原告（反诉被告）:甘X，女，1997年8月25日出生，汉族，住四川省渠县。
委托诉讼代理人:温XX，四川XX律师，一般授权代理。
被告（反诉原告）:李XX，男，1966年3月2日出生，汉族，住成都市新都区。
委托诉讼代理人:郭海燕，四川XX律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人:钟XX，四川XX律师，一般授权代理。
被告:新都区XX产经纪新新店，住所地新都镇新新XX。
经营者:犹XX。
委托诉讼代理人:ＸＸ冬，男，1970年6月20日出生，汉族，住成都市青白江区，系公司员工，特别授权代理。
被告:ＸＸ冬，男，1970年6月20日出生，汉族，住成都市青白江区。
甘X与李XX、新都区XX产经纪新新店（以下简称XXX）、ＸＸ冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日受理，诉讼中，李XX提起反诉，本案本、反诉合并审理，依法由审判员赵X适用简易程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理，甘X及其委托诉讼代理人温XX，李XX的委托诉讼代理人钟XX，XXX的委托诉讼代理人ＸＸ冬到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
甘X本诉诉称，甘X与李XX于2017年2月10日签订了关于位于房屋的《房屋买卖合同》，合同约定房屋面积64.7平方米，购房款180000元，先支付定金50000元，过户资料受理后再支付130000元，定金由XXX保管。
甘X母亲张XX于2017年2月10日通过中国XX向XXX实际经营者ＸＸ冬支付定金50000元并得到了李XX的确认。
2017年2月底，甘X与李XX、ＸＸ冬共同到新都区房管局办理过户手续，但因李XX责任不能过户，原因如下:第一，房屋有权利瑕疵，房屋不是纯私产，而是李XX与新都区房管局共有的房屋；第二，甘X购买的房屋面积为64.7平方米，而李XX的权利面积只有房屋总面积的26.18%，房屋不能过户后，李XX、XXX与ＸＸ冬拒绝退还甘X定金，更拒绝承担违约责任，甘X认为因李XX、XXX和ＸＸ冬的原因致使房屋不能过户，李XX应双倍返还甘X定金，李XX、XXX和ＸＸ冬在房屋交易中恶意串通欺骗甘X，明知房屋不能过户而与甘X交易并骗取其定金，XXX、ＸＸ冬应承担双倍返还定金的连带责任。
因甘X与李XX、XXX、ＸＸ冬多次协商不成，诉至法院。
请求判令:1.解除甘X与李XX于2017年2月10日签订的《房屋买卖合同》；2.李XX双倍返还甘X购房定金100000元，XXX、ＸＸ冬承担连带责任；3.李XX、XXX、ＸＸ冬承担诉讼费用。
李XX本诉辩称，对甘X要求解除合同的诉讼请求不予认可，关于涉案房屋的买卖合同是合法有效的，房屋不能过户是甘X个人原因而不是李XX的原因，故李XX要求继续履行合同。
李XX认为甘X诉称房屋有权利瑕疵是不合理的，在房屋交易过程中，李XX已经将房产证交给ＸＸ冬，在签订合同时也向甘X出示了房产证，房产证载明的权利人是公私共有，李XX并未欺骗甘X。
对于甘X要求李XX双倍返还定金100000元的诉请，李XX认为不合理，房屋买卖合同还能继续履行，李XX不存在违约，不应当双倍返还定金，并且李XX也并未实际收到定金50000元。
涉案房屋是可以过户的，2017年8月10日涉案房屋作为李XX母亲的遗产过户给李XX，在之后房屋交易过程中是由于甘X的原因不能过户，故请求驳回甘X的诉讼请求。
XXX、ＸＸ冬本诉辩称不认可甘X提出的诉讼请求。
李XX反诉诉称，2017年2月10日李XX与甘X签订的《房屋买卖合同》约定李XX将位于.7平方米的房屋以180000元的售价出卖给甘X，支付方式为甘X先支付定金50000元，在过户资料受理后向李XX支付余款130000元。
甘X于2017年9月4日以房屋不能过户和房屋权利有瑕疵为理由向新都区人民法院起诉，其理由严重违背客观事实。
在签订《房屋买卖合同》前，李XX已将房屋产权证交由甘X核实查验。
事后对于不能办理过户手续问题，经多次向新都区房管局核实，该房屋完全能够办理过户手续，甘X的行为属于滥用诉权，其要求解除房屋买卖合同的行为属于违约。
请求判令:1.甘X继续履行2017年2月10日签订的《房屋买卖合同》；2.甘X向李XX支付违约金50000元；3.甘X承担本诉和反诉的全部费用。
甘X反诉辩称，李XX所述的核心内容与事实不符，其陈述涉案房屋面积为64.7平方米，与《房屋买卖合同》的内容不相符，在合同中明确约定李XX有64.7平方米的房屋，过户时甘X才知道李XX只占该房屋的26.18%，故该房屋有权利瑕疵，李XX构成违约。
签订合同时李XX并未将房产证拿给甘X核实，因为甘X很相信中介公司，在实际交易时才发现房屋权利有瑕疵，所以甘X要求解除合同退还定金。
在签订合同时新都区限购政策尚未出台，甘X是可以购买房屋的，是李XX未履行职责拖延不过户，李XX的请求没有事实和法律依据，请求驳回李XX的反诉请求。
XXX、ＸＸ冬反诉辩称认可李XX的反诉请求。
本案审理过程中，甘X变更本诉请求为请求判令:1.确认与李XX签订的《房屋买卖合同》无效；2.李XX退还甘X已付购房定金50000元，XXX、ＸＸ冬承担连带返还责任以及李XX赔偿因合同无效给甘X造成的损失50000元，XXX、ＸＸ冬承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费用由李XX、XXX、ＸＸ冬承担。
李XX变更反诉请求为请求判令:1.确认与甘X签订的《房屋买卖合同》无效；2.XXX、ＸＸ冬返还李XX购房定金50000元；3.甘X、XXX、ＸＸ冬赔偿因合同无效给李XX造成的损失；4.甘X及其家人配合李XX办理涉案房屋网签合同的注销手续；5.本诉及反诉的全部诉讼费用由甘X、XXX、ＸＸ冬承担。
本案经审理认定事实如下:
2017年2月10日甘X与李XX经XXX员工ＸＸ冬居间签订了关于位于新都区房屋的《房屋买卖合同》,合同载明:”中介方名称:XX达房地产；销售（受托）方姓名:王XX李XX代（简称甲方）；购买方姓名:甘X（简称乙方）。
甲、乙双方委托XX达房地产提供中介协调服务工作。
经协调后甲、乙双方均同意售价为人民币（大写）壹拾捌万元（￥180000.00元甲方净收价）。
”，其中，李XX在合同上签名:”李XX代王XX”，并捺印。
合同签订当日，甘X母亲张XX按照合同约定通过银行转账方式将定金50000元转入户名为ＸＸ冬的银行卡上，李XX向甘X出具收条载明:”今收到:甘X购新都XX19-2-1号房，房权号（XXX）定金￥50000元，大写:伍万元。
”并签字捺印。
同日ＸＸ冬向李XX出具收条载明:”今收到:李XX现金￥50000元，大写伍万元。
注此款用于公证过户，如不能办理，全部退还。
此条。
”并签字捺印。
涉案房屋系李XX母亲王XX向成都市新都区房产管理局承租房屋，王XX死后，经继承人协商一致，由李XX继承该房屋。
李XX于2017年8月10日取得涉案房屋的不动产权证（川2017新都区不动产权第XXX号）载明:”权利人:李XX；共有情况:按份共有:26.18%；坐落:；权利类型:国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；按份共有人:成都市新都区房产管理局，证书号:川（2017）新都区不动产权第XXX号，所占份额:73.83%。
上述事实有《房屋买卖合同》转款凭证、定金收条、房产证、不动产权证、户口本、票据以及当事人的陈述在卷予以佐证。
李XX为证明甘X所述涉案房屋的瑕疵不存在，合同未履行系甘X方不愿继续办理手续，其提交了2017年7月19日甘X父亲甘XX（买方）与李XX（卖方）签订的网签合同，即《成都市存量房买卖合同》（成存房买自第49058号）。
甘X质证对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同并非甘X与李XX签订的，故该网签合同与本案没有关联。
XXX、ＸＸ冬质证对该证据三性均予以认可。
本院认为，甘X的异议理由成立，对李XX的上述证据不予采信。
ＸＸ冬主张在合同签订后，因购房政策的调整甘X不再具有购房资格，甘X将合同的买方变更为其父亲甘XX，甘XX在2017年7月20日办理涉案房屋过户手续，所以甘X是知道涉案房屋产权情况的，其所称不知道该房屋是不真实的，提交了2017年7月20日甘XX作为委托人、甘X作为受托人于四川省成都市新都公证处出具的购房委托书和公证书。
甘X质证对该证据的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为该委托书出具时间为2017年7月20日，但关于涉案房屋的《房屋买卖合同》签订的时间为2017年2月10日，两者并没有关联性；其次ＸＸ冬出具的2017年7月19日签订的网签合同上签字页是甘XX本人的名字，甘X对此并不知情，即使有委托书，但网签合同是甘XX本人所签，与本案并无关联。
甘XX与甘X作为两个具有完全民事行为能力的民事主体，两人分别于李XX签订的网签合同与《房屋买卖合同》无关联，即使甘XX给甘X出具了委托书，不代表甘X实际上实施了委托行为。
李XX质证认为委托书证明甘XX与甘X之间的委托关系是由甘XX追认的。
XXX质证称由于涉案房屋为遗产，需要办理房产继承的过户手续后才可以交易，XXX在收到李XX的不动产证后通知了甘X一方，甘X方约定在2017年7月19日办理过户，由于甘XX的在职证明有问题当时无法继续办理，才在2017年7月20日办理了委托书由其女儿甘X继续办理，所以甘X所称不知道该房屋产权情况是子虚乌有。
本院认为，关于涉案房屋的《房屋买卖合同》是2017年2月10日签订的，合同中载明的买方是甘X，但《购房委托书》是2017年7月20日出具的，买方是甘XX。
甘X和甘XX系两个独立的民事主体，甘XX作为买方出具的《购房委托书》与甘X作为买方签订的《房屋买卖合同》存在出具时间上的先后矛盾，且合同主体变更是发出了一个新的要约，需要合同相对人承诺后新的合同成立，庭审中ＸＸ冬并没有提供证据证明存在主体变更为甘XX后的新《房屋买卖合同》，也无相关证据证明双方对原合同主体的变更达成一致意见，故本院对其提交的《购房委托书》不予采信。
本院认为，2017年2月10日甘X与李XX经XXX员工ＸＸ冬居间签订了关于位于新都区房屋的《房屋买卖合同》,合同载明:”中介方名称:XX达房地产；销售（受托）方姓名:王XX李XX代（简称甲方）购买方姓名:甘X（简称乙方）。
”王XX系李XX之母，其死亡后，经其他继承人协商一致，涉案房屋由李XX继承。
李XX于2017年8月10日取得涉案房屋的不动产权证（川2017新都区不动产权第XXX号）后，其即享有对涉案房屋的处分权，涉案房屋的不动产权证载明:”权利人:李XX；共有情况:按份共有:26.18%；坐落:；权利类型:国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；按份共有人:成都市新都区房产管理局，证书号:川（2017）新都区不动产权第XXX号，所占份额:73.82%。
”，根据《中华人民共和国物权法》第九十四条:”按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
”的规定，李XX对涉案房屋26.18%的份额享有所有权，成都市新都区房管局对涉案房屋的73.82%的份额享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条:”处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
”的规定，李XX庭审中未出示相关证据证明签订《房屋买卖合同》时取得了对涉案房屋占有73.82%份额的成都市新都区房产管理局的同意，合同中也并未载明李XX处分的是自己所有26.18%的份额，故该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项:”有下列情形之一的，合同无效:……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”的规定，故本院认为双方签订的《房屋买卖合同》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条:”无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
……”、《中华人民共和国合同法》第五十八条:”合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价追偿。
”的规定，本院认可甘X要求李XX返还购房定金50000元的诉请。
李XX将定金50000元交给XXX的员工ＸＸ冬用于办理涉案房屋继承过户的等手续，李XX与ＸＸ冬之间的委托事宜不属于本案审理范围，故对于甘X要求XXX、ＸＸ冬对退还购房定金50000元承担连带责任的本诉请求以及李XX要求XXX、ＸＸ冬退还其购房定金50000元的诉讼请求，本院不予认可。
针对甘X要求李XX赔偿因合同无效给甘X造成的损失50000元，XXX、ＸＸ冬承担连带赔偿责任的本诉请求以及李XX要求甘X、XXX、ＸＸ冬赔偿因合同无效给李XX造成的损失的诉讼请求，甘X与李XX并未提供相应证据证明存在的实际损失，故本院对上述本诉请求与反诉请求不予支持。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:
一、原告（反诉被告）甘X与被告（反诉原告）李XX于2017年2月10日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告（反诉原告）李XX于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）甘X购房定金50000元；
三、驳回原告（反诉被告）甘X其他本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）李XX其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1250元（已减半收取），由原告（反诉被告）甘X负担；反诉案件受理费625元（已减半收取），由被告（反诉原告）李XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员赵X
二〇一八年一月十五日
书记员王X
