卖方以买方逾期协助办理房屋产权过户手续为由起诉解除合同和主张违约金， 法院不予支持

    卖方以买方逾期协助办理房屋产权过户手续为由起诉解除合同和主张违约金，法院不予支持

    作者：刘军锋律师

    一、基本案情

    2012年10月，杨XX与刘X签订房屋买卖合同，合同约定：待此房按国家政策能办理过户手续后双方共同办理过户手续。2012年12月，杨XX与刘X又签订了《预约合同》，并进行了公证，合同约定：刘X应在取得其名下产权证后的三十个工作日内办理产权过户手续将案涉房屋过户给杨XX；乙方（杨XX）怠于按照合同约定协助甲方（刘X）办理产权交易过户手续并逾期三十日以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并有权要求乙方按总成交价的30%支付违约金。2019年12月4日，刘X将案涉房屋过户登记至杨XX2名下，2019年12月5日，刘X委托律所以杨XX怠于协助办理过户手续且逾期三十日以上为解除事由，向杨XX发出《解除合同通知书》。2019年12月5日，刘X向法院提起了诉讼，要求请求法院判令解除合同，请求法院判令杨XX支付违约金132300元。

    二、诉讼经过及律师工作

    杨XX被告后找到刘军锋律师，本律师根据案情向杨XX详细分析了刘X无权解除合同的理由，无权主张违约金的理由，接受委托后，本律师前往法院阅了卷、撰写了答辩状、围绕答辩思路收集证据等，本律师的抗辩思路为：对合同条款进行文义解释，合同条款约定的协助过户义务的起算时间应从2019年11月1日起算，据此，刘X起诉主张的解除事由及违约行为并不存在；以及抗辩主张限购政策导致至今暂时不能办理案涉房屋的过户手续，杨XX有权拒绝刘X前往共同办理过户手续，即使杨XX拒绝协助也不构成违约，也不产生单方合同解除权；同时抗辩主张刘X恶意一房二卖自身违约，以及，即便约定解除条件成就，根据九民纪要的规定，刘X也无权解除合同。本案经法院审理，法院采纳了我方的抗辩观点，认定协助过户期限应自2019年11月1日起算而不是按刘X主张的取得产权之日即2019年4月8日起算，认定刘X无权解除合同，系刘X自身违约，案涉合同不能履行非因杨XX所致，判令驳回了刘X的全部诉讼请求。

    三、刘军锋律师评析

    约定解除条件成就时，是否意味着当事人一定有权解除合同？《九民纪要》出台前，这一答案是肯定的，只要约定解除条件成就，当事人便享有解除合同的权利，这是充分尊重意思自治原则的体现。而契约自由和契约正义在私法立法上的较量变化随着社会发展而发生变化，比如，经营者与消费者在缔约能力上的不对等，通过格式条款规则加以矫正实现契约正义。基于契约正义所生的诚实信用原则以及鼓励交易原则，《九民纪要》第47条的规定人民法院在认定约定解除条件成就时，应根据诚实信用原则，综合考虑违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的实现，对约定的解除条件进行解释，适当限制合同解除权的行使，而不是完全根据合同文本机械地确定合同是否解除。假定本案的杨XX超出了合同约定过户期限30天，但杨XX是买受人，作为出卖人的刘X才是负担所有权转移登记合同义务的债务人，杨XX在合同订立当日便支付了绝大部分购房款，刘X仍无权解除合同。

    四、刘军锋律师建议

    在决定单方解除合同前，一定要咨询律师了解自己是否确实享有合同解除权，因为，是否享有合同解除权的判断是非常专业的问题，不仅需要拥有扎实深厚的法学理论功底，还需要很强的案件分析能力，不经专业分析判断而擅自发出的解除通知很容易发生解除行为无效的效果，而且，无效的解除行为本身就是违约形态之一，还会因此产生违约责任。

    作者：刘军锋律师

    （本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名化名处理。）