林X诉田X房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

林X诉田X房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

　　上海市第一中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2017)沪01民终2205号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：林X，男，1980年8月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。

　　委托诉讼代理人：卞X，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：李XX，上海XX律师。

　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：田X，男，1973年3月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。

　　委托诉讼代理人：李玲，上海精诚申衡律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：申XX，上海精诚申衡律师事务所律师。

　　上诉人林X因与被上诉人田X房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初67873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林X的委托诉讼代理人李XX，被上诉人田X的委托诉讼代理人李玲、申XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人林X上诉请求：撤销原判第二、第三、第五项，依法改判驳回被上诉人相应反诉请求，支持上诉人在一审中的诉请。事实和理由：一审判令上诉人赔偿的物品修复费用过高，被上诉人在一审中仅提供了赔偿清单和照片以证明其损失，依据不足，其计价依据不具有合理性，不应得到支持。一审判令上诉人支付房屋使用费也没有依据。双方已于2016年6月15日办理了房屋交接手续，上诉人已经将租赁房屋返还给了被上诉人，不存在逾期交付房屋的违约行为，造成房屋空置不是上诉人的原因，被上诉人主张空置费用是没有依据的。而上诉人在租赁期间代被上诉人维修房屋设施设备的费用理应由被上诉人承担，由于被上诉人没有留下联系方式，当房屋设备需要维修时上诉人只能和物业联系，但物业拒不提供被上诉人的联系方式，上诉人只得代为维修。双方虽约定保证金无息返还，但被上诉人在租赁关系终止后仍占用上诉人的保证金，故上诉人主张的保证金逾期返还利息应得到支持。

　　被上诉人田X辩称，不同意林X的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　林X向一审法院起诉请求：1、请求判令田X退还林X保证金人民币(下同)44,000元;2、请求判令田X支付林X维修费用865元;3、请求判令田X承担本案案件受理费。审理中，林X增加诉讼请求：要求判令田X支付林X保证金逾期返还期间的利息(以银行同期贷款利率为标准，以44,000元为本金，计算自2016年6月16日起至实际返还之日止)。田X向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令林X立即返还租赁房屋;2、判令林X支付延迟交房期间的实际占用费92,000元(23,000元/月×4月);3、判令林X支付租赁保证金不足抵扣违约金的差额部分2,000元。审理中，田X变更诉讼请求为：1、判令林X对上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)内设施设备进行恢复，对于林X在租赁期间损坏的设施设备进行修复和赔偿(除田X维修好的墙面及房屋清洁外);2、判令林X支付田X已垫付的墙面维修费9,000元、房屋清洁费用1,120元、公共事业费用650.8元;3、判令林X赔偿田X就系争房屋自租赁合同届满之日起至林X恢复至正常使用状态之日止的损失赔偿金73,746元(参照合同约定逾期返还房屋的违约金标准，按每天1,446元计算，暂计至2016年8月5日);4、本案全部诉讼费由林X承担。

　　一审法院认定事实：2014年11月2日，林X作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的田X签订《房屋租赁合同》及《家具家电清单》，约定甲方将坐落在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年11月15日起至2015年11月14日止，月租金为22,000元。合同第5-1条约定：“甲、乙双方约定乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为2个月的租金，计44,000元。甲方收到保证金后应开具收据，保证金应于甲乙双方签订合同当日支付。合同关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应退房当日无息归还乙方。”第6-1条约定：“租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后三日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。”第6-2条约定：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。”第7-1条约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还房屋，经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1,446元/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。”第7-2条约定：“乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可并相互结清各自应当承担的费用。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，田X向林X交付系争房屋，林X向田X支付保证金44,000元，田X出具《保证金收据》一份。2015年12月3日，双方签订《续租协议》一份，协商将原租期顺延6个月，即自2015年12月15日起至2016年6月14日止，月租金为23,000元，原租赁保证金44,000元自动转为该续租保证金。林X按照租赁合同及续租协议约定的标准支付租金至2016年6月14日。2016年6月15日，双方在对系争房屋进行移交时，因对房屋内物品受损需要修复和赔偿等意见不一发生争议。林X于2016年9月诉至一审法院，要求判如所请。嗣后，田X向一审法院提起反诉。

　　一审审理中，田X提供系争房屋交付林X开始承租和2016年6月15日双方办理退房移交手续时的照片两组，证明系争房屋内存在沙发、窗帘、皮椅、冰箱发生损坏，机顶盒遗失，墙面有划痕，马桶污损，客厅装饰灯需修补、全屋需清洁，家具划痕，修复费用共计38,533元。对此，林X认为，对照片真实性没有异议，但冰箱交付时已坏，故自己另购冰箱;受损的物品系原租户使用造成;部分物品现状是正常使用造成;墙面进行全面粉刷没有必要，费用过高。田X又提供《仁恒租售中心退房结算清单》一份，证明林X未支付的各类公共事业费用为609.5元。对此，林X认为，其递交的2016年6月15日通过支付宝支付的钱款已结清了上述费用。林X在审理中提供上海XX公司于2015年5月4日出具的维修费发票一张，金额为295元;提供青口星级服务中心收款收据一份，金额为270元;提供上海B有限公司统一收据一份，收款内容为对讲机维修，金额为300元。田X则认为，由于林X未能按照合同约定通知田X进行维修，且对真实性也不认可，故不同意支付。到庭证人马X陈述双方于2016年6月15日进行房屋移交，墙面比较脏等情形;其制作的退房结算清单中抄表数为双方在场抄见数，双方没有签字系因双方存在纠纷，金额没有确定所致;没有接到林X反映冰箱损坏，机顶盒可能有联系过。另外，田X在审理中陈述冰箱系2008年开发商交房时提供。窗帘、家具、灯饰是2009年和2010年添置。系争房屋在出租给林X前曾出租给他人使用两年。

　　一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，林X、田X签订的《房屋租赁合同》及《续租协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，林X、田X均应恪守。根据上述合同约定，双方租赁合同关系于2016年6月14日因租赁期限届满而终止，林X应结清相关费用并将系争房屋移交给田X，田X应在扣除林X承担的相关费用后将保证金退还林X。2016年6月15日，双方虽对系争房屋进行了移交，但对于相关费用的承担、系争房屋内物品等受损产生争议致使涉讼。一审法院针对双方的争议分析认定如下，首先，对于保证金的返还。根据合同约定，该费用应当在扣除相关费用后无息归还，故法院在认定相关费用后予以抵扣处理，但林X要求田X支付利息的诉请，与双方合同约定不符，不予支持。其次，对于林X主张修复费的争议。一审法院认为，根据双方合同约定，林X发现系争房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知田X修复;田X应在接到林X通知后三日内进行维修。逾期不维修的，林X可代为维修，费用由田X承担。现林X虽递交了修理发票，但没有证据证明其已通知田X，也没有证据证明确因非使用不当所造成，故法院对林X要求田X承担维修费的诉讼请求难以支持。第三，对于田X主张的物品受损赔偿问题。根据一审法院查明的事实，林X移交给田X的系争房屋内物品存在与其承租时不一致，林X没有证据证明其接受系争房屋时即存在损坏的事实，故林X应予以赔偿。但对于田X主张的赔偿损失数额，因林X不同意修复，故一审法院结合物品的使用年限，正常使用后的合理状况，需修复的市场价格等因素予以酌定。对于田X要求赔偿已支付的墙面粉刷和清洁费，一审法院亦结合上述因素予以合理确定价格。第四、对于田X主张水、电、煤气等公共事业费。一审法院认为，虽然林X递交了其于2016年6月15日支付上述费用的凭证，但由于上述费用结算系凭相关部门对前月份的使用抄见数所制作的抄表单交纳，故林X理应承担前月份抄见至移交系争房屋日期间的费用。虽双方均未在证人制作的清单上签字，但双方均认可证人进行现场抄表，故法院予以采信。最后、对于田X要求林X按照合同约定的逾期交房违约金的标准赔偿空置房屋的损失。一审法院认为，虽然田X主张的受损物品修复需一定时间，但应当在林X拒绝修复时采取适当措施防止损失的扩大，为防止损失扩大而支出的合理费用可向林X主张。况且，根据田X所述房屋内物品受损情况，也没有达到无法修复致使根本不能使用系争房屋的后果。考虑田X需要修复受损物品和重新招租的合理时间，法院酌定由林X赔偿修复期间的房屋空置损失。

　　一审法院据此判决：一、田X返还林X保证金44,000元;二、林X赔偿田X物品受损修复费20,000元;三、林X赔偿田X房屋使用费损失23,000元;四、林X支付田X水、电、煤气费，合计609.50元;上述一至四项相抵扣，田X支付林X390.50元;五、驳回林X的其余本诉诉讼请求;六、驳回田X的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费921元，减半收取计460.50元，由田X负担。反诉案件受理费1,075元，由田X负担575元，由林X负担500元。

　　二审中，上诉人向本院提交系争房屋成交记录，证明租赁到期后被上诉人就将系争房屋挂牌出售了，故一审判决上诉人承担空置费用没有依据。被上诉人质证认为对证据真实性无法确认，其在2016年年底确实将系争房屋挂牌出售，但是双方约定的交房时间以及合同到期时间是在2016年6月14日，起诉的时间是2016年9月21日，在该期间房屋一直是不能正常出租的，房屋一直未予恢复，所以系争房屋在2016年年底是否挂牌出售与本案没有关系。本院审核后认为，上诉人提交的证据并非二审新证据，该证据的真实性也无法确认，况且该成交记录显示的时间也在租赁期限届满后六个月，不能证明系争房屋不存在空置损失，故本院对该证据效力不予认可。

　　经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，本案二审的争议焦点是：1、一审酌定的系争房屋内物品损失的修复费用是否过高;2、系争房屋是否存在空置损失;3、上诉人主张的代为修复费用及保证金利息是否应由被上诉人承担。

　　首先，关于被上诉人所主张的各项物品损失的维修费用，被上诉人在一审中已提供了相关照片、家具家电清单、中介人员的证人证言等证据，一审据此认定上述物品损失系在租赁期间所造成，上诉人应就此承担赔偿责任，并无不妥，本院予以支持。至于赔偿的数额，一审结合物品的使用年限、正常使用损耗、市场修复价格等因素所酌情确定的金额，在合理范围之内，本院同样予以支持。上诉人未能提供反证以证明上述物品损失非因其不正当使用所造成，故本院对其上诉主张，难以支持。

　　第二，关于系争房屋的空置损失，虽然上诉人已将系争房屋在租期届满后返还给被上诉人，但系争房屋在交付时存在多处物品损坏，上诉人的返还行为具有瑕疵，未能完全履行其返还义务，一审据此结合系争房屋需要修复的合理时间，并扣除了被上诉人未采取适当措施防止损失扩大的部分后所酌情确定的空置费用损失，并无不妥，本院予以支持。

　　第三，关于上诉人主张的代为维修电话机、烘干机、门铃费用，因上诉人未能举证证明上述物品的损害系属正常使用所致，也未能证明上诉人曾及时通知过被上诉人进行维修，故一审未支持其诉请，于法不悖，本院予以支持。至于上诉人所主张的保证金利息，双方在租赁合同中已明确约定保证金应扣除上诉人承担的费用后无息归还，该费用理应包括上诉人所应承担的违约费用等损失，因此在双方就相关费用尚存争议的情况下，被上诉人未将该保证金返还给上诉人并不存在逾期违约的情况，故上诉人要求被上诉人赔偿保证金利息的诉请，于法无据，本院不予支持。

　　综上所述，上诉人林X的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币921元，由上诉人林X负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　潘　兵

　　审判员　郑卫青

　　审判员　杨斯空

　　二〇一七年四月二十七日

　　书记员　强　颖

　　附：相关法律条文

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……