缪XX与陈XX、洪*执行异议之诉一审民事判决书

　　福建省福州市鼓楼区XX民事判决书

　　(2017)闽0102民初3455号

　　原告：缪XX，男，汉族，1977年8月7日出生，住福建省福州市晋安区。

　　委托诉讼代理人：黄XX、陈金枝，福建知信衡律师事务所执业律师。

　　被告：陈XX，女，汉族，1987年6月28日出生，住福建省连江县。

　　委托诉讼代理人：刘X，福建XX执业律师。

　　被告:洪X，男，汉族，1974年10月8日出生，住福建省福州市鼓楼区。

　　被告:朱XX，女，汉族，1991年5月16日出生，住福建省福州市晋安区。

　　原告缪XX与被告陈XX、洪X、朱XX执行异议之诉一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告缪XX及其委托诉讼代理人黄XX、被告陈XX的委托诉讼代理人刘X到庭参加诉讼，被告洪X、朱XX经公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　缪XX向本院提出诉讼请求：1.判决撤销福建省福州市鼓楼区XX作出的(2016)闽0102执异110号执行裁定书;2.判决解除查封福州市鼓楼区店面(房屋所有证号：榕房权证R字第××号，以下简称“诉争房产”);3.判决立即中止(2015)鼓执字第1666号案件对诉争房产的执行;4.确认诉争房产所有权为缪XX个人单独所有;5.由陈XX、洪X、朱XX承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年6月20日，缪XX为乙方、朱XX为甲方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将诉争房产出售给乙方，交易价格为1100万元，鉴于2013年10月14日前甲方共向乙方借款1100万元，该借款至本合同签订当日仍未向乙方偿还，双方同意将该借款直接抵扣购房款。双方之间意思表示一致并支付合理价款。根据合同法的相关规定，缪XX与朱XX之间的《房屋买卖合同》依法成立。2014年6月27日，缪XX与朱XX一同前往福州市房屋登记中心申请办理房产产权交易登记，该中心出具了受理单。因诉争房产被法院查封，导致至今未能过户成功。根据物权法的相关规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。缪XX与朱XX签订的《房屋买卖合同》于2014年6月20日成立并生效。缪XX于2014年6月20日与朱XX就诉争房产签订《房屋买卖合同》，且缪XX已对诉争房产一直处于实际占用使用的管理状态。故诉争房产所有权应属缪XX享有。2015年10月27日缪XX向法院提起与洪X、朱XX所有权确认之诉。2016年缪XX向法院申请对(2015)鼓执字第1666号案执行异议，2016年12月26日法院作出(2016)闽0102执异110号执行裁定书，驳回缪XX的执行异议请求的裁定，该裁定书事实认定错误。法院于2015年2月27日作出的(2014)鼓民初字第3981号民事判决书，才确认洪X与陈XX的民间借贷纠纷，在缪XX与朱XX买卖成立并生效之后。因此，缪XX与朱XX之间的买卖合同并未损害陈XX的利益。(2016)闽0102执异110号执行裁定书中第4页第4段中认为：“案外人缪XX与被执行人朱XX达成的《房屋买卖合同》实际是以房抵债的协议，损害已取得法院生效判决的其他申请执行人的利益”属事实认定错误。综上，(2016)闽0102执异110号《执行裁定书》认定事实不清，法律适用错误。缪XX的请求合法有据，望判如所请。

　　陈XX辩称，缪XX提出的对诉争房产的执行异议不能成立，其诉请不符合法律规定的可以排除执行的条件。1.缪XX与朱XX签订的《房屋买卖合同》，虽对其双方而言是生效的合同，但因房产已被法院查封，朱XX已不具有对该房屋的完全处分权，已被限制对外转让房产，其回复正常处分权前，该合同实际上是属于履行不能合同;2.即使二人签订的《房屋买卖合同》已对其双方生效，该合同名为买卖合同，其实质为以物抵债合同。在存有其他债务的情况下，二人签订此合同，其实质是将该房产对缪XX的债务进行单独清偿，此行为损害了其他合法债权人平等受偿的权利，涉嫌逃避债务，违反相关法律的强制性规定，因此属于可撤销的合同。故即使房产过户成功，其他债权人也可对其转让房产行为申请进行撤销，合同被申请撤销之后自始无效，对第三人不产生约束力;3.二人签订的《房屋买卖合同》实际是以物抵债合同，因为房屋未能过户，以物抵债行为尚未实现，缪XX所谓的已支付购房款，并非独立的购房款，而是其他债权，因为该房产已被法院查封而无法过户，故该以物抵债目的不能实现，债务无法抵消，所谓的购房款也并未实际支付;4.缪XX尚不足以证明其对该房产实际占有，其所提供的《房产所有权变动告知书》仅是其单方对承租户的告知书，未见租户的租金交付对象变更证明，并不足以证明该房产已处于其实际管理，不能证明实际占有事实，在房屋产权尚未过户的情况下，缪XX即提前向租户发此通知，不合常理，该告知书的真实性存疑;5.该《房屋买卖合同》在履行过程中，无法过户主要也是缪XX自身原因。缪XX与朱XX关系密切，对于朱XX可能因其他债务而导致该房产被法院查封的情况应有充分了解和预见，其购买此可能无法过户的房产，本就应承担正常商业风险，不应转嫁于他人。二人签订《房屋买卖合同》时存在恶意串通，损坏其他债权人的主观故意，其对该房屋被查封或将被查封是明知或应知的，根据缪XX陈述，其2014年6月20日签订合同，6月27日去办理过户，不存在不合理的延迟，这种情况下房产不能过户是房产本身的问题，缪XX买了一个本就不能过户的房产，是其本应自行承担的正常商业风险。并且以物抵债需要房屋过户后才能实现，该合同履行不能，并没有对缪XX造成损失，其原欲予以抵消的债权并不会因此而消灭。综上，缪XX的主张不符合法律规定的被查封房产的执行异议条件，其诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。

　　洪X、朱XX未作答辩。

　　缪XX围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、个人借款协议、借据、收条、福州房地产产权变更登记受理单、房产所有权变动告知书、写字楼租赁合同、银行流水、资金监管及划转委托书、结婚登记审查处理表、执行裁定书、不动产登记信息查询结果。陈XX围绕答辩意见依法提交了民事判决书。洪X、朱XX未向本院提交证据。经质证，陈XX对房屋买卖合同的真实性不予确认，认为该合同是以物抵债合同，损害第三人利益，是无效的;对个人借款协议、借据、收条的真实性有异议，认为2013年9月17日的借款协议载明借款用于还银行贷款，与同日陈X出具的收条载明用于购买诉争房屋自相矛盾，且两份协议中均约定以诉争房产作为担保，此时诉争房产尚未过户至朱XX名下，不属于其财产;对房产所有权变动告知书的真实性有异议，认为当时房产过户正在进行，缪XX预期可以过户成功，不需要提前告知;对写字楼租赁合同的真实性不予确认;对银行流水、资金监管及划转委托书的款项性质有异议。经审查，其余证据双方当事人均无异议，来源合法、真实可信，符合证据的法定形式，本院予以确认并在卷佐证。

　　本院经审理认定事实如下：坐落于福州市鼓楼区店面(房屋所有权证号：榕房权证R字XXXXXXX号)产权人为朱XX。2014年6月27日，缪XX、朱XX向福州市房屋登记中心(现更名为“福州市不动产登记和交易中心”)申请诉争房屋的产权交易登记，该中心出具了《福州市房地产产权交易登记受理单》，该受理单上载明的领证日期为2014年7月14日。

　　2014年7月25日本院以(2014)鼓执行字第1187号案件查封，期限自2014年7月25日至2016年7月25日;2014年8月28日，本院以(2014)鼓民保字第460号案件对诉争房产实施轮候查封;2015年1月14日，本院以(2015)鼓民保字第17号案件即陈XX申请的诉讼保全对诉争房产实施轮候查封;此后，本院、福州市闽侯县人民法院、福州市中级人民法院还以多个案件先后对诉争房产实施轮候查封;2016年7月15日本院以(2016)闽0102民再5号案件要求就(2014)鼓执行字第1187号案件继续查封3年至2019年7月25日。

　　2015年2月27日，本院作出(2014)鼓民初字第3981号民事判决，判决洪X向陈XX偿还借款本金XXX元及利息，朱XX对上述款项承担连带清偿责任。2015年6月23日，本院立案执行(2015)鼓执字第1666号案件，即陈XX申请执行(2014)鼓民初字第3981号民事判决，在该案执行过程中，缪XX向本院提出执行异议，要求解除对诉争房产的查封，并中止该案的执行，本院于2016年12月26日作出(2016)闽0102执异110号执行裁定书，驳回缪XX的执行异议，缪XX不服该裁定，提起本案诉讼。此外，本院于2015年10月27日立案受理缪XX与洪X、朱XX所有权确认纠纷一案，缪XX请求确认诉争房产归其所有，后于2016年6月30日申请撤诉，本院予以准许。

　　另查，2016年1月22日，福建省永泰县人民法院作出(2015)樟民初字第1170号民事判决书，该判决书现已发生法律效力。该判决书认定，缪XX、朱XX向邱X借款XXX元，缪XX向邱X借款300000元。

　　证人林X在庭审中陈述，诉争房产确系缪XX购买，其与陈XX合伙租赁诉争房产进行经营，租赁最早是2013年，中间有一段时间租给了其他人，之后又租回来，现在经营餐饮，其于2015年一次性向缪XX支付了500000元租金，此后由于开店亏损以及双方之间还有其他经济往来，就未再支付租金，双方也未进行结算。经法庭询问，林X称其未收到房产所有权变动告知书，缪XX提交的租赁合同是其所签，但此后缪XX当庭向其询问告知书上的签名是否其所签，林X又予以确认。

　　证人邱X在庭审中陈述，其曾出借XXX元给缪XX购买店面用，具体时间不记得了，当时朱XX签字是作为担保人，该笔款项即是其在永泰法院起诉的款项。

　　本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，缪XX应当证明其购买诉争房产符合上述情形并且其权利能够排除执行。

　　缪XX提交房产所有权变动告知书、写字楼租赁合同，主张朱XX于2013年将房产出租给陈XX、陈X，其于2014年6月30日告知二人房屋产权变动。本院认为，证人陈X在法庭出示该告知书询问时，表示没有收到过该份告知书，但此后缪XX当庭向其询问告知书上的签名是否其所签，林X又予以确认;此外，租赁合同约定陈XX、林X一次性向朱XX支付20年租金XXX元，林X陈述其于2015年一次性向缪XX支付了500000元租金，此后由于开店亏损以及双方之间还有其他经济往来，就未再支付租金。本院认为，林X的证言前后矛盾，且与租赁合同的约定不一致，其又自述与缪XX系合作关系，还有其他经济往来，双方存在利害关系，故其证言本院不予采纳，缪XX提交的证据不足以证明其在诉争房产被查封前已合法占有该房产。

　　缪XX提交的落款日期为2014年6月20日的《房屋买卖合同》约定诉争房产价款为110XXXX0000元，应付的购房款从朱XX向缪XX所借款项110XXXX0000元的借款本金、利息及违约金中抵扣，实际是以房抵债的协议，且其所述与朱XX间的借贷关系中有XXX元款项已被永泰法院(2015)樟民初字第1170号民事判决认定系缪XX、朱XX共同向邱X借款XXX元，缪XX个人向邱X借款300000元，缪XX提交的证据不足以证明其已向朱XX支付了全部价款，也不存在支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。

　　综上，缪XX提交的证据不足以证明其在诉争房产被查封前已合法占有该房产，亦不足以证明其已向朱XX支付了全部价款，也不存在支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故其主张本院不予采纳。

　　洪X、朱XX经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。

　　综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　驳回缪XX的诉讼请求。

　　案件受理费87800元，公告费560元，均由缪XX负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

　　审　判　长　　蒋东帆

　　代理审判员　　任晗婧

　　人民陪审员　　汪庆元

　　二〇一八年二月八日

　　书　记　员　　柯XX

　　附相关法律条文:

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

　　(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

　　(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

　　(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

　　第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自公告发出之日起，经过六十日，即视为送达。

　　公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。

　　第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。