王XX诉张某、第三人玉溪XX公司房屋买卖合同纠纷

　　云南省玉溪市红塔区人民法院

　　民事判决书

　　(2015)玉红民一初字第1228号

　　原告王XX，女，19xx年xx月x日生，汉族。

　　被告张X，女，19xxx年x月x日生，汉族。

　　第三人玉溪xxx房地产经纪有限公司。住所地：玉溪市红塔区XX。

　　法定代表人王X，总经理。

　　委托代理人姚春波，云南溪南律师事务所律师。特别授权代理。

　　原告王XX诉被告张X房屋买卖合同纠纷一案，2015年6月17日本院受理后，依法适用简易程序于2015年8月12日公开开庭进行审理，原告王XX的委托代理人王律师被告张X、第三人的委托代理人姚春波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告王XX诉称，2015年5月8日，原、被告在第三人处签订了《房屋买卖经纪合同》，约定被告将其名下的位于玉溪市红塔区xxx号玉溪时代XXX幢XXX室的房屋以218000元的价格出售给原告。双方还约定房屋过户时间为2015年5月25日，付款时间为过户当日。为保障合同顺利履行，被告于2015年5月8日向原告收取了10000元的购房定金，并向原告出具了《收条》。然而2015年5月25日当原告要求被告对房屋进行过户时，被告却拒不配合。原告要求被告承担定金责任或违约责任，被告避而不见。综上，被告不履行房屋买卖合同中的交付义务，构成根本违约。为维护法律的权威，保障公民的合法权益，请求人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定依法判决：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖经纪合同》;2、判令被告向原告双倍返还定金20000元;3、诉讼费由被告承担。

　　被告张X辩称，原、被告买卖房屋都是有诚意的，双方签订房屋买卖合同是在第三人中介下签订的，签订合同之前被告已咨询过被告的房屋是可以卖的，合同签订后因办理公证需要被告的婚姻证明及户口册，由于被告的户口册登记错误，将被告“未婚”登记成“已婚”，导致户口册上载明的婚姻状况与房屋所有权证上载明的所有权人不一致，为此不能办理房屋买卖合同公证和房屋所有权过户手续。第三人要求被告提供未婚证明，2015年5月15日通海县xx镇镇政府给被告出具了证明，证明被告的婚姻状况系未婚，被告将通海县xx镇镇政府出具的证明拿给第三人，第三人说不行仅凭村镇上的证明办不了公证，过不了户，还是要求被告出具民政部门和派出所的证明。为了能提交未婚证明被告多次到通海县xx镇、民政部门、派出所办理，所以耽误了时间，被告已经告知第三人转告原告正在办理再等等，被告也到第三人处打过电话给原告，但原告说10天内办不了房屋过户手续就不要房子了。后第三人告知被告原告已将定金退回。不能按合同约定办理房屋过户手续原、被告及第三人均无过错，现被告仍愿意将房屋卖给原告，2015年6月13日被告已通过派出所将户口册上的婚姻状况“已婚”更改为“未婚”，双方签订的房屋卖买合同可以进行公证，也可办理房屋所有权过户手续，请求判令原、被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，驳回原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求。

　　第三人陈述，对原告的起诉事实认可，原、被告及第三人签订了《房屋买卖经纪合同》后，第三人积极履行了合同约定的义务，在合同履行过程中被告无法办理单身证明办不了房屋过户手续时，第三人积极联系被告，向被告说明了办理单身证明的程序，并表示可以协助其办理。合同约定的办理过户时间到期时第三人通知被告来协商处理，但被告未到，且不愿意承担违约责任。为了保障合同的履行，原、被告在合同中约定签订合同当日由原告支付10000元的购房定金给被告，被告委托第三人代为保管至交易完成时交给被告。由于原、被告双方未能在约定的2015年5月25日办理房屋买卖合同公证和房屋过户手续，2015年6月3日原告要求第三人退还购房定金，第三人认为被告已违约，并拒绝三方见面协商处理，第三人已无权再代保管购房定金，征得被告同意后第三人将购房定金退还原告。本案第三人不应承担任何责任，愿意继续履行合同。

　　原告针对其诉讼主张当庭提交了以下证据加以证明：1、原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体适格;2、《房屋买卖经纪合同》原件一份，证明2015年5月8日，原、被告在第三人处签订了房屋买卖合同，双方约定被告将其所有的位于玉溪市红塔区xxx号玉溪时代XXX幢XXX室房屋以人民币218000元的价格买给原告，过户时间为2015年5月25日，付款时间为过户当日;3、收条原件一份，证明签订合同当天被告收取原告10000元的购房定金。

　　对以上原告提交的证据被告及第三人质证后均无异议。但被告提出定金是第三人保管，被告没有收到过原告的定金。第三人提出定金是原、被告在合同中约定先暂由第三人代为保管。

　　被告未向法庭举证。

　　第三人针对其陈述当庭提交了代保管定金收条一份、原告出具的证明一份，证明被告根据合同的约定将购房定金10000元交由第三人代保管以及第三人按原告的退款申请征得被告同意后于2015年6月3日将购房定金退还原告。

　　对第三人所举证据原告质证后无异议，认为原告要求退还购房定金并不等于放弃要求被告承担违约责任的权利。被告质证后对代保管定金收条无异议，对原告出具的证明有异议，提出原、被告买卖房屋都是第三人在中间协调，原、被告相互没有见过面，也没有电话联系过，没有按约定期限办理买卖合同公证和过户手续是因被告的单身证明没有解决，被告户口册上记载的婚姻状况错误不是被告的问题，第三人告知被告，原告要退定金，被告没有意见，原告说是被告提出来不卖房子给原告不属实;现如果原告愿意买被告的房子，被告仍愿意卖给原告。

　　以上原告所举证据和第三人所举第一份证据，原、被告及第三人对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信;第三人所举证据即原告出具的证明原告及第三人无异议，虽被告不认可，但证明内容中除被告“单方要求解除合同关系”无证据证实本院不予采信外，其余内容与原、被告及第三人在庭审中陈述一致，本院予以采信。

　　综上，本院认定本案事实如下：2015年5月8日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖经纪合同》，合同约定，原、被告通过第三人中介被告以218000元的价格将自己所有的位于玉溪市红塔区XX玉溪时代XX广场X幢XXX室房屋一套(建筑面积38.35平方米)出售给原告，2015年5月25日18时前办理房屋所有权过户手续，产权过户当日，原告看到产权登记部门出具的写有自己姓名的《收件收据》时，原告付给被告购房首付款人民币78000元，剩余房款人民币140000元，由原告向银行按揭贷款后一次性给付，给付时间为自银行办理按揭贷款手续之日起40个工作日内，购房款付清之日18时前交付房屋，签订本合同时原告支付被告购房定金10000元，购房定金被告委托第三人代为保管，基于第三人为原、被告买卖房屋提供的服务，由原告支付第三人佣金人民币4360元。同时三方还对其他权利义务作了约定，包括违约责任。合同签订当日原告支付被告购房定金人民币10000元，被告出具了收据给原告，并将购房定金交由第三人代为保管。之后，被告依照第三人在签订合同时告知的办理房屋所有权过户手续需要对原、被告双方签订的房屋买卖合同进行公证，公证时需要民政部门出具的被告未婚证明。因被告户口册上记载的被告婚姻状况是“已婚”，而被告自己实际又是未婚，被告为了提交民政部门出具的婚姻证明与户口册记载的婚姻状况相一致的证明材料多次往返玉溪、通海，但由于被告不能在约定的2015年5月25日前提交其未婚证明用于办理房屋买卖合同公证，致2015年5月25日18时前未能办理房屋所有权过户手续，之后第三人多次通知被告协商解决，因被告未到协商未果，后被告到第三人处通过电话告知原告其婚姻证明正在办理，要求再等等，并给原告进行了道歉，原告同意宽限被告10天时间办理婚姻证明，但10天过后，被告仍未能提交其婚姻证明。2015年6月3日，原告要求第三人退还代为保管的购房定金10000元，第三人征得被告同意后将定金退还原告。2015年6月13日被告户口册上记载的其婚姻状况“已婚”已更正记载为“未婚”。2015年1月17日，原告向本院起诉要求判决：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖经纪合同》;2、判令被告向原告双倍返还定金20000元;3、诉讼费由被告承担。

　　本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效时的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)……;(二)……;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)……;(五)……。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案原、被告于2015年5月8日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。由于被告在约定的期限内和原告宽限的期限内未能履行合同约定的办理房屋所有权转移手续，被告的行为已构成违约，现原告要求解除合同，符合法律的规定，本院予以支持。原告要求被告双倍返还定金20000元，根据法律的规定只有在完全不履行、迟延履行已构成根本违约的情形下才能适用定金罚则，被告虽然违约，但无证据证实被告明确表示或者以其的行为表明不愿履行合同，不愿将房屋出卖给原告。被告未能按双方约定的时间办理房屋产权转移手续是因其未能提交其未婚证明所致，为此被告已通过电话告知原告不能办理房屋所有权转移手续的原因，并要求原告等等，且向原告作了道歉，但原告等了10天便表示不再向原告购买房屋，即到第三人处退回了购房定金10000元。被告的违约行为不构成根本性违约，故原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：

　　一、解除原告王XX与被告张X于2015年5月8日签订的房屋买卖合同;

　　二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　案件受理费300元，减半征收150元，由原告王XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。

　　审判员　　桂丽华

　　二〇一五年八月二十一日

　　书记员　　李XX