卢X、朱XX与孙X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　北京市东城区人民法院民事判决书

　　(2017)京0101民初836号

　　原告(反诉被告)：朱XX，女，1986年8月8日出生，中国XX银行职员，住本市。

　　原告(反诉被告，兼朱XX的委托诉讼代理人)：卢X，男，1983年5月4日出生，XX公司职员，住本市。

　　二原告的委托代理人：高XX，北京高XX律师事务所律师。

　　被告(反诉原告)：孙X，女，1960年11月3日出生，东方XX公司职员，住本市。

　　委托诉讼代理人：张XX，北京市XX律师。

　　委托诉讼代理人：周X，北京市XX律师。

　　第三人：北京XX公司，住所地本市东城区XX。

　　法定代表人:林X，总经理。

　　委托诉讼代理人:王X，男，1988年7月21日出生，该公司员工，住公司宿舍。

　　原告(反诉被告)朱XX、卢X与被告(反诉原告)孙X及第三人北京XX公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱XX、卢X及其委托诉讼代理人高XX，被告孙X及其委托诉讼代理人张XX、周X，第三人XX公司的委托诉讼代理人王X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告朱XX、卢X向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年4月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、被告立即按照房屋成交价格635万元的20%即127万元赔偿二原告违约金;3、被告孙X赔偿二原告房屋差价损失150万元;4、被告承担二原告支付给第三人的居间服务费9.525万元;5、案件受理费由被告承担。事实和理由如下：二原告是夫妻关系。2016年4月5日，二原告通过第三人居间介绍与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定二原告以635万元的价格购买了被告所有的位于本市东城区×××街×××号房屋。合同签订后，二原告按照约定向被告支付定金20万元，向第三人支付居间服务费95250元。合同约定双方应于2016年5月16日(含当日)办理申请贷款手续，二原告拟贷款326万元。被告却在2016年5月16日多次提出不卖房，也没有按约定协助二原告办理申请贷款手续。合同附件2第8条约定，买卖双方应按照约定履行义务，如逾期履约，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同。任何一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间服务费等各项费用。二原告认为，被告已经违约并导致合同无法继续履行，故诉至法院，诉如所请。

　　被告孙X辩称：同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，不同意其他诉讼请求。中介公司存在欺诈行为，不应该收取居间服务费。原告对合同签订过程及履行过程的陈述不属实，原告主张的违约金过高，超过了其实际损失。被告已明确告知第三人自己的房屋不满足“满五唯一”的条件，但中介公司为了自身利益，提出可以通过将被告另一套房屋赠与被告的儿子的方法来实现诉争房屋“满五唯一”的条件。签合同当日，被告明确告知中介公司另一套房屋为经济适用房，在被告收到原告的XX公司告知被告经济适用房不能赠与。中介公司又称可以将诉争房屋赠与给被告的儿子，以被告儿子为出卖人出售该房屋，被告接受了这个方案，原告亦同意该方案。由于该方案费用高于最初的方案，而且需要被告儿子回国办理，因此被告提出了修改合同及获得合理费用的请求。中介公司作为居间人，未尽到提醒义务，其欺诈行为促使被告作出违背真实意思的行为，应该撤销房屋买卖合同及相关协议，中介公司应将居间费退还原告。原告除了居间费之外没有任何实际损失，被告已经将20万定金退还，原告明知被告的房屋不满足满五唯一的条件，仍签订合同，应该承担合同不能履行的风险。原告不能既主张违约金又主张差价损失。同时，被告向本院提起反诉，请求：撤销原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

　　针对被告孙X的反诉请求，原告朱XX、卢X辩称：不同意被告的反诉请求。不存在撤销合同的法定情形，合同合法有效，被告违约无权撤销合同。签订合同的过程中不存在欺诈行为，被告所称将诉争房屋赠与其儿子一事并未在买卖合同和补充协议中约定。原告作为买受人并未同意被告将房屋赠与其儿子。本案中合同方是原、被告双方，与中介公司无关。

　　第三人XX公司述称：第三人没有欺诈行为，只是在合同签订的过程中为原告提供了几个方案，不同的方案成本不同，不满足“满五唯一”也可以履行合同。原告签完合同后不想履行合同，提高了房屋的售价。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于本市东城区×××街×××号房屋(建筑面积78.42平方米)系原告所有的房屋。

　　2016年4月5日，朱XX、卢X与孙X经第三人XX公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。该合同约定，孙X(出卖人)将上述房屋出卖给朱XX、卢X(买受人)。房屋总价款为人民币635万元，买受人签订合同当日支付人民币20万元，该笔定金作为购房款的一部分，签约当日支付2万元，次日支付其余18万元。买卖双方应于2016年5月16日前(含当日)办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为人民币326万元，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。买受人通过银行资金托管的方式，于面签当日支付出卖人房款人民币288万元。买卖双方应于贷款获得批复后叁个工作日内办理税、费缴纳手续，买卖双方应于取得《契税完税凭证》后叁个工作日内办理房屋权属转移登记手续。买卖合同履行过程中，双方应缴纳的各项税款由买卖双方按照国家及北京市的相关规定承担，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日千分之0.5向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。

　　同日，原、被告双方签订《补充协议》，孙X(甲方出卖人)和朱XX、卢X(乙方买受人)就房屋权属情况加以确认：甲方确认该房屋《契税票》或《房屋所有权证》的登记日期至今已满五年且该房屋为甲方家庭唯一住房，甲方在甲乙双方之间本次房屋交易未办理完结权属转移登记手续前不再购买其他房屋，否则由此导致甲乙双方之间本次交易需要缴纳个人所得税，由甲方承担。

　　合同签订当日，二原告向被告支付2万元定金。次日，二原告向被告支付定金18万元。二原告向第三人支付中介服务费95250元。2016年6月3日，被告将20万定金返还给二原告。2016年6月4日，二原告向被告发送了解除合同通知书。

　　案件审理过程中，本院依据原告的申请，委托XX公司对位于本市东城区×××街×××号房屋于2017年2月16日的市场价格进行评估。2017年4月25日，评估机构出具评估报告书，评估结果为估价对象在价值时点的市场价格估价结果为人民币808万元。被告提出书面异议，认为2017年2月16日房价较高，以该日作为评估时点对被告不公平，该评估结果不具有客观性。针对被告对评估结果的书面意见，评估机构答复称，评估工作在各方当事人的见证下进行了现场查勘，且经双方当事人在现场查勘表签字确认，机构依据房地产评估价格规范，在实地了解影响估价对象房地产价格的一般因素、区位因素和个别因素的基础上，出具了评估报告。上述鉴定报告经当事人当庭质证，二原告认可该评估报告，被告仍不认可该结果的客观性，仍认为该时间房价过高。第三人不发表质证意见。

　　庭审中，二原告称，合同约定双方应于2016年5月16日前办理贷款手续，被告在此之前多次提出不出卖上述房屋;2016年5月16日，二原告将申请贷款的材料提交银行，但被告未按照合同约定协助二原告办理贷款手续，对此被告应该承担违约责任，二原告有权解除合同。被告称，房屋买卖没有进入网签程序，违约金没有真实发生，二原告主张的违约金过高，要求酌减;第三人存在过错，签合同后才知道其提供的方案无法进行，导致合同无法履行。第三人称，其只是为原告提供满足“满五唯一”的建议方案以降低被告成本，并没有向被告作出保证，被告不履行合同的原因是第二套方案成本高，且房价上涨，被告对房价的心理预期变化，第三人没有过失。

　　上述事实，有当事人当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，《补充协议》，收据，所有权证等证据在案为证。

　　本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，本案诉争合同及补充协议签订后，二原告依约向被告交付了定金，合同约定双方应于2016年5月16日(含当日)办理申请贷款手续，但被告在约定的期间内未配合原告办理申请贷款手续，并不同意出售诉争房屋，被告构成根本违约。根据合同约定，二原告有权解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。现被告亦同意解除，二原告要求解除上述合同的诉讼请求，本院予以支持。因被告为违约方，二原告向被告主张违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在原、被告交易的过程中，二原告明知诉争房屋不符合“满五唯一”的条件仍签订房屋买卖合同，发生矛盾后，被告及时退还了原告支付的定金，现被告提出违约金过高之抗辩，本院将依据本案实际情况对违约金数额予以酌定。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求，因房屋在短时间内价格上涨过大，不在当事人预期范围内，故本院对该项诉请不予支持。关于原告要求被告承担其支付的居间服务费的诉讼请求，因双方所签合同约定违约方应承担守约方因本次交易所支付的居间服务费等各项费用，故本院对该项诉请予以支持。因签订合同的主体是原、被告双方，被告明知诉争房屋不满足“满五唯一”的条件，仍与二原告签订房屋买卖合同，作为合同一方的原告并未欺诈被告，双方所签房屋买卖合同不符合撤销的条件，故本院对被告的反诉请求不予支持。第三人在提供居间服务的过程中，向被告提出的满足“满五唯一”条件的若干方案时确存瑕疵，但不存在欺诈的行为，所以对被告所持第三人在提供居间服务的过程中存在欺诈行为导致被告违背真实意思签订房屋买卖合同，且使原、被告签订的房屋买卖合同无法履行，房屋买卖合同应予撤销的意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

　　一、解除原告(反诉被告)朱XX、卢X与被告(反诉原告)孙X于2016年4月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

　　二、被告(反诉原告)孙X于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)朱XX、卢X支付违约金60万元;

　　三、被告(反诉原告)孙X于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)朱XX、卢X赔偿居间服务费95250元;

　　四、驳回原告(反诉被告)朱XX、卢X的其他诉讼请求;

　　五、驳回被告(反诉原告)孙X的反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费56250元，由原告(反诉被告)朱XX、卢X负担42601元，被告(反诉原告)孙X负担13649元(原告已交纳，被告于本判决生效七日内交纳)。反诉案件受理费28125元，由被告(反诉原告)孙X负担(已交纳)。评估费22700元，由原告(反诉被告)朱XX、卢X负担(已交纳)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审　判　长　范 欠 歌

　　人民陪审员　特日格乐

　　人民陪审员　田　　庚

　　二〇一七年十一月二十九日

　　法官助理武景格

　　书记员王佳