〇一八年十一月十四日的租金差额七万九千五百六十一元八角，并支付二〇一八年十一月十五日至二〇一八年十二月二十五日期间的租金一万六千七百九十一元九角六分;自二〇一八年十二月二十五日起至二〇二二年十二月十七日止，被告北京XX公司按照每月一万二千五百九十三元九角七分的租金标准向原告万XX支付租金;

　　二、驳回原告万XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费二千三百七十六元，由原告万XX负担九十一元，被告北京XX公司负担二千二百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。

　　鉴定费九千元，由原告万XX负担四千五百元(已交纳)，被告北京XX公司负担四千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审　判　长　　棋其格

　　人民陪审员　　梁玉春

　　人民陪审员　　殷月清

　　二〇一八年十二月二十九日

　　法官助理何XX

　　书记员常XX