开发商逾期交房群诉案件200多起，通过二审调低合同约定违约金至四分之一

　　　审理经过上诉人徐X、田XX因与被上诉人武汉市某某某某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案

武汉市中级人民法院

（2018）鄂01民终2845号

上诉人(原审原告)：徐X，男，1963年12月9日出生，汉族，住武汉市XX。

　　委托诉讼代理人：柯XX，湖北XX律师。

　　委托诉讼代理人：高X，湖北XX律师。

　　上诉人(原审原告)：田XX，女，1963年7月10日出生，汉族，住址同上，

　　委托诉讼代理人：柯XX，湖北XX律师。

　　委托诉讼代理人：高X，湖北XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：武汉市XX公司，住所地武汉市硚口区解放大道**号(武汉XX**楼**-**)。

　　法定代表人：翟X，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：张X，该公司员工。

　　委托诉讼代理人：熊珂，该公司员工。

　　审理经过上诉人徐X、田XX因与被上诉人武汉市XX公司(以下简称XX公司)商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院(2017)鄂0104民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理，上诉人徐X、田XX的委托诉讼代理人柯XX、高X，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人张X、熊珂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人诉称上诉人徐X、田XX的上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金42714元;2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对于诉讼XX效的适用错误，上诉人起诉并未超过诉讼XX效。一审法院认定违约金每日独立计算、分别适用诉讼XX效错误，只有被上诉人完全履行了交付符合法定条件房屋的义务后，上诉人因被上诉人违约行为所造成的损失才可以确定，应从违约损失确定之日即2017年4月25日起才开始起算诉讼XX效。双方并未约定违约金的支付期限，上诉人任何XX候都可以主张违约金。违约金是合同中确定的一个整体合同权利，不应当按违约天数分割后单独计算违约金。另外，上诉人一直在积极维权，多次找开发商要求交付符合法定条件的房屋和主张逾期交房违约金，不存在怠于行使权利的情形，即便超过诉讼XX效，也适用诉讼XX效中断的有关规定。另外，本案应适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼XX效期间为三年的规定。二、一审法院判决的违约金标准违反合同约定，违约金的调整缺乏事实和法律依据，判决的违约金标准与上诉人的实际损失严重不符。合同双方对违约金的标准已作出明确约定，应当按合同约定履行。被上诉人在一审中并未提出调整违约金的申请和抗辩，一审法院无权自行进行调整。被上诉人的违约行为，已造成上诉人的巨大损失，合同约定的违约金标准并不高，缺乏调整的必要性，且一审对违约金调整的幅度过大。

　　被上诉人辩称被上诉人XX公司辩称，一、一审中，被上诉人多次提出上诉人诉请超过诉讼XX效，上诉人未提交任何证据证明本案存在诉讼XX效中断的情形，取得竣工验收备案证的XX间是违约期限的截止日而非起算日，诉讼XX效的起算点是上诉人知道或应当知道合同约定的交房日，本案亦不适用三年的诉讼XX效规定。二、一审依法调减违约金合法合理，被上诉人在一审答辩和辩论阶段提及了调低违约金，上诉人在实际收房后已获得了房屋居住权，未证明其存在任何损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　徐X、田XX向一审法院起诉请求：一、XX公司向徐X、田XX支付逾期交房违约金90400元(暂计算至2017年6月9日，实际应计算至取得竣工验收备案证明文件之日)、逾期办证违约金77031.95元(暂计算至2017年6月9日，实际应计算至房屋能够办理房屋权属证书之日);二、XX公司承担本案诉讼费用。

　　一审法院认定事实：XX公司于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西XX、沿河大道XX的天宇·盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2015年3月31日，徐X、田XX与XX公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“徐X、田XX购买XX公司开发的位于武汉市硚口区汉西XX、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目第1幢30层03号房屋(合同约定建筑面积96.60平方米)，总金额XXX元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求;3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件;4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续;5、供电：达到正常使用条件;6、供水：达到正常使用条件;……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十一条约定：出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期XX间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条规定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、按补充协议第五条的约定办理。该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：2、双方一致同意将本合同第九条关于交房条件的约定修改为：该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付XX，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在甲方已经取得竣工验收备案证明文件的前提下，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方不承担延期交付责任。……甲、乙双方进行交接XX，该房屋尚未满足交付条件，乙方仍愿意接受该房屋的，且按照该房屋现状接受并签署交接单的，则视为双方对房屋交付条件进行了变更。乙方签署交接单即视为乙方已完成领受房屋，并对房屋状态无异议，且甲方已完成了全部房屋交付义务。在此情况下，乙方保证不会以房屋未达到约定交付条件而向甲方主张任何权利或提出异议。9、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：(1)乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。(2)如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。《合同补充协议》第五条第6项约定：双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。后徐X、田XX向XX公司支付了购房款XXX元。2015年3月7日，XX公司(甲方)与徐X、田XX(乙方)签订《房屋交付验收表》，内容为：“鉴于甲方所开发的物业天宇?盛世滨江已竣工，并且经有关部门鉴定为合格。乙方购买的1栋3003室已经具备交付使用条件。甲乙双方均同意签署房屋交付验收表，以便甲方将乙方所购买的该物业通过本房屋交付验收表正式移交给乙方。现乙方依据购房合同所约定交付标准，已检查了该物业的建筑质量，双方一致认为，该物业可以交付给乙方，乙方同意接受该物业。”当日，XX公司将盛世滨江1幢30层03室房屋交付给徐X、田XX。2017年4月25日，诉争商品房取得商品房竣工验收备案证。一审庭审中，徐X、田XX表示XX公司交付房屋XX并未告知其诉争房屋尚未取得竣工验收备案证，XX公司表示交房XX已口头告知徐X、田XX房屋未取得竣工验收备案证。2017年6月21日，徐X、田XX向一审法院提起本案诉讼。

　　一审法院认为，徐X、田XX与XX公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，XX公司应当在2015年3月31日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付徐X、田XX，XX公司未能在约定期限交付房屋的，徐X、田XX给予XX公司30天的宽展期，宽展期内XX公司无需承担违约责任，超过宽展期后，应自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止按日向徐X、田XX支付已交购房款万分之一的违约金。XX公司直到2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，XX公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。徐X、田XX已于2015年3月7日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，故一审法院酌定XX公司应自合同约定的交付期限届满后第31日起至房屋取得竣工验收证明文件之日止按日向徐X、田XX支付已交购房款万分之0.25的违约金。《合同补充协议》虽约定徐X、田XX在房屋不符合交付条件的情况下自愿接收房屋的，视为对房屋交付条件的变更，徐X、田XX不得以房屋未达到交付条件而向XX公司主张权利，但XX公司并未提供证据证明徐X、田XX是在知晓房屋真实状况XX仍自愿接收房屋、放弃权利，加之房屋属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，双方约定亦不能免除XX公司交付符合法定交付条件房屋的义务，故XX公司不能据此免责。《合同补充协议》约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”因诉争房屋直到2017年4月25日才符合交付条件，此XX才能视为房屋交付使用，合同约定因XX公司原因导致徐X、田XX不能在房屋交付后360日取得房屋权属证书的，XX公司才承担违约责任，现该期限尚未届满，如期限届满徐X、田XX仍无法取得房屋权属证书，徐X、田XX可再行主张权利。XX公司辩称徐X、田XX起诉超过了诉讼XX效，因逾期交房违约金是以日为单位累计计算，该违约金系继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼XX效，诉讼XX效逐日届满，徐X、田XX于2017年6月21日提起诉讼，故XX公司应向徐X、田XX支付2015年6月21日至2017年4月25日的违约金19040.5元(XXX元×0.000025×674天)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、武汉市XX公司于本判决生效之日起7日内向徐X、田XX支付逾期交房违约金19040.5元;二、驳回徐X、田XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3648元，由徐X、田XX与武汉市XX公司各负担1824元。

　　本院查明二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人徐X、田XX提交了信访记录、维权照片及百度网络查询截图三份证据，拟证明其并不存在怠于行使权利的情形。被上诉人XX公司质证认为，三份证据的真实性无法核实，不予认可。投诉和信访记录的最近XX间是2017年1月13日，且投诉的内容是未开发票，并未提到逾期交房问题，与本案无关联性。照片只能证明一群人聚集在一起，并不能达到其证明目的。网络截图应当由公证机构进行保存，媒体报道是否实地调查，亦无从得知，与本案不具有关联性。本院认为，从上述三份证据的内容看，并不能看出徐X、田XX于诉讼XX效期间内向XX公司主张逾期交房违约责任，不能达到其证明目的，对于上述证据，本院不予采信。徐X、田XX申请本院调查其信访的内容，因不属于当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，故本院对其申请不予准许。

　　本院对一审法院查明的事实予以确认。

　　二审中,XX公司陈述一审中已经请求了调整违约金，并在二审当庭提出，合同约定的违约金过高，因为业主已经实际收房，并未给业主造成实际损失，应结合以实际损失为限的赔偿原则，酌情予以调整。

　　本院认为本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、徐X、田XX诉请XX公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼XX效;二、一审法院将逾期交房违约金计算标准调整为日万分之零点二五是否恰当。

　　关于争议焦点一，徐X、田XX与XX公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，XX公司应当于2015年3月31日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付给徐X、田XX。但XX公司于2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，案涉房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，XX公司已构成逾期交房。按照合同约定，XX公司应当自合同约定的交付期限届满后第31日起即2015年5月1日起，向徐X、田XX支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金的诉讼XX效起算问题，双方合同约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性债权，应以每个个别债权分别单独适用诉讼XX效，即应以每一日分别计算违约金的诉讼XX效。徐X、田XX于2017年6月21日提起诉讼，且无证据证明有其他诉讼XX效中止、中断的情形，故一审法院以徐X、田XX起诉XX倒计二年起作为本案违约金请求权未过诉讼XX效的XX间点，并无不当。徐X、田XX上诉认为本案应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼XX效的规定，因徐X、田XX应于2015年5月1日起即知道自己有权向XX公司主张逾期交房违约责任，但其于2017年6月21日才提起本案诉讼主张权利，对于2015年6月21日前的逾期交房违约金，XX公司已经确定地取得了不履行的诉讼XX效抗辩权，不应再适用三年诉讼XX效的规定。综上，徐X、田XX认为其主张逾期交房违约金未超过诉讼XX效的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。

　　关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。本案中，徐X、田XX已于2015年3月7日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，且徐X、田XX亦无证据证明其具体损失，故一审法院从公平角度出发，结合本案具体情况，将逾期交房违约金计算标准由日万分之一调整为日万分之零点二五，并无不当。XX公司在一审中请求不支付违约金，并在二审当庭表示，合同约定的违约金过高，因为业主已经实际收房，未造成实际损失，应结合以实际损失为限的赔偿原则酌情予以调整。因此，徐X、田XX称法院自行进行调整违约金不当的上诉理由不能成立。

　　综上所述，徐X、田XX的上诉请求不能成立，应当驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　裁判结果驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费392元由上诉人徐X、田XX负担。

　　本判决为终审判决。

　审判长熊青

　　审判员李斌成

　　审判员张XX

　　审判员安林锋

　　审判员骆朝辉

　　二〇一八年五月十五日

　　书记员舒X