佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社,霍XX与土地租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。

负责人冯XX。

委托代理人李XX，广东广立信律师事务所律师。

委托代理人张明，广东广立信律师事务所律师。

上诉人（原审被告）霍XX，男，汉族，1966年10月1日出生，住广东省佛山市顺德区。

委托代理人张XX，广东创誉律师事务所律师。

委托代理人杨XX，广东创誉律师事务所实习律师。

上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社（以下简称腾冲股份社）因与上诉人霍XX土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第709号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。

原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、腾冲股份社与霍XX于2011年11月17日签订的《钢铁市场管理合同》自2013年9月4日起解除；二、霍XX应于判决发生法律效力之日起一个月内向腾冲股份社支付管理费1915元；三、腾冲股份社没收霍XX所交的履约保证金5000元；四、驳回腾冲股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取49.73元（腾冲股份社已预交），由霍XX负担。

上诉人腾冲股份社、霍XX均不服上述判决，向本院提起上诉。

腾冲股份社上诉称：一、一审判决认定霍XX违约却未要求霍XX按照合同约定承担违约责任错误。根据双方合同第二条约定：乙方超期一个月不交租的，视作违约。甲方有权没收履约保证金。该约定是腾冲股份社与霍XX之间的真实意思表示，合法有效。本案霍XX未按照约定交纳管理费构成根本违约，按照约定腾冲股份社有权全部没收霍XX的履约保证金。另外，本案的管理合同是双方在租赁合同存在的前提下签订的，而因为霍XX单方面的违约行为，使腾冲股份社遭受了巨大的经济损失，即使根据公平原则，腾冲股份社也有权全部没收霍XX的全部履约保证金并要求其支付逾期利息以弥补腾冲股份社的损失。一审判决以公平原则为由仅仅支持腾冲股份社没收霍XX50％的履约保证金并不支持逾期利息是错误的。

二、本案腾冲股份社与霍XX在履行租赁合同过程中并未出现导致“情势变更”的事由，不应适用“情势变更”原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……”，该规定确立“情势变更”法律原则。本案中，一审判决以2013年6月5日佛山市公安局发布的《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告》作为引起情势变更的事由，认为双方在履行合同时出现了情势变更。2013年6月5日的《通告》是扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围，也即在这之前在禅桂新中心城区已有禁限货车通行的措施，这次只是扩大范围。其实，在2008年9月1日，佛山市政府就实施了《佛山市禅桂新区域北片区禁限货车通行交通管制规定》，2011年8月1日起将2008年9月1日的禁限货车范围予以了扩大，2013年7月1日又在2008年9月1日及2011年8月1日规定的范围基础上进行了扩大。因此，2013年6月5日的《通告》只是2008年9月1日禁限货车措施的延续，只是范围扩大了，而并不是什么新的措施或政策。而且2008年9月l日起的禁限货车措施在广东各大媒体、网站及佛山各媒体、网站均有大量宣传、解释，该措施还被评为2008年佛山十大新闻之一。本案土地租赁合同均是在2008年9月1日以后签订，双方当事人在签合同前均应当知晓该禁限货车措施已在佛山禅桂新XX域实施，完全可以预见该措施将来可能在佛山任何地方实施。因此，禁限货车措施根本谈不上是合同签订后才出现的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，只是一个合同签订前的老政策适用范围的扩大。而且双方所签订合同所涉土地就在佛山新城区，当时正是佛山市政府大力发展新城区的时候，双方更应当意识到了该土地被纳入禁限货车范围的可能性很大。很显然，2013年6月5日的《通告》并不属于前述司法解释第二十六条规定的情形，而是双方在签订合同时即完全可以预见的商业风险，只是霍XX自愿去冒这个商业风险。因此，本案不能适用前述司法解释第二十六条有关情势变更的规定。其次，双方合同并未明确规定腾冲股份社必须确保霍XX如何经营。在佛山禁限货车范围内很多企业经营均要使用货车，包括澜石不锈钢市场、货运公司等，这些企业在禁限货车措施下仍在继续经营，只是需要改变一些经营方法和运行时间，禁限货车措施并不必然导致双方所签合同无法继续履行。即使有些影响，也属于正常的商业风险，也是霍XX在签订合同时可预见的商业风险。另外，最高人民法院《关于正确适用合同法若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》、《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中均强调要慎重适用情势变更原则，要求人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，同时强调：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。”本案中霍XX提出的禁限货车措施无法预见显然是不成立的，一审判决不是侧重保护作为守约方的腾冲股份社，而是侧重保护违约方的霍XX是完全错误的。

三、关于腾冲股份社所遭受的损失。本次诉讼所涉合同大多还有二至三年的期限，因霍XX违约导致合同无法继续履行或霍XX单方解除合同导致合同无法继续履行给腾冲股份社造成了二至三年的租金收益损失，该损失是非常巨大的，而霍XX所交的履约保证金只是半年租金的数额，即使腾冲股份社全部没收霍XX的履约保证金也只能弥补腾冲股份社20％左右的损失，腾冲股份社的绝大部分损失根本无法弥补。

四、霍XX迟延交付管理费的违约行为与2013年7月1日的禁限货车通行措施没有关联。

据此上诉请求：1.维持原审判决第一项；2.改判第二项，在原判决基础上增加判令霍XX向腾冲股份社支付自2013年1月l0日起至付款日止的逾期利息，暂计至2013年月7月l5日为59.68元；3.改判第三项，判令腾冲股份社没收霍XX所交全部履约保证金l0000元；4.霍XX承担本案一审、二审全部诉讼费用。

霍XX上诉称：一、霍XX与腾冲股份社签订的服务合同因客观原因出现情势变更，不得不中止合同履行。一审法院认为霍XX没有按时交纳管理费属于违约行为，需承担违约责任，与客观事实不符。一审法院认为佛山市公安局发出的《关于禅桂新中心城区扩大禁限货车通行范围的通告》导致合同履行出现情势变更的认定是正确的，但一审法院认为情势变更起始时间为2013年7月，该认定与客观事实不符。理由如下：l.2013年年初的佛山市顺德区乐从钢铁贸易协会年会上，协会领导告知霍XX在2013年3、4月份钢铁企业必须搬离现有的钢铁市场，涉案地块逐步纳入政府三旧改造范围，交通部门亦将在该地块附近开展交通管制，即涉案租赁场地将不再符合双方订立合同时约定的用作钢铁经营场地之目的；2.佛山市公安局下达扩大禁限货车通行范围的通告影响范围广，对群众特别是钢铁经营相关行业的影响深远，因此佛山市公安局在下达通告前已做好现场调研工作，并与政府、钢铁协会、相关钢铁企业家洽谈，完成通告前的准备工作，保障广大群众利益，减少因限行导致的损失。因此，霍XX于限行通告发布前已获知情势变更的事实；3.涉案租赁场地的所有租户均搬离租赁场地，并非霍XX一人的行为。所有租户的一致行为正好说明，货车限行的政府行为是众所周知，势在必行，租赁场地将无法继续经营，每位租户必须寻找新的租赁场地；4.佛山市公安局限行通告具有滞后性，若通告下达后，霍XX再寻找新的租赁场所，腾出涉案场地是不可能的，应考虑实际操作的可行性。因此，霍XX因为情势变更的起始时间应该为2013年初，不应认定为2013年7月。同时，霍XX一直忠于履行合同相应义务，其拖延缴交管理费完全基于客观因素的综合考虑。霍XX获知该信息后一直努力与腾冲股份社协商，希望能妥善解决双方租赁关系，减少彼此损失。由于腾冲股份社的收益归属村民所有，预先支付的管理费应分配到村民手中。若因政府征收地块等原因而终止双方签订的合同，预支的管理费就难以收回，其实际操作非常困难。因此，霍XX特告知腾冲股份社，在政府改造项目相关补偿政策落实前，暂推迟缴纳管理费，管理费从保证金中扣除。一审法院不应认为霍XX没有交纳上半年管理费应承担违约责任。

二、腾冲股份社的管理费损失已经得到弥补，故腾冲股份社主张的损失补偿过高，法院应综合考虑实际情况、腾冲股份社的实际损失等因素依法予以调整。一审法院认为腾冲股份社主张的违约金过高，霍XX对此予以认同，但判决腾冲股份社没收霍XX缴纳的50%履约保证金作为违约金仍然过高，有失公平。签订服务合同后，霍XX向腾冲股份社交付了l0000元管理费作为保证金。该保证金的缴纳是为了当发生某些特殊情况而造成无法正常支付管理费时，腾冲股份社可以此抵扣来弥补损失的补救措施。依此，腾冲股份社2013年上半年的管理费损失实际上已经得到弥补。霍XX迟缴纳管理费并没有对腾冲股份社造成实际上的损失。根据损失补偿原则，一审法院判决没收霍XX50％的履约保证金已远远超出其实际损失，应当不予支持。同时，合同因情势变更无法继续履行，已造成霍XX巨大损失，若要霍XX再承担巨额的损失补偿，无疑是雪上加霜。

三、请求将腾冲股份社应退的保证金直接抵扣霍XX应付的管理费，多除少补，简化流程手续，方便双方当事人。一审法院判决腾冲股份社没收霍XX50％的履约保证金，其余部分应予自行退回霍XX，但退回手续需时较长，增加法院负担，浪费司法资源。为了避免产生不必要的纠纷，节省司法资源，请求将应退回的保证金直接抵扣霍XX应付管理费。

综上，上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判霍XX无需向腾冲股份社支付履约保证金；2.腾冲股份社承担本案一审、二审的诉讼费用。

双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。

经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。

本院认为：由于双方当事人在《钢铁市场管理合同》中明确约定，本合同作为土地租赁合同的附件，故该合同虽名为管理合同，但本案争议实质应属于土地租赁合同纠纷，原审法院将本案案由确定为“服务合同纠纷”有误，本院予以纠正。

根据双方当事人的上诉主张，本案二审期间的争议焦点在于：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由？2.霍XX的行为是否构成违约，应如何承担违约责任？

关于第一个争议焦点，腾冲股份社上诉认为2013年7月1日起实施的禁限货车通行措施属于可以预见的商业风险，不存在情势变更情形；而霍XX则上诉认为自2013年年初即知晓将施行禁限货车通行措施，故自2013年年初即已发生情势变更情形。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该行为的实施是双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要使用大型货运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。但由于该措施于2013年7月1日才正式实施，故在其正式实施前，均不宜认定已发生情势变更情形。因此，腾冲股份社与霍XX的前述理由均不能成立，本院不予支持。

关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。禁限货车通行措施自2013年7月1日才开始，故在此之前，霍XX没有法定中止履行的事由，仍应按合同约定支付管理费，但霍XX没有按约定于2013年1月10日前交付管理费，故霍XX的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。按照合同约定，霍XX逾期一个月不按约定交纳管理费的，视为违约，腾冲股份社有权不全额退回保证金。由于保证金系针对整个合同，而本案合同于2013年7月1日起发生情势变更情形，合同期限并未全部履行完毕，故原审法院根据公平原则确定由腾冲股份社没收保证金的一半，并确定管理费利息也包括在以没收50%保证金形式承担的违约责任以内，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，处理恰当，本院予以维持。因此，腾冲股份社、霍XX的上诉主张均不能成立，本院不予支持。

综上，腾冲股份社、霍XX的上诉主张均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费100元，由广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社负担50元，由霍XX负担50元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　吴健南

代理审判员　　彭进海

代理审判员　　姜XX

书　记　员　　莫XX

书　记　员　　邱XX

书　记　员　　黎XX