皮某甲与伍某甲、上栗县杨岐乡中学合同纠纷案一审民事判决书

原告皮某甲，男，1953年8月13日出生，汉族，上栗县人，农民，住上栗县。

被告伍某甲，男，1973年2月22日出生，汉族，上栗县人，农民，住上栗县。

被告上栗县杨岐乡中学，住所地上栗县杨岐乡。

法定代表人彭胜林，该校校长。

委托代理人彭华，江西博韬律师事务所律师。

原告皮某甲诉被告伍某甲、上栗县杨岐乡中学（以下简称杨岐中学）合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告皮某甲、被告伍某甲、上栗县杨岐乡中学的委托代理人彭华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告皮某甲诉称：被告杨岐中学于2006年租用原告土地用于发展杨岐地区教育事业，每年按每亩1300斤稻谷对原告进行补偿。杨岐中学在租用的土地上建造了供教育使用的房屋。该宗土地的所有权人为原告，被告杨岐中学没有经过原告同意擅自将在原告土地上建造的房屋卖给被告伍某甲，侵犯了原告的合法权益。租用和转让是不同的概念，租用的土地所有权仍然属于原告，转让是所有权转移。土地租用合同当事人是杨岐中学和原告，杨岐中学擅自转让是违约行为，违反了合同法规定变更协议需经双方协商一致原则。被告伍某甲购买该房屋用于做生意，卖包子和油条，与租用土地为发展教育事业之用大相径庭。原告为此诉至法院，请求法院确认被告伍某甲与被告杨岐中学之间签订的在原告责任田上建造的房屋买卖合同无效。

被告伍某甲辩称：买房之前校方承诺没有一切土地纠纷，校方隐瞒其与原告的纠纷，我不知情，债权债务由杨岐中学负责，把钱退给我。

被告杨岐中学辩称：杨岐中学的房屋、土地建设等都是由政府负责，由杨岐乡政府负责全部的相关费用。

原告为支持其诉讼请求，向法院提供了下列证据：

1、土地承包经营权证一本，拟证明杨岐中学土地0.43亩由皮某甲承包。

2、租用土地协议书一份，拟证明上栗镇政府与南源村六组村民于2010年11月20日签订租用土地协议书，原告0.407亩土地被杨岐中学租用。

经质证，被告伍某甲和杨岐中学均认为证据1关联性无法确认，证据2是复印件，不予质证。本院认为，经本院庭后查实，杨岐乡南源村村委会亦出具证明证实杨岐中学租用土地中有原告承包的0.407亩土地，此建房属租用原告土地范围内，对原告提交的证据予以采信。

被告伍某甲在举证期限内向本院提交了以下证据：

门市买卖协议一份，拟证明杨岐中学与伍某甲签订门市买卖协议，协议中约定该房屋的债权债务纠纷由杨岐中学负责。

经质证，原告对被告伍某甲提供的证据认为土地是原告的，不能卖。被告杨岐中学无异议。本院认为该证据真实、合法、与本案有关联，依法予以采信。

被告杨岐中学未提交证据。

综合证据分析及庭审情况，本院确认以下法律事实：原告皮某甲系杨岐乡南源村六组村民，1999年上栗县人民政府向原告皮某甲颁发岐南字第980251号土地承包经营权证，由南源（兰沅）村六组发包，原告承包有乡中学土地0.43亩水田。上栗镇人民政府与上栗镇南源村六组村民于2010年11月20日签订租用土地协议书，协议书约定甲方（上栗镇人民政府）为发展杨岐地区教育事业，租用乙方（六组村民）水田一块，租用地点：现在杨岐中学占地围墙范围之内。租用面积：5.694亩。租用方式：按每亩每年补偿作物（稻谷）1300斤。租用时间：从2006年起——长期。皮某甲等十位六组村民在协议上签名。其中皮某甲的0.407亩水田在租用范围内。被告杨岐中学在租用皮某甲承包的水田内建造了一栋四层的房屋。2012年4月20日被告杨岐中学（甲方）与关上村村民被告伍某甲（乙方）签订门市买卖协议一份，协议约定：甲方现有门市两间及门市上的房屋出售，现乙方自愿购买，1、该房屋砖混结构，占地面积约73.5平方米，建筑面积约269平方米（其中门市约53平方米），房屋临南源街门市两间，门市上有三层住房共六间（原教师宿舍）。2、双方协商房屋价格为人民币26.16万元，房屋出售签字之日以前，该房屋的债权债务纠纷由甲方负责。……。被告伍某甲付了购房款后，至今还未搬进该房屋居住，门市已出租给他人卖早点。该房屋未办理房产证。原告认为二被告未经原告同意擅自买卖包含原告土地的房屋，诉至法院请求确认二被告之间的买卖合同无效。

本院认为，上栗镇人民政府租用南源村六组集体所有的5.694亩土地用于杨岐中学教育公益事业建设，未改变该集体土地的性质。原告皮某甲提交了由上栗县人民政府颁发的土地承包经营权证，承包了乡中学土地0.43亩水田，其依法享有该土地的承包经营权。杨岐中学在租用皮某甲承包的土地内建造一栋四层的房屋，与被告伍某甲签订门市买卖协议，约定买卖该房屋。因房屋的特性，房屋与土地不可分离，对其房屋的出卖必然导致房屋所涉及的土地使用权的转让。杨岐中学没有取得土地使用权证，没有得到有关部门审批，改变房屋用途，卖给被告伍某甲私用，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”、《中华人民共和国农村土地承包法》承包地不得买卖，不得用于非农建设的相关规定，其与被告伍某甲签订的房屋买卖协议应属无效。二被告买卖房屋的协议违反了法律和行政法规的强制性规定，原告请求确认二被告签订的协议无效，于法有据，本院予以支持。被告伍某甲辩称不知情，被告杨岐中学辩称由政府负责，不能对抗协议无效的事实。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第十七条之规定判决如下：

被告上栗县杨岐乡中学与被告伍某甲于2012年4月20日签订的门市买卖协议无效。

本案诉讼费100元，由被告上栗县杨岐乡中学承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。

审 判 长　柳本清

审 判 员　胡冬梅

审 判 员　黄琼燕

代书记员　朱先林

附相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国土地管理法》

第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国农村土地承包法》

第四条国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。

农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。

第十七条承包方承担下列义务：

（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；

（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；

（三）法律、行政法规规定的其他义务。