招商银行股份有限公司西安分行与陈XX、谢XX、西安振业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市雁塔区高新区高新二路1号招商银行大厦。

负责人：任X，该分行行长。

委托代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。

委托代理人：常XX，陕西仁和万国律师事务所律师。

被告：陈XX，男，汉族，1982年7月13日出生。

被告：谢XX，女，汉族，1982年3月16日出生。

被告：西安振业房地产开发有限公司。住所地：西安市浐灞生态区广安路800号振业泊墅东XX。

法定代表人：钟XX，系该公司董事长。

委托代理人：刘XX，陕西恒达律师事务所律师。

委托代理人：李俊，陕西恒达律师事务所律师。

原告招商银行股份有限公司西安分行与被告陈XX、谢XX、西安振业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，依法公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人瞿龙、常XX，被告西安振业房地产开发有限公司委托代理人刘XX、李俊到庭参加诉讼。被告陈XX、谢XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年9月20日，原告与三被告签订了《个人购房贷款及担保合同》（以下简称《借款合同》）并约定：由原告向第一被告发放贷款共计人民币62万元，用于第一被告购买合同中列明的，有第三被告开发的，位于西安市灞桥区某村XXXX住宅项目第X幢X单元X层X号房产，借款期限自2011年10月20日至2041年10月20日，在此期间被告应按合同约定以等额还款方式归还贷款本息。第三被告对第一被告的上述债务承担阶段性连带保证责任。为确保上述《借款合同》的履行，原告与第一、第二被告同日签订了《西安市房地产抵押合同》（以下简称《抵押合同》）并约定，第一、第二被告以《抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务。上述协议签订后，原告依照约定向第一被告发放贷款620000.00元。但自2013年7月至今，第一被告以种种理由拖延不予还款，到2013年11月5日尚有本金人民币610529.89元，利息13922.99元，罚息44.56元，复息265.74元（合计624763.18元）未归还原告。第一被告拒绝还款的行为符合原告和第一被告签订的《借款合同》相关违约情形，即借款人连续三个月未按照约定按时足额偿还贷款本息。则原告有权依据上述协议，要求第一被告偿还已发放的贷款本息并要求其支付相关费用。并根据原告和第一、第二被告之间的《抵押合同》关于抵押房地产的约定，要求两被告以其抵押房产对上述款项承担还款责任，原告有权以抵押房产折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿。第三被告对第一被告以上还款责任承担连带还款责任。原告现起诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原被告签订的《个人购房贷款及担保合同》；2、第一被告偿还原告本金人民币610529.89元，利息13922.99元，罚息44.56元，复息265.74元（合计624763.18元）及2013年11月5日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；3、第三被告对上述债务承担连带清偿责任；4、原告对第一、第二被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；5、由三被告承担本案诉讼费用。

被告陈XX、谢XX既未到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩材料。

被告西安振业房地产开发有限公司辩称：一、答辩人为买受人向被答辩人提供的是阶段性担保。答辩人与被答辩人签订的《住房按揭贷款合作协议书》第五条约定：答辩人承担保证的期间为自被答辩人与购房人签订借款合同并发放贷款之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并由被答辩人取得房屋他项权利证书之日止。被答辩人与买受人及答辩人签订的《个人购房借款及担保合同》第8条约定：保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。被答辩人已经取得房屋他项权利证书，答辩人阶段性担保责任解除条件已经成就，答辩人的担保责任归于消灭。二、在答辩人提供阶段性担保期间，如果发生实现担保物权的情形，被答辩人应当对买受人提供抵押担保的房产优先受让，不足部分由答辩人承担保证责任。

经审理查明：2011年9月20日，原告（贷款人）与被告陈XX（借款人、抵押人）、西安振业房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定借款人或抵押人从西安振业房地产开发有限公司处购买西安市灞桥区某村XXXX住宅项目第X幢X单元X层X号房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款，贷款金额620，000元（大写：陆拾贰万元整）；贷款期限为360个月，即从2011年9月20日至2041年9月20日止；借款利率为贷款基准年利率7.05%为基础上浮5%（利率浮动比例），即年利率7.4025%；借款人采用等额还款的方式归还贷款本息。借款人连续三个月或累计六次未按合同约定履行还款义务，贷款人有权按照本合同规定要求借款人提前归还贷款的本息并要求支付费用。保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。同日，原告与被告陈XX、谢XX签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定以被告陈XX位于西安市灞桥区某村XXXX住宅项目第X幢X单元X层X号房作为抵押房产，向原告提供债务履行担保，并向西安市房屋管理局办理抵押备案登记。

合同签订后，原告于2011年10月20日向被告陈XX发放贷款620000元。根据原告提交的客户逾期清单，载明自2013年7月起，被告陈XX不按时偿还借款，已符合合同约定提前收回全部贷款本息的条件。经查，截止2013年11月5日拖欠本金人民币610529.89元，利息13922.99元，罚息44.56元，复息265.74元（合计624763.18元）。

另查，原告与被告西安振业房地产开发有限公司签订《住房按揭贷款合作协议书》第五条约定保证期间为：自原告与购房人签订借款合同并发放贷款之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并由原告取得房屋他项权利证书之日止。

上述事实有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人贷款借款借据》、客户逾期清单、《住房按揭贷款合作协议书》及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证核对，可以作为定案依据。

本院认为：原告与被告陈XX及被告西安振业房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》、原告与被告陈XX、谢XX签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护。合同签订后原告已于2011年10月24日向被告陈XX一次性发放贷款620000元，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期偿还借款。合同履行期间，因被告未按期偿还借款，系违约行为，已达到合同约定的提前收回全部贷款本息的条件，故原告请求被告陈XX清偿剩余借款本金及利息的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。根据抵押合同约定，被告陈XX、谢XX以购买的房屋提供抵押担保，根据法律规定，在被告陈XX未履行付款义务时，原告主张以抵押物优先受偿，于法有据，本院予以支持。根据原告与被告西安振业房地产开发有限公司签订的《住房按揭贷款合作协议书》约定，原告时并未取得房屋他项权利证书，在被告陈XX未依约按期偿还借款，西安振业房地产开发有限公司应按照《个人购房借款及担保合同》约定对上述债务承担连带保证责任。因《个人购房借款及担保合同》约定西安振业房地产开发有限公司为该笔借款提供连带保证，并自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，该约定系双方自愿约定，于法不悖，故原告要求被告西安振业房地产开发有限公司对被告陈XX上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：

一、原告招商银行股份有限公司西安分行与被告陈XX及被告西安振业房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》予以解除。

二、被告陈XX应于本判决生效之日起十日内向原告归还贷款本金人民币610529.89元，利息13922.99元，罚息44.56元，复息265.74元，并按合同约定支付自2013年10月21日至实际给付之日止的利息、罚息及复息。

如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。

三、如被告陈XX不履行还款义务，原告有权以位于西安市灞桥区某村XXXX住宅项目第X幢X单元X层X号房屋拍卖后所得价款优先受偿。

四、被告西安振业房地产开发有限公司对被告陈XX上述债务承担连带清偿责任。

本案案件受理费10353元，由被告陈XX、被告西安振业房地产开发有限公司承担。因原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审　判　长　　李　鑫

人民陪审员　　张XX

人民陪审员　　曹XX

书　记　员　　方XX