刘X与天津XX*房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　天津市西青区XX民事判决书

　　(2019)津0111民初9581号

　　原告：刘X，女，1977年6月15日出生，汉族，住天津市西青区。

　　委托诉讼代理人：刘智晓，天津益清律师事务所律师。

　　被告：天津XX*房地产开发有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇元宝XX。

　　法定代表人：魏XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：杨X，XXX律师。

　　原告刘X与被告天津XX*房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘X的委托诉讼代理人刘智晓，被告天津XX*房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨X到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　刘X向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交房违约金55609.6元(XXX元*4.35%/360*196天=55609.6元);2.请求判令被告支付热水器拆装费1500元(原告于诉讼过程中撤回该项诉讼请求);3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月7日，原、被告签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市西青区房屋，总价款为XXX元。原告按合同约定付清了上述房款。依据合同第三条的约定，被告应于2018年12月25日前向原告交付上述房屋，但被告未能如约交房。直至2019年7月3日才以《办理入住手续通知书》的形式通知原告于2019年7月8日办理入住手续。依据合同第五条的约定，逾期交房的，被告应按XX同期贷款利率向原告支付利息。综上，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定诉至法院，望判如所请。

　　天津XX*房地产开发有限公司辩称，第一，《天津市商品房买卖合同》及补充协议对因政府行为导致的逾期交房有明确的约定，双方应严格按照合同约定执行。合同第三条“商品房交付及交付日期”第二款约定：甲方于2018年12月25日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。双方于2017年7月7日签约后，因美丽天津一号工程、天津市XX冬大气污染综合治理行动、空气重污染应急响应、工地扬尘治理等，天津市政府、西青区政府及各职能部门基于环境治理，多次启动应急响应措施或以其他形式要求全市范围内停止施工。在双方签约至约定交房期限(2018年12月25日)，因配合政府不可抗力行为导致的停工天数共计230天，包括2017年8月25日至9月10日停工17天，自2017年10月至2018年3月15日停工165天，自2018年11月13日至12月31日停工48天。依照合同约定及法律规定，被告交房日期应延期230天。第二，“政府停工令”依法属于不可抗力，依照《民法总则》和《合同法》关于不可抗力的规定，应当免除被告的责任。本案中“政府停工令”系双方签约后发生的，被告在签约之前不能预见不可避免不能克服，且必须按照各级政府及职能部门的行政指令停止施工，否则就要面临严重的行政处罚。并且，2017年9月份，被告通过XXX快递的方式，向原告寄送了《告知函》将政府停工令的具体内容和停工期限及时通知了原告，使原告对因停工令造成的迟延交房有了充分的准备，避免了原告损失的发生。目前，被告已于2019年7月3日向原告交付《办理入住手续通知书》于2019年7月8日办理入住手续，该期限符合合同约定，被告不应承担任何违约责任。第三，原告的违约金计算方式有误。约定交房日期为2018年12月25日。假设有违约金也是从2018年12月26日至2019年7月8日(《办理入住手续通知书》中通知的实际交房日期),天数为194天，并非196天。原告第一项诉讼请求计算公式中除以的360天也并非实际天数，应当为365天。第四，原告未提供证据证明其实际损失且主张的违约金金额过高，请求法院予以调整。综上，被告严格遵守政府停工令，维护社会公共利益停止施工，自行承担额外支出的费用，主观上并无任何故意和过错。被告已经竭尽所能在保证工程质量的前提下积极抢工交付房屋。依据双方约定及法律规定。被告应当予以免责。请求驳回原告的全部诉讼请求。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

　　原、被告于2017年7月7日签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市西青区房屋，总价款为XXX元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用;被告于2018年12月25日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条“逾期交付商品房的处理”约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按XX同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按XX同期贷款利率计算。

　　合同签订后，原告依X向被告支付了房款。

　　被告于2017年9月向包括原告在内的业主发送《告知函》，告知项目因政府部门禁令停工，被告将采取科学措施进行施工提效，努力降低上述停工带来的工期延误影响，但不排除基于该不可抗力原因不能在合同约定时间交付房屋的可能。被告于2018年12月初向包括原告在内的业主发送《致江南城XX13号楼、14号楼业主的一封信》，告知业主因政府禁令影响，未能如期交房，被告保证复工后以最快的速度将最好质量的房屋交付给业主。被告于2019年7月3日向原告发送办理入住通知书，通知原告于2019年7月8日办理入住。原告收到通知后未办理入住。原告称未收房是因逾期交房、车位占用公用道路和太阳能热水器等问题没有与被告达成一致。

　　关于房屋迟延竣工交付的原因。被告称因为执行政府禁令，涉案项目主体工程、装饰工程及综合配套工程施工均受影响，从而导致房屋迟延竣工交付。被告主张因禁令停工日期主要包括：2017年8月25日至2017年9月10日;2017年10月1日至2018年3月15日;2018年11月13日至2018年12月31日。

　　涉案江南城二期工程包括江南城XX11-14号楼、三区13-15号楼及18-28号楼、配套公建二级地下车库(含人防工程)，总包单位为江苏XX公司，监理单位为天津市XX公司(以下简称华XX公司)。

　　美丽一号工程指挥部于2017年8月25日发布【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求8月25日至9月10日期间全面停止土石方作业(包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业、停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业)和渣土运输。上述期间，涉案工程现场停止施工。

　　天津市城乡建设委员会于2017年9月21日发布的津建工程【2017】362号《市建委关于印发<市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案>的通知》载明：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑作业，停止道路工程土石方作业。对于获得特许施工的项目，各参建单位要认真履行职责，严格落实各项管理要求，采取针对性措施，控制施工扬尘，严格遵守作业时间，最大限度减少对周边环境影响。在重污染天气预警期间，全市建设项目仍按应急响应相关规定执行。天津市城乡建设委员会于2018年3月5日发布的津建工程【2018】81号《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》载明：2018年3月16日开始，全市在施建设项目要全面复工。

　　天津市西青区杨柳青镇人民政府建设管理办公室于2018年11月向涉案项目施工单位江苏XX公司发送一份《通知》，该通知载明：江都建设，按照《市政府关于启动重污染天气应急响应的通知》(津政发明电【2018】33号)要求，从11月13日12时起启动Ⅲ级应急响应措施，从即日起至12月底，全镇各类施工工地停止土方作业，具体要求如下，1.禁止在施工现场搅拌混凝土或者灰土，禁止露天堆放水泥和石灰，禁止焚烧垃圾等有害物质，禁止使用煤炭、木材及油毡、油漆等材料作为燃烧能源。2.土方、工程渣土、料堆应当集中堆放并采取苫盖或固化措施，必须达到控制扬尘效果。3.由于施工、材料倒运、车辆碾压等原因造成的苫盖破损、不严密等情况，应及时进行恢复。请你单位按照通知要求遵照执行，切实落实“六个百分百”要求。

　　华XX公司的监理日志载明：1.在2017年8月20日至2017年9月11日期间，8月20日，2区14#八层，墙柱支模施工，并注明接上级指示停工;8月21日至9月10日，停工;9月14日，2区14#八层现浇砼。2.在2017年9月28日至2018年4月7日期间，9月29日，北侧外槽返工;9月30日，清理现场，准备停工;2018年3月14日，进行施工前准备工作;2018年3月15日，墙柱钢筋质量验收。3.在2018年11月12日至2019年1月7日期间，2018年11月12日，外墙油工，保温，开槽施工等;2018年11月13日、14日，今日停工;2018年11月15日，停工，接到区管理部门通知，停工至(大约)年底(元旦);2018年12月31日，施工队陆续进场，现场准备施工材料、设备等;2019年1月1日，入户门安装，地库局部防火门安装，墙裙粉刷等;2019年1月2日，入户门安装，给水管网进场、放线等。原告提供的《施工日志》亦载明上述期间具体施工内容以及因禁令停工的相关情况。

　　关于涉案项目竣工验收情况。涉案项目于2019年5月17日经验收合格。被告于2019年6月28日取得《天津市新建住宅商品房交付使用证》。

　　本院认为，原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已依X交付购房款，但被告未能按照约定于2018年12月25日前将房屋交付原告，而是于2019年6月28日才取得商品房准许交付使用证并通知原告于2019年7月8日办理入住手续。本案的争议焦点在于被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，被告应否承担逾期交房的违约责任。

　　双方订立合同后，在被告建设涉案项目的施工过程中，天津市美丽一号工程指挥部、天津市城乡建设委员会、天津市西青区杨柳青镇人民政府建设管理办公室于2017年8月至2018年11月期间相继发布【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、《市建委关于印发<市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案>的通知》和“启动Ⅲ级应急响应措施的《通知》”，要求停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利、绿化等施工工地的水泥作业，其中包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止工程渣土运输。结合政府部门发布停工禁令以及监理日志和施工日志记载内容，在2017年8月25日至9月10日、2017年10月1日至2018年3月15日和2018年11月13日12时至12月31日期间，被告因扬尘管控治理禁令停工合计231天。因受政府相关部门依据相关文件发布的停工令影响，造成商品房逾期交付的，应认定合同延迟履行属于不可归责于被告的情形，故上述原因造成延期交房违约责任，应当免除，故合同约定的交房日期可以从2018年12月25日顺延至2019年8月13日。并且，被告在合同约定交房日期前根据实际施工进度和预期竣工时间先后两次向原告发出告知函和延期交房通知，告知上述因素对交房日期的影响及工期顺延的时间。因此，被告在2019年7月8日向原告交付房屋的行为，无需承担违约责任，对于原告相应的诉讼请求，不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

　　驳回刘X的全部诉讼请求。

　　案件受理费614元，由原告刘X负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

　　审判员　桂　炉

　　二〇一九年十月二十八日

　　书记员　岳XX

　　附本案所依据法律规定的具体条文：

　　1.《中华人民共和国合同法》第八条：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　2.《中华人民共和国合同法》第四十四条：

　　依法成立的合同，自成立时生效。

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　　3.《中华人民共和国合同法》第六十条：

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

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　　4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

　　在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。