唐XX、陈XX等与李XX等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　二原告系夫妻关系。二被告原系夫妻关系。案外人E作为甲方与被告XX作为乙方签订《邻水县城东北部新区开发建设城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议主要约定以房屋产权调换方式，将乙方位于邻水县鼎屏镇人民路北XX某房产拆除后，被拆迁房屋住宅建筑面积按每平方米1,350元计价，建筑面积179.442平方米，小计242,246.7元。由甲方提供安置房，经双方协商一致，其中住宅安置在鼎屏镇北新XX栋X号，安置房建筑面积105.77平方米，其单价为1,590元平方米，小计168,174.3元;鼎屏镇北新XXY号，安置房建筑面积89.73平方米，小计134,773.16元;总价为302,947.46元。

　　2011年9月21日，原告向XX转账200,000元，2012年2月2日向XX转账500,000元，2012年3月12日向XX转账100,000元。

　　2015年7月2日，被告XX、D作为甲方，原告A、B作为乙方就前述两套安置房签订了两份《安置房买卖协议》，其中鼎屏镇北新XXX号建筑面积105.77平方米，房屋总价423,080元，支付方式为一次性付清，鼎屏镇北新XXY号建筑面积89.73平方米，房屋总价358,920元，支付方式为一次性付清。同时两份买卖协议相同内容约定如下：三、房屋交付，1.房屋交付时间：邻水县土地资源开发整理有限公司及其主管机关通知甲方交付之日。从合同签订之日起三年甲方不能将房屋交付乙方，甲方构成违约，甲方应当退还全部购房款。2.房屋交付方式：甲乙双方验收后签订交房确认书，甲方将房屋钥匙交给乙方。3.若甲方逾期交房，甲方按约定房屋交付之日第二天起至实际交房时间每日向乙方支付已支付房价款金额的1%的违约金，合同继续履行;逾期超过30天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权终止合同，甲方将乙方累计已付款全额还与乙方，按2%利率付给月利息。四、过户，1.在政府机关向甲方发放房屋产权证书时直接将甲方替换为乙方，若不能按照本款执行，则按照本条第二款执行。2.在甲方取得房屋产权证书之日起三日内通知乙方办理产权过户事宜，甲方应当无条件配合乙方过户。3.甲方应当配合乙方将水电气户过户到乙方名下。4.在甲乙双方进行房屋过户之前产生的税费由甲方承担，甲乙双方房屋过户过程中以及过户后产生的税费由乙方承担。五、其他事项，1.本合同附件如下：2010(173)号《邻水县城东北部新区开发建设城市房屋拆迁补偿安置协议书》。3.若房屋实际面积与约定面积不一致，以实际面积为准，房屋价款多退少补。八、本合同发生争议的解决方式：双方本着友好协商，公平合理的原则签订本合同，签订本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔……。同日，XX、D向A、B出具收条两份，内容分别如下：“今收到(A、B)购买(XX、D)位于四川省邻水县鼎屏镇北新XX小区Y号房1套面积89.73㎡，单价358,920元(大写叁拾伍万捌仟玖佰贰拾元整人民币)，已收到现金358,920元(大写叁拾伍万捌仟玖佰贰拾元整人民币)，收款人：XX、D。2015年7月2日。”“今收到(A、B)购买(XX、D)位于四川省邻水县房1套面积105.77㎡，单价423,080元(大写肆拾贰万叁仟零捌拾元整人民币)，已收到现金423,080元(大写肆拾贰万叁仟零捌拾元整人民币)，收款人：XX、D。2015年7月2日。”当日，被告将《邻水县城东北部新区开发建设城市房屋拆迁补偿安置协议书》交由原告保管。

　　2018年5月28日，邻水县鼎屏镇人民政府公布《北新豪苑安置房还房通知》，交房起止时间为2018年5月30日至2018年6月12日结束。

　　法院认为，本案的争议焦点为两份《安置房买卖协议》的法律效力问题。庭审中，到庭当事人对《安置房买卖协议》、《收条》的真实性均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，《安置房买卖协议》已依法成立并生效。被告D抗辩买卖协议系以房抵债，本院认为，若A、B与XX、D之间确实存在借款合同关系，按照D在庭上的陈述“XX向原告借了钱做生意亏了，后来XX还不起钱跟我说了这个事情，我也不愿意欠别人的钱，就用房子抵债”，进而签订了《安置房买卖协议》，并将《邻水县城东北部新区开发建设城市房屋拆迁补偿安置协议书》交由原告保管，系在被告拖欠借款本息，已确定无能力偿还借款本息的情况下，双方经协商同意，并通过对账确认的借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，协议对房屋交付、房屋过户、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《安置房买卖协议》，建立房屋买卖合同关系，同时该《安置房买卖协议》亦非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是被告难以清偿债务时，双方协商通过将被告所有的安置房出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《安置房买卖协议》及与其相关的《收条》的内容均表明，A、B具有实际向XX、D购买案涉房屋的真实意愿，XX、D亦具有向A、B出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，故即使案涉购房款的支付可能源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。据此，本院认为，原告A、B与被告XX、D于2015年7月2日签订《安置房买卖协议》是双方的真实意思表示，并且该协议并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行自己的义务，原告向被告支付了购房款，被告理应按照协议约定履行房屋交付义务，故对于原告请求确认合同有效、由被告交付房屋的请求，本院予以支持;对于原告主张由被告协助办理过户手续的请求，本院认为，两套房屋尚未办理权属证明，目前办理过户的条件尚未成就，故对该项诉讼请求，本院不予支持，原告可待条件成就后，另行主张权利;对于原告主张的违约金，本院认为，邻水县鼎屏镇人民政府公布的《北新豪苑安置房还房通知》，显示的交房起止时间为2018年5月30日至2018年6月12日结束，而原告提起的诉讼时间为2018年6月11日，此时接房时间尚未届满，故对于原告主张被告承担逾期交付房屋的违约责任，本院不予支持。被告XX经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃了庭审质证及辩驳的权利，应自行承担相应不利后果。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

　　一、原告A、B与被告XX、D于2015年7月2日签订的两份《安置房买卖协议》有效;

　　二、被告XX、D于本判决生效之日起十日内将位于邻水县两套房产交付给原告A、B;