林XX与金X、郭XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审第三人）林XX。

被上诉人（原审原告）金X，。

委托代理人王XX。

被上诉人（原审被告）郭XX。

委托代理人刘俊材，江西俊嘉律师事务所律师。

上诉人林XX因与被上诉人金X、郭XX房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院查明：2011年7月26日，原告金X与第三人林XX签订一份《店铺租赁合同》，约定原告金X将位于章江新城区长征大道京华XX铺出租给第三人林XX使用，租赁期限为2011年7月28日至2012年7月28日，租金每季度5625元。第三人林XX需向原告交纳违约保证金5625元，租赁期满，费用结算清楚并经原告验收店铺合格后，不计息退回保证金，第三人林XX迁出店铺时，不得拆除店铺内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施，不得破坏已装修部分及房屋架构，原告也不予补偿。合同到期后，原告金X与第三人林XX于2012年7月28日就上述店铺再次签订了《店铺租赁合同》，期限至2013年7月28日止，租金变更为每季度7300元，违约保证金变更至7300元，其余条款不变。2013年7月25日，第三人林XX与被告郭XX签订《转让合同》，原告金X在合同尾部签注“同意转让”字样。合同主要内容为：“一、丙方（房东）同意甲方（第三人林XX）将自己位于章江新区长征大道京华XX店铺（建筑面积为54平方米）转让给乙方（被告郭XX）使用，并保证乙方同等享有甲方在原有店铺租赁合同中所享有的权利和义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每季度定期缴纳租金及该合同中所约定应由甲方交纳的水电费及其它各项费用。三、一经转让，店铺现有的装修、装饰全部归乙方所有（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。四、乙方在2013年7月24日前一次性向甲方支付转让费共计人民币23000元整，押金7300元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰相关费用，此外，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。……”。合同签订后，被告郭XX向第三人林XX交纳了店面转让费23000元，店面押金7000元，第三人将店铺的水电费存折交给了被告郭XX。2013年7月28日，第三人林XX将店铺钥匙交还给原告金X。之后，原告金X与被告郭XX就店面租赁的期限与租金发生争议，原告认为合同应一年一签，租金按原来的涨幅程度应调整为每月3200元，被告认为签订转让合同时第三人告知租金为每月2430元，租赁期限应一次签订三年，双方为此多次协商无果，未能签订租赁合同。原、被告协商过程中，原告在店铺粘贴了招租广告，被告亦在店铺上多次粘贴了招租广告，内容为：“本店有经济纠纷如有意租赁请拨打：137XXXX710”、“本店装修属我的，要租店请拨：137XXXX710”、“本店招租，1、本店装饰、装修费26000元；2、押金7300元；3、租金3000元；4、合同一年一签；电话：158XXXX641”。2013年9月9日，原告诉至本院要求处理。

原审法院认为：原、被告及第三人在签订转让合同时未明确约定转让期限及租金标准，导致原、被告对租赁期限、租金标准的认识产生分歧，无法签订《店铺租赁合同》，原、被告因重大误解分别作出了同意转让与接受转让的意思表示，原告因此主张撤销2013年7月25日签订的《转让合同》，符合有关法律规定，被告对此亦无异议，本院对原告该项诉讼请求予以支持。被告在未与原告签订租赁合同前，并未取得店铺的使用及收益的权利，故被告无权对本案争议所涉店铺行使租赁权，其未经原告许可在店铺上粘贴招租广告的行为侵犯了原告的合法权益，应予以停止，将所粘贴的内容予以清除，对原告要求被告停止侵权的诉讼请求，本院予以支持。被告称其粘贴招租广告的行为经过了原告同意，但其未提供充分的证据予以证实，本院不予采信。关于原告要求被告赔偿店铺原租赁合同到期后至再次出租之日前的租金损失及其他损失的诉讼请求，因原告未提供证据证实被告的行为对其造成的具体损失数额，且该店铺亦不在被告控制之下，对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持。第三人林XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（一）项、第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、撤销被告郭XX与第三人林XX于2013年7月25日签订的《转让合同》；二、被告郭XX立即停止在原告金X位于赣州市章贡新区长征大道京华XX铺粘贴招租广告的行为；三、限被告郭XX于判决生效之日起七日内清除在原告金X店铺粘贴的招租内容。逾期未清除则由原告金X自行清除，清除费用由被告郭XX承担；四、驳回原告金X的其他诉讼请求。案件受理费488元，由原告金X承担200元，被告郭XX承担288元。

上诉人林XX上诉称：2013年7月21日被上诉人郭XX来到涉案店面，了解了有关转让店面的费用及原租赁房的到期日期和租金情况，上诉人都如实的告知了郭XX，转让费的产生是因为装修装饰其店面时所产生的费用，合计为23000元，原租赁合同到期日期为2013年7月28日止，租金为每季度7300元，其中还另交了一个季度租金（7300元）作为租店押金，2013年7月23日被告郭XX同其丈夫第二次来到京华XX，上诉人再次向被告郭XX重述了转让费的产生原因及原租赁合同到期日期和租金情况并将原租赁合同给被告郭XX看了。郭XX完全明白了转让费的产生原因及原租赁合同中的租金和到期日期情况后，交给了上诉人林XX承让京华XX面转让合同的定金壹千元，上诉人林XX给被告郭XX开了收款收据。2013年7月24日上午，郭XX与其丈夫来到京华XX里与上诉人及金X办理《转让合同》。金X为了证实自己确实是房东，她拿出了上诉人与其在2012年7月28日签署的《租赁合同书》和上诉人交纳历次每季租金7300元的转账赁证给郭XX看。在郭XX逐字逐句的看过原租赁合同和完全明白原租赁合同每季租金为7300元及合同到期日期是2013年7月28日止以及23000元转让费是店面的装修、装饰所花的费用后，三方各自充分明确表示按原租金标准履行合同后即在《转让合同》中签字。之所以后来郭XX三番五次的会在金X的店门口张贴：“本店装修属我的，租店请拨137XXXX710”是因为郭XX知道《转让合同》第三条已支付了装修、装饰时产生的费用。金X事后反悔企图在续签合同时加价从而导致新合同未能签订。?综上所述，金X和郭XX做出同意转让与接受转让不存在误解，更不能说是重大误解，只能认为是金X擅自增加租金的行为导致郭XX未能与金X签订新的租赁合同。请求依法撤销原判，该转让继续有效。

被上诉人金X辩称：上诉人主张郭XX与金X未能签订新的《租赁合同》，是金X反悔企图在续签合同时加价导致，没有事实依据，这是上诉人凭空捏造的事实。因为原《租赁合同》规定：合同期满后，新租金需要按当时的市场价提高租金。所以，事实真相是：上诉人林XX欺骗了郭XX，告诉郭XX《租赁合同》到期后不涨租，从中骗取郭XX转让费23000元。被上诉人金X的店铺租金每年都在涨，如，2011年7月28日至2012年7月28日，租金每季度5625元；2012年7月28日至2013年7月28日，租金每季度7300元；在2013年7月20日，被上诉人金X以电话告知上诉人，2013年7月份当时的市场租金为3200元／月，每季度9600元，即合同到期后新的租金标准；现在的市场租金为3500元／月，每季度10500元，也是涉案店铺对外出租的租金标准。金X在原合同期满后，对郭XX不提租金不合情理，首先，金X与郭XX非亲非故，没有优惠她的理由；其次，周边店铺租金已涨到60元／平方米，即3200元／月；再次，金X没有收取郭XX的转让费。本案系上诉人的欺骗行为导致金X和郭XX对《转让合同》产生重大误解。首先，郭XX在签《转让合同》前已交定金，说明郭XX已从上诉人那里了解到金X店铺出租的租金、期限等基本情况。由于上诉人欺骗郭XX和金X，没有将金X与上诉人签订的原《租赁合同》给郭XX，隐瞒了原《租赁合同》即将到期、到期要涨租的事实。并欺骗郭XX每季度租金为7300元，同时欺骗金X有人同意接手承租店铺，造成郭XX和金X对《转让合同》产生重大误解。《转让合同》显失公平，原《租赁合同》约定：租赁合同到期后，如上诉人不再使用店铺，金X对上诉人林XX不予补偿。上诉人在《租赁合同》还有2天即租赁期满时，将《租赁合同》以23000元转让给郭XX显失公平。上诉人违约，其没有履行原《租赁合同》约定的相关义务，拖欠水费10个月、电费2个月。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并依法判令上诉人和郭XX共同赔偿金X租金损失29866.67元。

被上诉人郭XX辩称：上诉人的上诉部分事实不具有真实性，其上诉状第二页第二行开始至这段结束这部分不符合实际，其提出的不是重大误解的理由不能成立，根据两被上诉人在一审庭审中所认定的事实，协议等均不是当事人的真实意思表示。上诉人的上诉事实和理由均不能成立，应依法判决驳回上诉，维持原判。

二审经审理查明，2012年7月28日，上诉人林XX与被上诉人金X所签《租赁合同》第二条第二款约定：“合同期满后，如金X仍继续出租房屋，林XX享有优先权。但租金按当时的物价及周围店铺租金涨幅作适当调整”。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……”。《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第（一）项规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”。可撤销合同主要是意思表示不真实的合同。可撤销合同的效力取决于当事人的意志，它是一种相对无效的合同，这不同于绝对无效的合同。可撤销合同制度之设立，体现了法律对公平交易的要求，同时又体现了意思自治原则。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的，误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。本案中，被上诉人金X在纠纷发生一年之内主张其对三方所签《转让合同》存在重大误解，因此，该合同为可撤销的合同，被上诉人金X有权行使撤销权。上诉人林XX、被上诉人金X、郭XX在签订《转让合同》时未明确约定被上诉人郭XX的租赁期限及租金标准，致使被上诉人金X、郭XX对租赁期限、租金标准的认识产生分歧，无法签订《店铺租赁合同》，被上诉人金X、郭XX因重大误解分别作出了同意转让与接受转让的意思表示，被上诉人金X因此主张撤销2013年7月25日签订的《转让合同》，符合上述法律的规定，被上诉人郭XX对此亦无异议，被上诉人金X的该项诉讼请求应予支持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费488元，由上诉人林XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　徐　军

审　判　员　　傅　忠

代理审判员　　黄中林

书　记　员　　王XX

书　记　员　　陈XX