阳江市XX公司诉被告唐XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：阳江市XX公司。

法定代表人：刘XX，该公司总经理。

委托代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。

委托代理人：宋XX，广东言必行律师事务所律师。

被告：唐XX。

原告阳江市XX公司（下简称XX公司）诉被告唐XX物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人林良达、被告唐XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称：2008年8月，原告通过投标形式取得湖湾华XX物业管理项目，并与阳江市湖湾华庭业主委员会（下简称业主委员会）于同年9月22日签订《阳江市湖湾华XX物业管理服务合同》，主要约定：业主应在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费、车辆服务费及公共分摊费，逾期按日3‰收取滞纳金。后经原告与业主委员会协商，决定于2013年6月4日终止物业管理服务合同，原告并于当日撤离湖湾华XX。从2011年9月1日起至2013年5月31日止，被告尚拖欠21个月物业管理费1772.40元。原告经多次向被告催收无果，诉至法院，请求判令：1、被告支付湖湾华庭1幢1603号房物业管理费1772.40元及滞纳金（计至2013年9月1日的滞纳金为2096.50元，之后至付清之日止的滞纳金按每日3‰计算）。

被告唐XX辩称：业主委员会与原告XX公司间的物业管理合同期限为3年，即从2008年10月1日至2011年9月30日止，现我仅欠原告XX公司2011年9月份物业管理费84.4元。

经审理查明：2008年8月，原告XX公司（乙方）通过投标的形式取得湖湾华庭物业管理项目，并于2008年9月22日与业主委员会（甲方）签订《阳江市湖湾华XX物业管理服务合同》，主要约定：甲方将湖湾华XX委托乙方进行物业管理，合同期限为3年，从2008年10月1日始至2011年9月30日止；合同期限内，乙方按照《承诺书》和有关收费标准规定对湖湾华庭业主的物业管理、停车服务进行收费；在甲方未进行招聘新的物业管理服务企业前，乙方应维持物业管理服务，不得中途退场；《阳江市湖湾华XX物业管理服务招标书》和《湖湾小区现行物业管理收费标准》均载明住宅收费标准：1、公安干警住房和别墅区每平方米0.5元；2、非公安干警每平方米0.6元；3、商铺区（或商铺）每平方米0.7元。同年11月1日双方签订《阳江市湖湾华XX物业管理服务补充合同》，约定：小区的住宅物业服务费按月收取，即在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费，逾期按日3‰收取滞纳金。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，原告XX公司按照原合同继续为湖湾华XX提供物业管理服务，后经原告XX公司与业主委员会协商决定于2013年6月4日终止物业管理服务合同，原告于当日撤离湖湾华XX。

另查明，原告XX公司是一间具有三级资质物业服务管理企业，该公司于2013年4月16日经工商行政管理局核准由阳江市XX公司变更为阳江市XX公司。被告唐XX于2009年6月向关桥购买取得阳江市江城区体育路湖湾华XX1幢1603号房所有权，房产登记的权属人是唐XX，房地产权证记载房屋的建筑面积为165.62平方米，按0.5元每平方米计算，每月物业管理费为82.81元。从2011年9月1日起至2013年5月31日止，被告尚欠原告21个月物业管理费为1739.01元。

以上事实，有原告的陈述及原告提供的《企业法人营业执照》、《核准变更登记通知书》、《阳江市湖湾华XX物业管理服务招标书》《湖湾小区现行物业管理收费标准》、《投标人对阳江市湖湾华XX物业管理服务的承诺书》、《阳江市湖湾华XX物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华XX物业管理服务补充合同》、《房产权档案查阅答复书》、询问笔录等证据相互印证，经综合分析，本院予以确认。

本院认为：原告XX公司与业主委员会签订的《阳江市湖湾华XX物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华XX物业管理服务补充合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对湖湾华XX的全体业主均具有约束力，被告作为湖湾华XX的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告XX公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应负违约责任。经本院庭审核实，从2011年9月1日起至2013年5月31日止，被告尚欠原告的物业管理费为1739.01元（82.81元／月×21个月），现原告XX公司请求被告支付上述物业管理费，理据充分，本院予以支持。被告唐XX辩称其仅欠原告XX公司1个月物业管理费84.40元，理据不足，本院不予采纳。

对于滞纳金的计算问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告没有举证证明因被告逾期支付物业管理费对其造成损失情况，双方约定的日3%的滞纳金明显过高，应予以调整，调整幅度可参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算。故滞纳金应以当月所欠的物业管理费为基数，从2011年10月11日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：

限被告唐XX在本判决生效十日内支付物业管理费1739.01元及滞纳金（以当月所欠的物业管理费为基数，从2011年10月11日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）给原告阳江市XX公司。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，由被告唐XX负担（该款原告已预交，本院不作退回，待被告履行上述款项时一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。

审　判　长　　杨冬航

审　判　员　　曾建通

代理审判员　　谢XX

书　记　员　　柯XX