当事人购买二手房后对方反悔，帮助当事人获得二审胜诉

　　湖北省武汉市中级人民法院民事判决书

　　(2017)鄂01民终7838号

　　上诉人(原审被告)：瞿X，女，1986年10月2日出生，汉族，住武汉市武昌区，

　　诉讼委托代理人：徐XX，湖北XX律师。

　　上诉人(原审被告)：沈XX，男，1985年12月19日出生，汉族，住武汉市武昌区，

　　被上诉人(原审原告)：胡X，男，1988年8月24日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，

　　委托诉讼代理人：付容，湖北高韬律师事务所律师。

　　原审第三人：武汉XX公司，住所地武汉市江岸区江汉XX。

　　法定代表人：高XX，系该公司经理。

　　委托诉讼代理人：聂X，系该公司员工。

　　上诉人瞿X、沈XX因与被上诉人胡X、原审第三人武汉XX公司(以下简称武汉XX公司)合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院(2017)鄂0111民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。

　　瞿X、沈XX上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，驳回胡X对瞿X、沈XX一审第二、三项诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由胡X承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，一审忽视瞿X、沈XX提交的录音、微信、视频资料等证据错误，录音证据与存量房屋买卖合同相互印证足以证明是由胡X筹措资金后办理赎楼手续;2、一审法院同时适用定金和违约金条款属适用法律错误;3、一审法院开庭时，武汉XX公司无故缺席庭审，一审理应作出缺席判决，但一审法院又私下通知武汉XX公司做陈述于法无据。

　　胡X辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　武汉XX公司书面述称：瞿X与胡X签订的房屋买卖合同合法有效，该合同签订后，胡X依约支付定金50000元，在合同签订后7日内办理银行贷款面签，2016年11月4日银行批贷，因瞿X、沈XX未履行注销抵押登记义务导致合同不能继续履行。基于以上事实，武汉XX公司同意一审判决。

　　胡X向一审法院起诉请求：1、请求确认胡X与瞿X、沈XX之间签订的武汉市存量房屋买卖合同解除;2、请求判令瞿X、沈XX返还胡X支付的定金50000元、涉案房屋契税5708.28元、涉案房屋评估费3000元;3、请求判令瞿X、沈XX向胡X支付违约金151000元;4、请求本案诉讼费用由瞿X、沈XX承担。一审诉讼过程中，胡X增加诉讼请求：请求判令瞿X、沈XX返还胡X支付的房屋居间服务费11325元。

　　一审法院认定事实：2016年8月29日，胡X与瞿X在武汉XX公司签订武汉市存量房屋买卖合同，由胡X购买瞿X位于武汉市洪山区青菱乡菱花路8号融科·花满庭39栋1单XX的房屋，沈XX作为瞿X的配偶及该房屋的共有权人亦同意出售该房屋。同日，胡X与瞿X、武汉XX公司签订居间服务合同。武汉市存量房屋买卖合同约定：房屋的建筑面积为88.04平方米;房屋的抵押，瞿X应在不动产证出来后办理抵押注销手续;房屋的成交总价为755000元，胡X应在合同签订当日向瞿X支付购房定金50000元;胡X与瞿X最晚应于贷款审批通过之日起30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;胡X与瞿X、沈XX承诺积极履行房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押注销、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同或者解除合同;如瞿X依照本合同单方解除合同，应当以书面方式进行;如胡X依照本合同单方解除合同，应当以书面方式进行，且本合同自胡X的书面通知到达瞿X之日起自动解除，瞿X应于5个工作日内将收取的全部付款返还给胡X，并按照房屋成交总价的20%向胡X支付违约金，已经发生的各项费用及其他损失均由瞿X承担。居间服务合同约定：胡X向武汉XX公司支付的居间服务费为11325元;若胡X与瞿X任何一方违反本合同或者武汉市存量房屋买卖合同约定的，武汉XX公司不承担责任，且有权收取居间服务费用和交易中已经发生的费用，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。合同签订后，胡X向瞿X支付了购房定金50000元和办理不动产权证的费用5708.28元、向武汉XX公司支付了居间服务费11325元、向武汉XX公司支付了办理银行贷款的服务费3000元。2016年11月4日，胡X的贷款审批获批准。2016年12月16日，武汉XX公司领取了涉案房屋的不动产权证。之后，瞿X、沈XX未办理涉案房屋的抵押注销手续，也未申请办理房屋权属转移登记手续。2016年12月27日，武汉XX公司向瞿X发出告知书，告知并提示瞿X因违约可能造成的风险及后果。2016年12月28日，胡X向瞿X、沈XX发出催告函，催告瞿X、沈XX继续履行合同、办理抵押注销手续。2017年2月28日，胡X的委托诉讼代理人向瞿X发出律师函，告知瞿X违约的事实并要求瞿X履行合同义务。2017年3月13日，胡X向瞿X、沈XX发出解除合同通知书，通知瞿X、沈XX解除合同。胡X向一审法院提起诉讼后，瞿X、沈XX仍表示不再履行合同义务。

　　一审法院认为，关于胡X提出的诉讼请求及瞿X、沈XX的答辩意见，法院评判如下：

　　1.胡X与瞿X签订的武汉市存量房屋买卖合同、胡X与瞿X、武汉XX公司签订的居间服务合同是各方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。胡X依约向瞿X支付了50000元的定金及5708.28元的办证费用、向武汉XX公司支付了11325元的居间服务费、向武汉XX公司支付了3000元的服务费用于办理银行贷款，且胡X的银行贷款已获批准，瞿X、沈XX之后未履行合同约定的办理抵押注销手续的义务，已构成违约。在经胡X、武汉XX公司催告后，且在胡X提起诉讼后，瞿X、沈XX仍拒不履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的规定，胡X因此享有合同解除权。故胡X提出要求解除与瞿X签订的武汉市存量房屋买卖合同的诉讼请求，应依法予以支持。

　　2.合同解除后，胡X有权要求瞿X、沈XX恢复原状、采取补救措施及赔偿相应的损失。首先，根据武汉市存量房屋买卖合同的约定，若瞿X违约而胡X解除合同的，瞿X应于5个工作日内将收取的全部款项返还给胡X，并按照房屋成交总价的20%向胡X支付违约金，已经发生的各项费用及其他损失均由瞿X承担，同时根据居间服务合同的约定，胡X有权要求瞿X、沈XX返还所支付的办证费用并赔偿为买卖涉案房屋所支付的居间服务费、办理贷款的服务费。据此，胡X提出要求瞿X、沈XX返还所交纳的房屋契税5708.28元、房屋评估费3000元、居间服务费11325元的诉讼请求，应依法予以支持。其次，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，武汉市存量房屋买卖合同约定了购房定金，且约定了胡X解除合同后可以要求瞿X承担返还财产、违约金及赔偿实际损失的违约责任。在一审庭审过程中，胡X选择适用违约金的约定。因此，胡X有权要求瞿X、沈XX返还所支付的定金。故胡X提出要求瞿X、沈XX返还定金50000元的诉讼请求，应依法予以支持。最后，在一审庭审过程中，胡X与瞿X、沈XX对武汉市存量房屋买卖合同约定的总房款20%的违约金均无异议。通过综合考虑胡X因瞿X、沈XX违约而造成的实际损失、预期利益、当事人的过错程度、合同履行程度等因素，该违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，且并未违反《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九的规定。故胡X提出的要求瞿X、沈XX支付违约金151000元的诉讼请求，应依法予以支持。

　　依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十四条第一款第(四)、(七)、(八)项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除胡X与瞿X于2016年8月29日签订的武汉市存量房屋买卖合同;二、瞿X、沈XX于本判决生效之日起十日内向胡X返还定金人民币50000元、办证费人民币5708.28元、贷款服务费人民币3000元、居间服务费人民币11325元;三、瞿X、沈XX于本判决生效之日起十日内向胡X支付违约金人民币151000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2223元，由瞿X、沈XX负担。

　　二审中，双方当事人没有提交新证据。

　　经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，本案的争议焦点为瞿X、沈XX是否应承担违约责任。

　　本案中，胡X与瞿X签订的《武汉市存量房屋买卖合同》、《垫资赎楼风险告知书》，胡X与瞿X、武汉XX公司签订的《居间服务合同》均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故均合法有效。胡X已依约履行支付定金、办理银行贷款等义务，根据《武汉市存量房屋买卖合同》第二条第(四)项的约定，瞿X应在案涉房屋不动产证出来后办理抵押注销手续，且《垫资赎楼风险告知书》已明确载明武汉XX公司可以通过自有资金为瞿X提供垫资服务，因瞿X、沈XX拒不配合签字导致垫资赎楼无法完成，瞿X、沈XX未依约办理抵押注销手续已构成违约，其应承担相应的违约责任。因此，一审判决解除胡X与瞿X签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，并由瞿X与沈XX向胡X支付违约金、返还定金及相关费用并无不当。瞿X、沈XX的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

　　综上所述，瞿X、沈XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2223元，由瞿X、沈XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　张　红

　　审判员　余小乔

　　审判员　叶玉宝

　　二〇一八年二月五日

　　书记员　李XX