房屋买卖合同纠纷退还房款并承担违约金

    西安市雁塔区人民法院

    民事判决书

    （2020）陕0113民初3715号

    原告：许XX，男，1982年8月24日出生，汉族，住上海市。

    委托诉讼代理人：张璇，陕西XX律师。

    委托诉讼代理人：杨X，陕西XX律师。

    被告：陕西XX公司，住址地:陕西省西安市雁塔区南XX，西XX以东。

    法定代表人：姜X，该公司董事长。

    委托诉讼代理人：马X，北京XX律师。

    委托诉讼代理人：李X，北京XX实习律师。

    原告许XX诉被告陕西XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许XX及其委托代理人张璇，被告XX公司委托代理人马X、李X到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。

    原告许XX诉称，原、被告于2016年2月签订Y160XXXX0520号《商品房买卖合同》一份，约定：“原告购买位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积为229.22平方米，房屋单价为6643.75元/m²，总价为XXX元，付款方式为：原告于签署认购书时支付定金2万元，签署认购书后7日内交纳首付款382880元（含定金），原告应于签署《商品房买卖合同》后7日内办理完毕贷款手续。被告应在2016年12月31日前向原告交付房屋，在该商品房交付之日起540个工作日内办理房屋所有权登记手续”原告于合同签订当日向被告支付定金20000元，购房首付362880元，后该房屋出现漏水等质量问题以及其他安全问题，且被告至今未办理房屋所有权登记手续，原告多次寻求协商，被原告均推诿、拖延不予办理。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，无违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。合同履行中，原告已按约履行相应付款义务，被告亦应履行合同约定的义务，现被告逾期办证，拒不履行合同义务的行为已构成严重违约，原告为维护其合法权益，向贵院起诉，请求依法判令：1.请求依法判决解除原、被告于2016年2月签订的Y160XXXX0520号《商品房买卖合同》；2.请求依法判决被告向原告返还已付房款人民币XXX元及利息237378元（以年利率4.35%，自2016年4月28日起暂算至起诉之日，应算至实际返还之日）；3.请求依法判决被告向原告支付违约金30457.6元；4.请求依法判决被告向原告支付自《商品房买卖合同》签订之日起至本合同解除之日的房屋增值利益300万元；5.本案诉讼费由被告承担。

    被告XX公司辩称，原告断供违约商品房买卖合同，贵院已判决解除，不存在再次判决解除，根据双方签订的商品房买卖合同，双方需在办理完毕商品房买卖合同网签备案手续以及预抵押网签手续后，被告才应返还购房款，现上述手续均未办理，原告原因无法退还购房款，被告有权拒绝，被告不存在违约，根据双方签订的商品房买卖合同原告需交清全部税费及提供全部手续后540个工作日内办理产权证书，现无法办证原因在于原告，故其主张不能成立；因原告违约导致合同解除，合同解除后返还房屋，造成的房屋增值损失应由原告自行承担，综上，原告的全部诉请没有事实和法律依据，请求全部驳回。

    经审理查明，2019年，被告以房屋买卖合同纠纷为由将原告、第三人中国XX诉至本院，要求：1、解除原告与被告之间签订的合同登记号为Y160XXXX0520《商品房买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金30457.6元；3、判令被告偿还原告代付款56942.93元（暂计至2019年3月底），具体以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准；4、判令被告返还房屋并协助原告办理商品房合同备案注销手续；5、判令被告、第三人配合原告到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；6、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。2019年12月11日，本院作出（2019）陕0113民初14221号民事判决书，判决：一、解除原告陕西XX公司与被告许XX就位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋签订的合同登记号为Y160XXXX0520的《商品房买卖合同》；二、被告许XX应于本判决生效之日起十日内向原告陕西XX公司支付违约金30457.6元。三、驳回原告陕西XX公司的其他诉讼请求。该判决已经生效。

    经查，2016年XX公司与许XX签订合同登记号为Y160XXXX0520的《商品房买卖合同》,合同约定许XX购买XX公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，该房屋建筑面积229.22平方米，总房款为XXX元。合同第二十条（二）约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人退房的，出卖人在收到买受人解除合同的书面通知，并且在有关政府部门证实解除本合同登记备案后的90日内全额退还买受人已付房价款，并按已付房价款的2%赔偿买受人的损失。合同附件十二第七条关于商业贷款形式付款的约定：“因出卖人为买受人的商业贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺：1、买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。2、买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除买卖合同，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本协议第八条相同的约定要求买受人承担违约责任。”；第八条关于产权登记的约定2.因非出卖人的责任，买受人不能在上述时间内取得房产权属证书的，出卖人无需承担任何赔偿责任；第九条第二款约定：无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起10日内共同办理完毕商品房买卖合同注销备案手续，办理商品房买卖合同注销备案手续所发生的费用由过错方承担。

    合同签订后，许XX向XX公司缴纳了首期购房款。后原、被告及中国XX签订《个人贷款合同》，约定由中国XX向许XX提供贷款114万元，许XX以其购买房屋作为抵押担保，XX公司为许XX在该合同项下的贷款所产生的全部债务向中国XX提供连带责任保证担保。后中国XX向许XX发放贷款114万元。许XX按期偿还部分贷款本息后，自2016年5月起，出现多次逾期还款情况，中国XX遂从XX公司的银行账户中扣取相关款项。截止2019年3月底，XX公司共计扣划XX公司代偿款56942.93元。另查明，涉案房屋已于2016年5月10向许XX交付。庭审中，原、被告确认了许XX支付房款XXX元的事实。原告已经支付了涉案房屋的契税和专项维修资金。根据2019年9月25日的《不动产登记资料查询结果证明》，载明：许XX在西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX室有一套房屋，该房屋合同号为Y160XXXX0520，目前尚未办理产权证。

    上述事实，有商品房买卖合同、（2019）陕0113民初14221号民事判决书及庭审笔录等在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。

    本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律的规定，双方均应按照合同履行义务。根据已经生效的（2019）陕0113民初14221号民事判决书判决，涉案合同已经解除，故本案中原告再次主张解除涉案合同，于法无据本院依法不予支持。既然根据生效文书认定，涉案合同已经解除，故原告主张被告退还已经在支付的购房款XXX元，于法有据，本院依法予以支持。关于购房款的利息，无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张的违约金一节，根据《商品房买卖合同》约定，该商品房交付之日起540个工作日取得商品房所有权证书，但截止2019陕01**民初14221号民事判决书判决之日，仍未取得房屋所有权证书。被告辩称未办理产权证书的原因是原告，但并未提供相关证据，故对该辩称因证据不足，本院依法不予采信。因被告未在约定时间内办理产权证书，故被告应当按照合同约定支付原告违约金30457.6元。关于原告主张被告支付房屋增值利益，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

    一、被告陕西XX公司应于本判决生效之日起十日内退还原告许XX人民币XXX元。

    二、被告陕西XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许XX违约金30457.6元。

    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    三、驳回原告许XX其余诉讼请求。

    案件受理费45126元，由被告陕西XX公司承担15126元，原告承担30000元。因原告许XX已预交，故被告陕西XX公司于支付上述款项时应承担部分一并向原告支付。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

    审　判　长　余　洁

    人民陪审员　唐XX

    人民陪审员　龚XX

    二〇二〇年六月十九日

    书　记　员　田XX