张XX与曾XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）张XX（以下统一为原告）。

委托代理人傅立标，广东穗江律师事务所律师。

委托代理人黄XX。

被告（反诉原告）曾XX（以下统一为被告）。

委托代理人刘忠，广东XX律师。

原告张XX与被告曾XX房屋租赁合同纠纷一案，原告张XX诉请：1、判令被告向原告返还保证金人民币37，000元及多支付的租金人民币34，896元；2、判令被告支付违约金人民币45，300元；3、本案诉讼费由被告承担。被告曾XX反诉请：1、判令原告向被告支付2013年11月1日至3日的租金人民币1，510元；2、判令原告向被告支付2013年10月份水电费人民币3，153.20元；3、判令原告向被告支付2013年1月1日至2013年9月12日期间的租赁税费1，377.60元；4、判令原告承担本案的诉讼费用。本院受理后，依法进行了审理，本案现已审理终结。

本案相关情况

双方有争议的事项为第十、十一、十二、十三、十四、十五项，其他事项双方无争议。

一、租赁合同签订时间：双方共同确认就租赁事宜签订了两份租赁合同，第一份租赁合同签订在2009年8月1日，第二份租赁合同签订在2011年8月6日，该第二份租赁合同增加了另一部分房产，房租由每月人民币9，192元增加至每月人民币15，100元，合同期限进行了相应的调整。

二、被告房产的位置：深圳市宝安区西乡盐田XX、18号2-6楼。

三、被告取得房产产权的时间：未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证。

四、房屋用途：电子加工和宿舍。

五、合同约定的月租金标准：人民币15，100元。

六、合同约定租赁合同履行期限：2011年8月1日至2015年7月31日。

七、原告缴纳保证金的情况：2009年8月1日缴纳人民币30，000元，2011年8月1日缴纳人民币7，000元，以上共计人民币37，000元。

八、原告搬离的时间：2013年11月3日。

九、原告缴纳租金的情况：租金缴纳至2013年10月31日。

十、原告缴纳水电费的情况：水电费缴纳至2013年9月30日。

原告主张水电费交至2013年10月份，但不能就此提交证据予以证明，根据双方缴纳水电费的习惯，2013年10月缴纳的水电费应当是截至2013年9月30日的水电费，现原告无法就其主张提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的责任，对其主张本院不予支持，根据被告提交证据显示原告已缴纳截至2013年9月30日得水电费。

十一、租赁合同的效力：无效。

因原被告签订的《租赁合同》中约定的房产，没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。

十二、关于保证金的处理：被告应返还原告保证金人民币37，000元。对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，被告应向原告返还收取的保证金人民币37，000元。

十三、涉案房产占有使用费的支付：原告应支付2013年11月1日至2013年11月3日期间的房屋占有使用费人民币1，510元。

原告实际占有使用涉案房产至2013年11月3日，缴纳租金至2013年10月31日，应当向被告支付2013年11月1日至2013年11月3日期间的房屋占有使用费，房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准计算，即人民币1，510元（人民币15，100元／月÷30天／月×3天）。另，原告主张被告应返还多支出的租金人民币34，896元，但根据本院查明事实，原、被告曾在2011年8月6日重新签订第二份《租赁合同》，增加了对深圳市宝安区西乡盐田XX的租赁，根据合同约定原告亦实际增加租赁了该部分，双方对租金金额的变更是基于租赁事实的变更及双方的合意，原告主张根据第一份《租赁合同》计算租金，要求被告返还多支付的租金与事实和法律不符，本院不予支持。

十四、涉案房产水电费的支付：原告应支付2013年10月1日至2013年11月3日期间的水电费人民币3，153.20元。

被告提交证据并申请抄表人张XX出庭作证予以证明，2013年11月3日止，被告已为原告垫付涉案房屋产生的水电费人民币3，153.20元，因该费用是原告实际占有使用涉案房产期间支出的费用，应当向被告支付。

十五、关于违约金及租赁税的处理：均不支持。

原告依据双方签订的《租赁合同》向被告主张的违约金的要求，因该《租赁合同》无效，其所依据的违约条款亦无效，故原告的此项主张无法律依据，本院不予支持；被告主张原告向其支付2013年1月1日至2013年9月12日期间的租赁税，被告作为出租人向房屋租赁管理部门缴纳租赁税是其法定义务，该笔费用不应由原告承担，故其此项主张无法律依据，本院不予支持。

判决结果

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告张XX与被告曾XX之间签订的《租赁合同》为无效合同；

二、被告曾XX应于本判决生效之日起三日内向原告张XX退回保证金人民币37，000元；

三、原告张XX应于本判决生效之日起三日内向被告曾XX支付2013年11月1日至2012年11月3日期间的房屋占有使用费人民币1，510元；

四、原告张XX应于本判决生效之日起三日内向被告曾XX支付水电费人民币3，153.20元；

五、驳回原告张XX的其他诉讼请求；

六、驳回被告曾XX的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币1，322元，反诉费人民币25元，由原告张XX负担人民币924元，被告曾XX负担人民币423元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

代理审判员　刘　　　哲

书　记　员　刘琼（兼）

书　记　员　张XX

附本案相关法律条文如下：

1、《中华人民共和国合同法》

第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

3、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。