蒋XX与李XX、临沂XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

    原告：蒋XX，男，1963年12月29日出生，汉族，住临沂市罗庄区傅庄街道新206国道窑北XX。

    委托诉讼代理人：池娜、王XX，山东嘉锐律师事务所律师。

    被告：李XX，男，1975年3月5日出生，汉族，住临沂市罗庄区。

    被告：临沂XX公司，住所地临沂市罗庄区傅庄街道新206国道窑北XX。

    法定代表人：姜XX。

    二被告共同委托诉讼代理人：彭XX，山东XX律师。

    原告蒋XX与被告李XX、临沂XX公司（XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋XX及其委托诉讼代理人池娜、王XX，二被告的共同委托诉讼代理人彭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    蒋XX向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原告与二被告之间的不定期租赁合同；2．请求法院依法判令二被告支付原告房租26万元（自2019年6月1日起至2020年5月30日止）；3．依法判令二被告限期15-20天腾退涉案厂房；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月11日原告与被告李XX双方签订《租赁协议》，由被告李XX租赁原告在工业园内的（52#、54#）房屋共2间，面积为4400平方米，租赁期限一年，自2017年5月30日至2018年5月31日止。后被告XX公司实际占有并使用涉案厂房，且于2017年5月12日分三次支付原告租金135000元。涉案租赁合同到期后，原、被告协商租金变更为每年16.5万元。被告XX公司支付完2018年度租金后，目前尚欠2019年6月1日至2020年5月31日一年的租金，并且被告未经原告同意在租赁房屋内安装大型设备，致使原告房屋屋顶腐蚀。原告多次要求被告停止经营、支付房租、搬离涉案房屋并赔偿原告的损失，但被告迟迟不予履行，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。

    李XX辩称：第一、原、被告双方并非不定期租赁合同关系，虽然合同约定租赁期限为1年，自2017年5月30日至2018年5月31日止，但同时合同注明同等条件下优先确保5年租赁期，实际情况为被告向原告支付租金至2019年5月31日（已付2年租金），可以证实双方均同意按照已付租金的标准将案涉合同履行至2022年5月31日止，至于2019年6月1日之后的租金未支付是由于临沂市高新区人民法院向被告李XX下达（2018）鲁1391执451号协助执行通知书，责令李XX禁止向原告支付租金，因此李XX不存在恶意拖欠原告租金的事实，不构成违约行为，原告主张解除租赁合同并支付2019年之后的房租于法无据，应予以驳回。第二、李XX不存在违约行为，原告要求其赔偿损失并腾退案涉房屋的诉求无事实及法律依据，应予驳回。

    XX公司辩称：XX公司成立于2017年5月12日，晚于案涉合同的签订时间，XX公司并非案涉租赁协议相对方，该协议涉及的权利义务内容对XX公司不具有约束力，原告要求XX公司承担相应法律责任于法无据，应予驳回。

    当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月11日，原告蒋XX作为甲方与被告李XX作为乙方签订《租赁协议》一份，合同约定：甲方将工业园内房屋2间（52#、54#）出租给乙方使用，租赁期限为壹年，自2017年5月30日至2018年5月31日，房租为135000元，同等条件优先确保五年租赁期。李XX以“李XX”名称在该协议中签名，双方均认可“李XX”即被告李XX。李XX签订《租赁协议》后，房屋实际由XX公司使用，租赁费135000元由XX公司经法定代表人姜XX的银行账户转账交付。被告XX公司后于2018年6月、7月向原告支付2018年6月1日至2019年5月31日的房租155000元，并使用涉案房屋至今。2018年10月22日，临沂高新技术产业开发区人民法院向被告李XX（李XX）发出协助执行通知书，要求协助执行以下事项：截留（提取）蒋XX所享有的位于临沂市罗庄区傅庄街道新206国道诸北XX52＃-54＃厂房的租金收益至临沂××开发区人民法院，禁止向蒋XX支付。

    因被告未向原告支付2019年6月1日之后的房租，故而成诉。

    本院认为，原告蒋XX与被告李XX签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。协议约定租期为一年，但租赁期间届满后，被告继续使用租赁物并交纳了租金，原告也未提出异议，则原《租赁协议》继续有效，租赁期限为不定期，原、被告双方均应按合同约定继续履行合同义务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”被告李XX于2017年5月11日签订《租赁协议》，被告XX公司成立于2017年5月12日，李XX在庭审中自认系XX公司隐名股东，承租涉案房屋后与姜XX共同成立XX公司，李XX租赁涉案房屋后交由XX公司实际控制使用，并由XX公司支付租金，故李XX、XX公司均应承担合同责任。

    《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第二百四十八条规定“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”，二被告未按合同约定向原告交纳2019年6月1日至2020年5月30日的租金，亦未按临沂高新技术产业开发区人民法院协助执行通知书要求将租金截留至法院，租赁合同目的已不能实现，二被告行为已构成根本违约，故原告提出解除双方之间不定期租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。双方均认可第一年租赁费为135000元，第二年租赁费为155000元，被告在庭审中称双方不定期租赁合同约定每年租赁费为155000元，原告则称口头约定租赁费每年递增20000元，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告未提交相关证据证实对于不定期租赁合同中租赁费进行了约定，故本院支持第三年租赁费（2019年6月1日至2020年5月30日）为155000元，原告主张超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于被告是否已支付部分租金20000元的问题，被告在庭审答辩意见中自认未支付2019年6月1日之后的租赁费，在本院询问其是否将租金交至临沂高新技术产业开发区人民法院时亦予以否认，直至原告举证提交银行交易明细后，被告则改称根据原告的银行交易明细可以证实被告已支付20000元租金，原告对此予以否认，并称该20000元系借款，本院认为，被告前后庭审陈述不一致，明显系根据原告的举证才作出了对自己有利的、与前期表述不一致的陈述，且银行明细中并未明确记载转账的20000元系租赁费，被告亦未举证证实支付的20000元是租赁费，另，被告在收到临沂高新技术产业开发区人民法院禁止向蒋XX支付租金的通知后，若仍向蒋XX支付了少部分的租金，不符合法律规定，仅支付少部分租金而非全部租金也不符合常理，被告对此亦无合理说明，故本院予以采信被告前期所陈述的未支付2019年6月1日之后租金的意见，对被告提出的已支付20000元租金的意见，本院不予采信。

    《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告主张二被告腾退租赁房屋，本院依法予以支持。

    综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百四十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条规定，判决如下：

    一、解除原告蒋XX与被告李XX、临沂XX公司之间关于临沂市罗庄区××庄街道××道××工业园××＃××＃房屋的不定期租赁合同；

    二、被告李XX、临沂XX公司于本判决生效后十日内支付原告蒋XX自2019年6月1日起至2020年5月30日止的房屋租赁费155000元（将款项支付至本院）；

    三、被告李XX、临沂XX公司于本判决生效后二十日内腾退租赁原告蒋XX的位于临沂市罗庄区××庄街道××道××工业园××＃××＃房屋；

    四、驳回原告蒋XX的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费5200元，减半收取计2600元，由原告蒋XX负担1050元，被告李XX、临沂XX公司负担1550元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。

    审判员　　郁美婷

    二〇二〇年七月九日

    书记员　　李XX