蔡*春、徐*与杨*元、孙*等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　江苏省盐城市盐都区人民法院民事判决书

　　(2018)苏0903民初1604号

　　原告:蔡XX，男，1984年2月4日生，汉族，居民，住盐城市。

　　原告：徐X，女，1987年9月3日生，汉族，居民，住址同上。

　　两原告共同委托诉讼代理人：陈芳，江苏理高律师事务所律师。

　　被告：杨XX，男，1966年8月29日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。

　　被告：孙X，女，1966年11月1日生，汉族，居民，住址同上。

　　被告：徐XX，女，1938年12月11日生，汉族，居民，住盐城市。

　　被告孙X、徐XX共同委托诉讼代理人：何XX，孙XX，江苏XX律师。

　　原告蔡XX、徐X与被告杨XX、孙X、徐XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡XX、徐X的共同委托诉讼代理人陈芳，被告杨XX及孙X、徐XX的共同委托诉讼代理人何XX、孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告蔡XX、徐X向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告杨XX、孙X、徐XX协助我们办理位于盐城市XX房屋产权变更登记手续，将案涉房屋登记至我们名下;2、被告向我们支付违约金50000元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告杨XX、孙X系夫妻关系，被告徐XX系被告杨XX的母亲，三被告系案涉房屋按份共有人。2016年2月，我们经被告亲威介绍向被告购买涉案房屋，于2016年2月18日支付定金50000元，被告当日向我们交付案涉房屋(系毛坯房)。2016年5月2日，双方签订《房屋买卖协议书》第二条约定房屋面积为93.34平方米，车库面积为10.47平方米，第三条约定该房产一次性包定价格为270000元，过户费用由我们承担，但被告必须无条件协助我们办理相关手续，同时对房款支付及违约责任等进行了约定。协议签订后，我们按约支付剩余房款220000元，并于2016年7月房屋装修完毕后正式入住。现我们多次要求被告协助办理过户手续，但被告以房屋涨价为由不予配合。故诉至法院。

　　被告杨XX辩称：案涉房屋是我母亲所有，当时是我卖给原告,孙X与徐XX不知道我卖房子的事情。原告支付的270000元是我收取的。现在我同意过户，但是孙X与徐XX才知道这个事情，她们不同意过户。

　　被告孙X、徐XX辩称，1、本案中原告与孙X、徐XX之间不存在买卖合同关系，也没有签字确认的行为。根据合同相对性原则，原告无权要求孙X、徐XX履行任何法律上的行为;2、原告与杨XX之间的房屋买卖合同从该房屋的登记形式来看系按份共有，作为原告在其购买时和起诉时均知道系按份共有，故原告与杨XX之间的买卖合同违反了物权法的相关规定，侵犯了孙X与徐XX在同等条件下享有的优先购买权;3、本案原告与杨XX之间的买卖合同从实质形式来看，该房屋实际为被告徐XX的拆迁安置房，现登记在杨XX名下98%，在登记前被告杨XX、孙X、徐XX之间有明确的约定，即被告杨XX不得随意处分徐XX因拆迁所得的房屋权属，三被告有明确的约定，应排除在外。综上，请求驳回原告对被告孙X、徐XX的诉讼请求。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告蔡XX与徐X系夫妻关系，被告杨XX与孙X系夫妻关系，被告徐XX系被告杨XX的母亲。2016年2月，原告经人介绍向被告购买房屋。2016年2月18日，原告蔡XX向被告杨XX支付50000元购房定金，被告杨XX向原告蔡XX出具收条一份，载明：今收到蔡XX伍冈花园1号楼504室房屋定金人民币50000元。当天，被告杨XX即将案涉房屋钥匙交付给原告蔡XX。原告蔡XX即对案涉房屋进行装修。2016年5月2日，杨XX(甲方卖方)与蔡XX(乙方买方)签订房屋买卖协议一份，约定：1、座落位置，该房屋位置城南新XX，车库59室按照该房屋拆迁公示表所在地点;2、面积情况，该房屋面积约为93.34平方米，另有车库10.47平方米;3、价格计算：本房产约定一次性包定价格为贰拾柒万元整(包括房屋及车库)，过户费用由乙方负责，但甲方必须无条件协助乙方相关手续，直至办妥为止;4、该房产甲方保证产权清晰，无任何产权纠纷;5、付款方式，本协议签订后，乙方一次性付给甲方全部购房款，甲方出具收条，甲方当场把房屋及车库的全部钥匙交给乙方，甲方把所有该房屋的相关手续全部交给乙方;6、违约责任，该协议签订后，甲乙双方无条件服从，不得反悔，如有一方违约，需承担对方一切经济损失，并承担违约伍万元等。2016年5月2日，原告蔡XX向被告杨XX出具收条一份，载明：今收到伍冈花园1号楼504室及59号车库金额转让款，人民币270000元。2016年6月份，被告杨XX将案涉房屋产权证及土地证交予原告蔡XX。嗣后，原告蔡XX、徐X多次要求三被告协助办理过户手续未果，故诉至法院。

　　另查明，盐城市XX伍冈花园1幢504室，1幢59室系被告杨XX、孙X、徐XX按份共有，杨XX占有98%、孙X占有1%、徐XX占有1%。2018年2月28日，原、被告双方及房屋买卖介绍人协商房屋过户事宜，被告以要求涨价为由拒不办理，协商未果。2018年3月1日，原告也曾发短信给被告杨XX要求办理房屋过户事宜，被告均未理睬。

　　本院认为，本案案涉房屋登记在被告杨XX、孙X、徐XX名下，系三被告按份共有，杨XX占有98%、孙X占有1%、徐XX占有1%。被告辩称三被告于2015年10月1日达成协议约定案涉房屋实际属于徐XX所有，杨XX与孙X处分必须征得徐XX的同意方可。根据法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。故案涉房屋所有权应以房屋产权部门登记为准，故本院对被告孙X、徐XX的辩称理由不予采信。另根据法律规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。杨XX占有案涉房屋的98%份额，且孙X、徐XX也明知杨XX出售房屋的事情，故被告杨XX与原告蔡XX签订的房屋买卖协议系是有效合同。现原告要求三被告协助办理盐城市XX房屋产权的变更登记手续的请求，依法应予支持。

　　对原告蔡XX要求三被告向其支付50000元违约金的请求。原告蔡XX与杨XX签订的房屋买卖协议约定，双方无条件服从，不得反悔，如有违约，需承担对方一切经济损失，并承担50000元。2016年2月18日,原告蔡XX向被告杨XX支付购房定金50000元，被告杨XX将案涉房屋钥匙交付原告蔡XX，2016年5月2日,原告蔡XX又向被告杨XX支付剩余房款220000元，履行了支付全部购房款的义务，原告蔡XX对案涉房屋进行装修并入住至今。现原告要求三被告办理过户手续，被告杨XX以孙X、徐XX不同意为由拒不办理，已构成违约，故被告杨XX应向原告蔡XX承担双方协议约定的违约金50000元。

　　综上，对原告蔡XX、徐X要求三被告协助其办理盐城市XX，59室车库的房屋产权的过户手续的请求应予支持。对原告蔡XX、徐X要求被告承担违约金50000元的请求，本院依法支持由被告杨XX向原告蔡XX、徐X支付违约金50000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

　　一、被告杨XX、孙X、徐XX于本判决生效后十日内协助原告办理盐城市XX，59室车库的房屋产权的过户手续。

　　二、被告杨XX于本判决生效后十日内向原告蔡XX、徐X支付违约金50000元。

　　三、驳回原告蔡XX、徐X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1050元，减半收取525元，财产保全费1870元，合计2395元，由被告杨XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。

　　审判员　　徐云

　　二〇一八年五月八日

　　书记员　　蒋X

　　附录法律条文

　　1、《中华人民共和国合同法》

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

　　2、《中华人民共和国物权法》

　　第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

　　第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　3、《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

　　第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。