张X与上海XX公司、伍XX房屋买卖合同纠纷一案

（2009）沪二中民二(民)终字第2100号

上诉人(原审被告)张X。

被上诉人(原审被告)上海XX公司。

法定代表人陆X，董事长。

委托代理人谭X，该公司员工。

原审原告伍XX。

委托代理人杨雷，上海联业律师事务所律师。

委托代理人杨XX，上海联业律师事务所律师。

上诉人张X因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2009)宝民三(民)初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年6月27日，伍XX为购买上海市宝山区南XX某号401室房屋(以下简称系争房屋)，向上海XX公司(以下简称中原XX)支付意向金人民币(以下币种均为人民币)2万元，中原XX出具了收款收据。同年6月28日，伍XX(买受方，乙方)与张X(出卖方，甲方)及中原XX(居间方，丙方)就上述系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金2万元。房价款为40万元，首期房价款12万元，乙方应于买卖合同签订后当日直接或通过丙方支付甲方；第二期房价款28万元，由乙方的贷款银行支付，放款期限以贷款银行规定为准；尾款1万元，甲乙双方同意从首期房价款中先行扣留尾款并交由丙方保管，待甲方将该房地产交付乙方且与乙方签署《房地产交接书》后，由丙方转付甲方。如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后，由甲方收取后交由丙方暂为保管；待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款；若甲方将以甲方为权利人的该房地产之房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意：甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金或者由定金转化的部分首期房价款。甲、乙双方同意在甲方签署本协议后15天内共同签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。协议第十三条约定，本协议一式四份，经甲、乙、丙三方签章后即为生效。甲乙双方还约定，交房时间为2009年10月31日前；乙方承担甲方中介费4,000元；甲方配合乙方签订合同价格写高。当日，张X签署《承诺书》，主要内容为，张X承诺已得到房屋共有人张X的合法授权，张X授权张X代表其签订与伍XX买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》，并代为收取定金2万元；若张X否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，张X愿意按照该协议中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。同日，张X将系争房屋的房地产权证交给中原XX，并签署《买卖定金保管书》，主要内容为，现买受方伍XX因购买出卖方张X的房地产，交付定金2万元，张X已收到此定金，并交由中原XX(保管人)代为保管。该保管书特别提示第1条的内容为，在定金保管阶段，本保管书即作为此定金之收款凭证，即出卖方无需另行出具等额收据。6月29日，张X前往中原XX，提出其父不同意卖房，不再出售房屋。7月5日，伍XX向张X发《催告函》，催告张X于2009年7月13日12时前前往中原XX环镇北路分公司签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。若不配合，则该催告函期限届满日即视为将协议解除之日，将要求双倍返还定金4万元。张X收到了该催告函。7月10日，伍XX打电话催告张X，张X称，在6月29日已去中原XX讲清，其父亲不同意卖房，现不卖房了。

原审法院另查明，张X、张X于2000年7月2日取得系争房屋房地产权证，经登记为系争房屋共同共有人。

2009年7月21日，伍XX诉至原审法院，要求张X双倍返还定金4万元，中原XX对其中2万元承担连带责任。

原审中，张X答辩称，其确实签订了《房地产买卖居间协议》，并签署了《承诺书》、《买卖定金保管书》，收到伍XX2009年7月5日的《催告函》及7月10日的电话，但认为，在签订买卖居间协议时，为了让伍XX多贷款，中原XX的业务员李X要求其配合伍XX在签订房地产买卖合同时将房价写高，这是明显的违规行为。签订协议后，其为表示诚意，将房地产权证交给李X，其要求伍XX支付定金，但伍XX没有拿出定金给其。李X讲定金现在没有，等三四天后才能给其，拿出买卖定金保管书要求其签字，表明定金2万元现放在中原XX保管。李X和伍XX串通一气，违规操作，使其受骗上当。伍XX没有支付定金给其，中原XX也没有转交定金给其，故买卖居间协议不生效。其没有违约，不同意伍XX的诉讼请求。

原审中，张X申请证人张X出庭作证。张X作证称，2009年6月27日，张X对张X讲，要卖掉房子，净到手价40万元，其他费用均由买方承担，张X表示同意，但没有出具过授权委托书。6月28日，张X打电话叫张X去签订协议，因家中有客人，张X未能前往，让张X回来商量一下，明天再签也不迟。12时左右，张X称已签订协议，房产证已交给中介，但买家伍XX没有支付定金2万元，因此张X非常不满意，提出买方不付定金，协议就不生效。随后看到协议书上有做高房价的内容，认为是弄虚作假、违规操作，就让张X对中介说房屋不卖了。现张X不同意卖房。

原审法院经审理后认为，系争房屋属于张X与张X共同共有，张X同意张X以40万元的价格出售系争房屋，系争《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，经伍XX、张X及中原XX签章后即生效，当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。张X关于不付定金协议不生效的意见，缺乏合同和法律依据，不予采纳。协议中有关做高房价的约定，显属不当，但并不影响协议其他条款的效力。对于争议的定金，伍XX于2009年6月27日向中原XX支付意向金2万元，有收款收据为证，应予认定。2009年6月28日所订《房地产买卖居间协议》中，有伍XX向中原XX支付意向金2万元的内容，并约定张X签订本协议则该意向金转为定金，故伍XX所付意向金2万元已于2009年6月28日转为定金。虽然张X与伍XX未直接交接钱款，但张X所签《买卖定金保管书》已确认收到伍XX所付定金2万元，并将该2万元交由中原XX代为保管，即伍XX所付2万元定金的所有权已转移给张X，张X只是因为将该2万元交由中原XX保管而未受领，张X可以根据协议约定要求中原XX支付。张X关于没有收到伍XX定金的意见，不符合事实，不予采纳。张X所作承诺，对张X具有约束力。张X表示不卖房，导致伍XX买房目的无法实现，张X应按所作承诺承担责任。伍XX要求张X双倍返还定金的诉请，符合张X所作承诺、协议约定和法律规定，应予准许。中原XX现为张X保管的2万元，应返还给张X，在操作中可直接交还给伍XX，该款可视为张X返还给伍XX的定金。

原审法院据此作出判决：张X双倍返还伍XX定金4万元，其中2万元由上海XX公司返还给伍XX，于本判决生效之日起十日内付清。

原审判决后，张X不服，向本院提起上诉称：签订《房地产买卖居间协议》时，其根本未委托中原XX保管定金，中原XX工作人员误导其签订《承诺书》、《买卖定金保管书》，严重侵害其合法权益。其已将产权证原件交与中原XX并签订协议，但中原XX未将2万元定金支付给其。伍XX要求其配合在签订买卖合同时将房价写高，中原XX明知系违规操作，仍与伍XX串通一气，损害国家利益。故其不存在违约行为，中原XX应负全部过错责任，故请求本院撤销原判，依法改判违约金、诉讼费由中原XX承担，并要求中原XX返还系争房屋的产权证原件。

被上诉人中原XX答辩称：中原XX工作人员是经过专业培训的，不存在欺骗张X的情况。签订买卖居间协议的当日，张X即签订《买卖定金保管书》。房价是买卖双方约定的，故关于做高房价的问题与中原XX无关。对于违约金、诉讼费，中原XX并无赔偿法定义务，且张X在一审中也未提出相应的主张，鉴于定金罚则是基于买卖合同而产生的，本案违约金应由违约方张X承担。请求本院驳回上诉，维持原判。

原审原告伍XX述称，张X所签订的《买卖定金保管书》明确写明张X将收到的定金交由中原XX保管，定金已成立生效，张X已收到2万元定金，只是交由中原XX保管。买卖居间协议中有定金保管的条款，张X可依约主张定金。关于做高房价的问题，这只是一个意向性的约定，当时最终未签订买卖合同并非是做高房价的问题，而是因为系争房屋其他共有人不同意。请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房地产买卖居间协议》系当事人之真实意思表示，该协议合法有效，各方均应恪守。协议中关于做高房价的约定，并不影响协议其他条款的效力，且该协议最终未能履行也是因系争房屋共同共有人不愿出售，故张X称系中原XX违约，理由不成立。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者所提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张X称其未委托中原XX保管定金，中原XX工作人员误导其签订《承诺书》、《买卖定金保管书》，对此，中原XX予以否认，张X未能提供确凿证据加以证明，理应承担举证不能的后果。综上所述，张X以未收到定金以及做高房价有违规之嫌为由不同意出售房屋，并认为自己未构成违约，显然缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于张X要求中原XX返还系争房屋的产权证原件，不属本案审理范围。原审法院依据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由上诉人张X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　卢薇薇

代理审判员　　彭　辰

代理审判员　　李XX

书　记　员　　仇XX