于X与林XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告，反诉被告）于X，男，1964年9月2日出生，满族，农民，现住赤峰市。

委托代理人窦XX，赤峰市红山区城郊法律服务所法律工作者。

上诉人（原审被告，反诉原告）林XX，男，1967年9月8日出生，蒙古族，公务员，现住赤峰市。

委托代理人陈晓云，内蒙古百柳律师事务所律师。

上诉人于X与上诉人林XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2013）松民初字第6173号民事判决，向本院提起上诉。本院按理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于X及其委托代理人窦XX，上诉人林XX及其委托代理人陈晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定，原告（反诉被告）于X是赤峰市松山区XX的村民。2006年3月6日原告（反诉被告）于X与被告（反诉原告）林XX签订了房地产买卖契约，约定原告于X（反诉被告）将坐落于赤峰市松山区XX的房屋出售给被告林XX（反诉原告），房屋建筑面积为121.49平方米，房地产买卖契约约定的价款为112500元，但实际支付价款为200000元。2006年3月8日涉案房屋产权人变更登记为被告（反诉原告）林XX。2011年12月14日赤峰市松山区人民政府下发了关于北城棚户区改造房屋征收决定的公告，涉案房屋在征收范围之内。2013年8月11日被告（反诉原告）林XX与赤峰市松山区房屋征收管理办公室签订了松山区北城XX户区改造项目房屋征收货币补偿协议，被告（反诉原告）林XX有证房屋获得补偿款558854元，附属房屋及其它附属物补偿405657.32元，奖励80000元，搬迁费1822元，合计货币补偿总金额XXX元。2013年8月12日被告（反诉原告）林XX与赤峰市松山区房屋征收管理办公室签订了松山区北城XX户区改造项目房屋征收产权调换置换补偿协议。被告（反诉原告）林XX置换位于赤峰市松山区XX楼房，建筑面积87.04㎡、5号楼02051室楼房，建筑面积87.04㎡，19号楼01032室楼房，建筑面积87.84㎡及拆迁安置补偿款130843.92元。

原审法院认为，2006年3月6日原告（反诉被告）于X与被告（反诉原告）林XX签订了房地产买卖契约，约定原告（反诉被告）于X将坐落于赤峰市松山区XX的房屋出售给被告（反诉原告）林XX，该房地产买卖契约虽是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行。但参照1999年国务院办公厅国办发（1999）第39号文件第2条2款之规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定。被告（反诉原告）林XX在购买涉案房屋时并不是赤峰市松山区XX的村民，且被告林XX并非农业家庭户口。虽然被告（反诉原告）林XX已经办理了房屋所有权证，但土地使用权是房屋所有权的基础，被告（反诉原告）林XX无权取得该宅基地使用权，亦无权购买原告（反诉被告）于X的房屋，故原告（反诉被告）于X与被告林XX（反诉原告）签订的房地产买卖契约因违反了上述规定，应属无效。对此，原被告均不持异议。原告（反诉被告）于X称其出售给被告（反诉原告）林XX时房屋状况为正房四间、门房五间、东西厢房各三间及地窖一处，但原告（反诉被告）于X仅申请证人出庭作证欲证明这一事实，未提供其他证据予以佐证。被告（反诉原告）林XX辩称除正房四间外，其他房屋及附属物均是其建造，提交了双方签订的房地产买卖契约及工商营业执照，现原被告所举证据均不能充分证明交易时的房屋状况，根据优势证据原则，被告（反诉原告）林XX所举证据的证明力要高于原告（反诉被告）于X所举的证据，故本院认定除有证房屋外的房屋及附属物均是被告（反诉原告）林XX建造（根据征收决定的规定，货币补偿协议中附属房补偿一栏中0.75以内有证以外、0.75-1部分、1以外是对附属房屋的补偿，并非对宅基地的补偿），对于被告（反诉原告）林XX添附的建筑物其有权获得该部分拆迁补偿款。我国合同法规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现争议房屋已经被拆迁，涉案房屋及院落已经灭失，在庭审中被告（反诉原告）林XX要求对2005年6月份和2013年8月份赤峰市楼房价格进行评估，因该鉴定申请与本案不具有关联性，且争议的房屋及院落已灭失，没有鉴定的基础和必要，本院依法不予准许。争议房屋的现价值在被告（反诉原告）林XX与赤峰市松山区房屋征收管理办公室签订的松山区北城XX户区改造项目房屋征收货币补偿协议中有所体现即有证房屋558854元。对被告（反诉原告）林XX作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑合同履行时的购买价格、土地升值拆迁补偿所获利益及房价款的自然增值等因素予以确定。因原被告均未提交对房屋进行装修的相关证据，故对有证房屋中包括的装修费用36447元（121.49㎡×300元／㎡），根据公平原则由双方平均分配。有证房屋的价款为522407元（4300元／㎡×121.49㎡），涉案房屋交易时的价款200000元，房价款的自然增值即200000元的利息为82770元（自2006年3月至2013年8月计89个月，年利率5.58%÷12个月即月利率为4.65‰），计282770元，扣除该款项后剩余239637元。被告林XX（反诉原告）返还原告于X（反诉被告）138042元［（522407元-282770元）×50%＋36447元÷2］。对于货币补偿协议中的奖励补偿80000元及搬迁费1822元是对实际拆迁人的补偿，应归被告（反诉原告）林XX所有。被告（反诉原告）林XX向本院提出反诉，要求反诉被告于X赔偿其缔约过失损失150000元，但未提供相应证据予以佐证，本院不予支持。原审判决：一、原告（反诉被告）于X与被告（反诉原告）林XX于2006年3月6日签订的房地产买卖契约无效。二、被告（反诉原告）林XX于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）于X房屋拆迁补偿款138042元。三、驳回被告林XX（反诉原告）的反诉请求。

宣判后，于X、林XX均不服，向本院提起上诉。于X的上诉理由是：一、原审法院以优势证据原则确认案件中的附属房为被上诉人所建，认定事实错误。双方签订的房地产买卖契约无法如实反映房屋买卖时的现状。有两个证人出庭作证。二、原审法院采信松山区人民政府关于北城棚房区改造房屋征收决定公告，不符合证据规则规定。三、原审认定货币补偿协议中容积率0.75以内有证房屋以外，0.75－1部分、1以外部分均是针对附属房的补偿错误。四、原审判决认定补偿协议中的80000元奖金专属于林XX错误。请求撤销原审判决，改判林XX向于X支付补偿款250000元。

林XX答辩称，林XX与于X签订的合同应为有效。合同法将合同无效标准限制在违反法律、行政法规。没有法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。林XX的其他家庭成员都是农村户口，且林XX房屋已被征占，原来房屋已灭失。所购买房屋已进行过户手续。利息计算错误。

林XX的上诉理由是：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。双方签订的房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。请求撤销原审判决，确认合同有效，于X赔偿林XX信赖利益损失150000元，林XX不返还于X所主张的返还金额。

于X的答辩意见与上诉意见一致。

二审过程中林XX提供了其结婚证及一家人户口本，用以证明林XX一家是农村户口并非城市居民，购买涉案房屋合法。林XX提供的证据与涉案房地产买卖契约的效力不具有关联性，本院不予采信。

二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院直接予以确认。

本院认为，关于双方交易时的房屋状况，因原审中于X所举证据的证明力小于林XX提供的证据的证明力，原审法院认定除有证房屋外的房屋及附属物均是林XX建造正确。于X主张原审认定货币补偿协议中容积率0.75以内有证房屋以外，0.75－1部分、1以外部分均是针对附属房的补偿错误，认定补偿协议中的80000元奖金专属于林XX错误，不能提供证据证明，要求林XX支付补偿款250000元的请求，本院不予支持。林XX主张其家庭其他成员为农村户口，其与于X签订的房地产买卖契约有效，没有法律依据，本院不予支持。林XX未提供有效证据证明于X对其造成信赖利益损失150000元。综上，于X和林XX的上诉理均不能成立。原审原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8350元，邮寄送达费40元，各自交纳的各自承担。

本判决为终审判决。

审判长　　李XX

审判员　　莲XX

审判员　　孟　和

书记员　　孙XX