白山市XX公司与张XX买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）白山市XX公司。住所：白山市浑江区。

法定代表人曲XX，经理。

委托代表人范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）张XX，男，1971年10月14日生，汉族，无职业，住吉林省长白朝鲜族自治县。

上诉人白山市XX公司因买卖合同纠纷一案，不服长白朝鲜族自治县人民法院（2013）长民二初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

张XX原审诉称，2012年8月3日，张XX与白山市XX公司（以下简称XX公司）签订商品房预售合同。合同约定，张XX购买由XX公司开发的位于长白朝鲜族自治县长白镇仙人岛怡人小区1号楼2单XX，建筑面积为80.77平方米，预售单价为每平方米2，900.00元，总价款为234，233.00元，房屋交付日期为2012年12月31日。协议同时约定，所售房屋建筑面积为预售面积，最终面积的确定以产权管理部门测绘为准，实行本协议所列单价多退少补。协议签订后，张XX一次性付清所有购房款。2013年12月31日，XX公司未依照协议约定交付房屋，且经产权管理部门测量，房屋实际面积为76.04平方米，比协议中约定的房屋面积少了4.73平方米。张XX多次找到XX公司要求交付房屋并退还多交的4.73平方米的购房款13，717.00元，XX公司以种种理由拖延。另外，张XX与XX公司签订商品房预售协议后，张XX用协议中约定的房屋从宋XX处抵押借款100，000.00元，用于支付农民工人工费，同时约定了利息。因XX公司拖延交房的行为导致张XX无法出售房屋偿还借款，给张XX造成了逾期还款13个月零18天的利息损失。因此，为维护张XX的合法权益，要求XX公司将位于长白朝鲜族自治县长白镇仙人岛怡人小区1号楼2单XX交付给张XX，并协助张XX办理房屋产权手续；要求XX公司退还多支付的购房款13，717.00元；要求XX公司赔偿因延期交房给张XX造成的逾期利息损失34，112.00元。

XX公司原审辩称，第一，XX公司与白山市XX公司工程款没有结算，并且白山市XX公司已多支付了工程款。诉争房屋XX公司是给白山市XX公司的，以诉争房屋抵顶工程款。现白山市XX公司已欠XX公司工程款，所以该房屋XX公司不再抵顶给白山市XX公司。第二，XX公司已通知白山市XX公司，该房屋不再抵顶工程款，XX公司预收回，白山市XX公司已经同意。白山市XX公司将该房屋抵顶给张XX充顶劳务费，与XX公司无关。应由白山市XX公司与张XX对账解决。所以XX公司不再将该房屋抵顶给白山市XX公司及张XX。

原审法院审理查明，XX公司承包了长白镇怡人小区住宅楼工程，并将工程分包给白山市XX公司。因欠白山市XX公司工程款，2012年7月27日，白山市XX公司与XX公司签订协议，约定将长白镇怡人小区1号楼2单XX，面积80.77平方米，以每平方米2，900.00元的价格抵顶给白山市XX公司，并约定“白山市XX公司用该房抵顶劳务费，由劳务承包人直接与白山市XX公司办理预售相关手续。”因白山市XX公司雇用张XX等人进行施工欠其劳务费，2012年8月3日，应白山市XX公司邀请，XX公司与张XX的前妻孙XX签订了商品房预售协议，将长白镇怡人小区1号楼2单XX，以每平方米2，900.00元的价格预售给张XX，双方签订了商品房预售协议，协议约定2012年12月31日将房屋交付张XX。XX公司出具了商品房销售收据。2012年8月7日，白山市XX公司又与张XX的前妻孙XX签订了房屋抵款协议，约定以每平方米2，750.00元的价格将长白镇怡人小区1号楼2单XX抵顶给张XX，张XX的前妻孙XX出具了收据。

原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，XX公司对白山市XX公司负有债务，白山市XX公司又对张XX负有债务，为抵销债务，受白山市XX公司邀请，张XX的前妻孙XX代张XX与XX公司签订了商品房预售协议，该协议在事后得到了张XX的追认，XX公司出具了收据。因该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效，双方即形成了买卖合同关系，XX公司应当按照约定和法律规定交付房屋，并尽到协助办理产权登记的附合同义务。故对张XX要求XX公司将位于长白朝鲜族自治县长白镇仙人岛怡人小区1号楼2单XX交付给张XX，并协助张XX办理房屋产权登记手续的主张，依法予以支持。2012年8月3日，张XX与XX公司签订了商品房预售协议后，针对该房屋的价款于2012年8月7日作了变更，孙XX认可房屋每平方米为2，750.00元，抵顶总房款为222，118.00元。张XX提供的长白县润泽房产测绘中心证明，证明双方所争议的房屋面积为76.04平方米，XX公司虽对此有异议，但未提供相反证据加以证明，故应当认定该房屋实际面积为76.04平方米，与商品房预售协议的面积差为4.73平方米，按商品房预售协议约定，多退少补，XX公司应当退还张XX13，007.50元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，由于出卖人的原因，在商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张XX与XX公司双方所签订的商品房预售协议，其标的物为尚未建成房屋，按照双方所签订的商品房预售协议，XX公司应当在2012年12月31日交付房屋。交付房屋后，应当在合理期限内协助张XX办理产权登记，即应当在2013年3月31日前协助张XX办理房屋产权登记，否则即视为违约。因双方没有对此约定违约责任，并且张XX对其损失数额没有提供确凿的证据加以证明，故XX公司应自2013年4月1日起至协助张XX办理房屋产权登记止，以34，112.00元为限，按照已付购房款总额222，118.00元，以中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准向张XX计付利息。原审法院判决：“一、被告白山市XX公司于本判决生效后将位于长白朝鲜族自治县长白镇仙人岛怡人小区1号楼2单XX交付给原告张XX，并协助原告张XX将该房屋办理到原告张XX名下；二、被告白山市XX公司于本判决生效后返还原告张XX13，007.50元；三、被告白山市XX公司自2013年4月1日起至被告协助原告办理房屋产权登记止，以34，112.00元为限，按照已付购房款总额222，118.00元，以中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准向原告张XX支付利息。”

XX公司的上诉理由为，1、本案诉争房屋是张XX通过抵顶劳务费的方式从白山市XX公司取得，张XX与XX公司之间没有直接的买卖关系，现XX公司与白山市XX公司已达成一致，该房屋已经不再抵顶给白山市XX公司用于支付工程款，张XX已经不能基于抵顶取得该房屋。且张XX未向XX公司交纳过购房款，其无权要求XX公司履行交付房屋的义务。2、张XX提供的长白县润泽房产测绘中心证明不足以证明本案争议的房屋面积为76.04平方米，该证明是张XX单方取得的，不能作为本案的定案依据。3、原审法院超诉讼请求裁判，程序违法。张XX主张的利息是其对外借贷，逾期还款产生的，与XX公司没有直接关系，但原审法院却擅自以XX公司未协助办理房屋产权登记为由判令XX公司承担利息，明显不符合张XX的诉讼请求。综上请求二审法院撤销原判，依法改判。

张XX答辩认为，XX公司的上诉理由不属实，实际情况是张XX给XX公司施工，XX公司不给人工费，拿本案所涉房屋抵顶工程款。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。

经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，白山市XX公司将其从XX公司抵顶工程款的房屋80.77平方米，以每平方米2，750.00元，作价222，118.00元，用于抵顶其欠张XX的劳务费。该抵顶行为经XX公司同意，并由XX公司与张XX重新签订合同对债权转让进行了确认，XX公司与张XX之间形成买卖合同关系，XX公司应当按照合同约定于2012年12月31日向张XX交付房屋。XX公司上诉主张张XX与XX公司之间没有直接的买卖关系，张XX未向XX公司交纳购房款，其无权要求XX公司履行交付房屋的义务，没有法律依据，本院不予支持。XX公司上诉主张张XX提供的长白县润泽房产测绘中心证明是张XX单方取得，不能证明本案争议的房屋面积为76.04平方米，但XX公司亦未提供相反证据加以证明，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，XX公司的该项上诉主张依据不足，本院不予支持。张XX主张的利息虽然是基于其对外借贷逾期还款产生的，但究其原因是由于XX公司没有按时向张XX交付房屋并协助办理房屋产权登记造成的，故原审法院判决XX公司在张XX交付购房款总额范围内，以中国人民银行规定的利率标准，在张XX主张的损失范围内承担利息，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币996.00元，由上诉人白山市XX公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　朱瑛华

代理审判员　　兆艳红

代理审判员　　方XX

书　记　员　　李XX