周XX与宋X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：周XX，居民。

委托代理人：惠XX，山东XX律师。

委托代理人：曹XX，山东XX律师。

被告：宋X，居民。

委托代理人：刘培淑，山东陆海律师事务所律师。

原告周XX诉被告宋X房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周XX的委托代理人惠XX，被告宋X的委托代理人刘培淑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告周XX诉称：原、被告于2013年11月18日签订店铺转让合同，约定被告宋X于2013年11月25日前一次性支付原告租金63000元，合同签订后，被告交付原告定金10000元，剩余53000元拖欠至今。请求判决被告支付原告租金53000元，由被告承担诉讼费用。

被告宋X辩称：签订合同属实，由于原告未办理幼儿园经营许可证，且拖欠他人欠款被法院强制执行，在被告租赁的房屋门口贴上强制执行通知，引发被告方的恐慌，被告无法继续经营被迫搬离，给被告造成损失。

经审理查明：2013年11月18日，原告周XX作为甲方与作为乙方的被告宋X签订店铺转让合同一份，主要内容约定：甲方于2013年11月18日将位于沁园的店铺（面积240㎡）转让给乙方使用。该店铺产权所有人为城建XX，城建XX与甲方签订了租赁合同，租期到2014年5月11日止，年租金为47000元人民币。店铺交给乙方后，乙同意代替甲向城建XX履行该租赁合同，每年交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。店铺现有装修、装饰、设备（包括）全部无偿归乙方所有，租赁期满后不动产归丙所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）。乙方在2013年11月25日前一次性向甲方支付转让费，共计人民币63000元，上述费用已包括甲方交给丙方的押金。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为幼儿园，租期内乙方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载的所欠一切债务由甲方责任偿还，与乙方无关。甲方应保证丙同意甲转让店铺，如由于甲方原因导致丙或甲自己中途收回店铺，按甲不按时交付店铺承担违约责任。遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。本合同一式二份，自签字之日起生效。

合同签订后，被告向原告交纳定金10000元，原告签订合同时其经营幼儿园许可证尚在办理过程中，被告辩称经营几天后到教育部门核实，因原告的幼儿园经营许可证不能办理，被告无法经营，案件审理过程中，原告的幼儿园经营许可证仍未办理。被告还辩称原告拖欠他人欠款被法院强制执行，在涉案房屋门口贴上强制执行通知引发被告恐慌为由搬出涉案租赁房屋，未提供证据予以证实，原告以不予认可。涉案房屋一直空闲至2014年5月原告与出租单位城建XX办理退房手续。案件审理期间，因被告反诉请求未在法定的答辩期间提出，故反诉请求不符合法律规定，书面告知被告本案不予合并审理，可另案主张权利。

另查明：被告搬离涉案房屋时搬走空调2台、桌子14张、椅子43把、消毒柜一件、保温桶一个、加热桶一个、大型滑梯一个、音箱两套、木马6个、黑板3块、床44张、杯子架3个、电视机3台、书架3个、EVD1个、钟表5个、沙包3个、积木2个马3个。原告主张转让费63000元，除包括上述物品外，还包括装修费用及押金3000元，原告提供购买物品清单及监控录像一份予以证实。被告对搬走上述物品无异议，辩称为其本人租赁时搬进又搬出的财物，未提供证据予以证实。涉案房屋原告于2014年5月办理退房手续，原告补交物业费、水电费及搬家费680元等共计2186.51元，同时支取押金3000元。

本案中，原告要求被告支付拖欠的转让费53000元，同时支付原告退房时补交的物业费、水电费及清理涉案房屋产生的搬家费680元等共计2186.51元。

上述事实，有原、被告陈述、店铺转让合同、录像等在卷佐证，并经质证，足以认定。

本院认为：原、被告签订的店铺转让合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原、被告约定的被告租赁涉案房屋用途为开办幼儿园，在被告接转涉案房屋后，直至原告与房屋所有人租赁合同终止，原告亦未办理完毕经营许可证，由此可见原告在未取得幼儿园经营许可证的前提下，违反国家教育部门的相关规定，将房屋转让给被告开办幼儿园，其转让行为存在过错，应承担违约责任。被告明知原告的幼儿园未办理经营许可证，仍愿意接转租赁的房屋经营，接转后在较短的时间内搬离，并搬走涉案房屋内物品，未尽到通知原告退出转让房屋事宜，致使涉案房屋空闲数月，影响了原告继续经营或另租他人，被告对此亦存在过错，结合双方的过错程度，本院酌定由被告承担本次转让损失的70%。

按照双方合同约定，被告应支付的原告转让费63000元中，包括押金3000元，原告在2014年5月办理退房事宜时，支取退还押金3000元，故该3000元应从被告承担的转让费中予以扣除，综上，被告应支付原告转让费42000元（（63000元转让费－3000元押金）×70%），被告已交纳的定金10000元予以抵扣，被告另行向原告支付转让费32000元。按照店铺转让合同第三条约定，店铺装饰、装修及设备全部无偿归被告所有，故被告搬走的空调2台、桌子14张、椅子43把、消毒柜一件、保温桶一个、加热桶一个、大型滑梯一个、音箱两套、木马6个、黑板3块、床44张、杯子架3个、电视机3台、书架3个、EVD1个、钟表5个、沙包3个、积木2个马3个被告已搬走的空调等上述物品，归被告宋X所有。对于原告周XX在2014年5月退出房屋租赁时交纳的物业费、水电费及清理涉案房屋产生的搬家费680元等共计2186.51元，由于被告宋X实际经营一段时间，搬走后应清理房屋及时办理交接手续，故原告退房时交纳的物业费、水电费及清理房屋搬家费680元等共计2186.51元，由被告宋X承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条；《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条判决如下：

一、被告宋X于本判决生效之日起五日内支付原告周XX店面转让费32000元（已抵扣定金10000元）；

二、被告宋X于本判决生效之日起五日内支付原告周XX物业费、水电费及清理房屋搬家费680元等共计2186.51元；

三、驳回原告周XX本案其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1125元，由原告负担550元，被告负担575元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。

审　判　长　　刘海燕

审　判　员　　李治升

代理审判员　　王　颖

书　记　员　　黄XX