上诉人孙XX因与被上诉人张XX房屋买卖合同纠纷一案

　　江苏省泰州市中级人民法院民事判决书(2019)苏12民终592号上诉人(原审原告)：孙XX，男，1969年12月22日生，汉族，xxx市开发区。被上诉人(原审被告)：张XX，男，1970年10月8日生，汉族，xxx市。委托诉讼代理人：黄XX、余X，江苏XX律师。上诉人孙XX因与被上诉人张XX房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院(2018)苏1281民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙XX上诉请求：撤销江苏省兴化市人民法院(2018)苏1281民初5003号民事判决，依法改判双方签订的《房屋买卖合同无效》，孙XX退还张XX购房款24.08万元，张XX将案涉房屋返还给孙XX;本案一、二审诉讼费用由张XX承担。事实与理由：1.一审适用法律错误，非本集体经济组织成员不得购买农村宅基地的规定，系国家法律禁止性规定，故本案不应当适用“合同被确认无效后，不能返还或没有必要返还”的情形。2.一审认定孙XX应当知道建造在农村宅基地上的房屋不得向本集体经济组织以外的人转让，存在主要过错。因张XX也应当知道这一规定，责任应当各半承担为宜。3.一审认定此时适用返还原则，张XX必须寻找新的居住地与事实不符。事实上，张XX一家十三年来一直在杭州居住生活工作，另外其在兴化船厂路21号房屋当时并没有拆迁，张XX庭审中陈述的拆迁是其父亲所在工作单位位于xx转盘五金工具厂的房屋，张XX购买本房屋属于投资性行为，因此一审认为不适用返还原则，没有法律依据。4.一审庭审中，我已对张XX装潢与添附部分予以认可，表示将依法给予适当补偿。一审判决认为如果适用返还原则，将会给张XX造成损失，没有法律依据，本案为权益之诉，并非利益之争。5.合同无效后，应按公平原则，不使任何一方因合同无效遭受重大损失，一审判决驳回上诉人有关返还房屋的请求，将使本人及家庭遭受重大损失。被上诉人张XX答辩称，1.双方于2005年10月19日签订房屋买卖协议，协议明确约定产权过户由上诉人办理，2005年12月6日产权过户登记在被上诉人名下;2.被上诉人在案涉房屋正屋东侧已经砌建房屋并进行添附;3.被上诉人2005年装修大约花费20万元;4.买卖房屋发生在2005年，上诉人于2018年才要求返还房屋，显然是受了房屋巨大差价的影响。若支持上诉人的诉讼请求，将违反诚信原则，且案涉房屋目前是被上诉人家庭唯一住房。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。孙XX向一审法院起诉请求：1.请求依法确认孙XX与张XX签订的房屋买卖合同无效。诉讼过程中，孙XX增加诉讼请求：判令张XX将位于兴化市开XX(孙XX)的涉案房屋返还给孙XX。一审法院认定事实：2005年10月19日，孙XX与张XX签订《房屋买卖协议》，约定，孙XX将其位于兴化市开XX出售给张XX，总价24.08万元，产权证过户由孙XX办理。2006年12月19日，双方签订《补充协议》，对土地证过户和购房款的给付等事项进行了约定。2007年1月19日，双方再次签订《土地使用权转让协议》，约定，孙XX出售给张XX的房屋的土地使用权，不论是否过户，权属归张XX所有，兴集用(2006)第19059号《土地使用权证》由张XX持有，张XX给付余款2万元后付清房购款24.08万元。当日，孙XX向张XX出具收到全额房款的收条1份。孙XX交付房屋后，张XX即对房屋进行了装修，此后，又在庭院中建造了两间房屋、一间厨房。2005年12月6日，张XX取得村镇房屋所有权证。因涉案房屋的土地使用权为农村宅基地，双方未能办理过户手续，张XX一直持有兴集用(2006)第19059号《土地使用权证》。另查明，张XX为本市昭阳XX居民。一审法院认为，一、本案双方所签订的《房屋买卖协议》及其《补充协议》、《土地使用权转让协议》无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第8条的规定，农村宅基地属于农民集体所有，因而，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有、使用的权利，非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。我国现行法律、法规对宅基地使用流转的规定，国家政策关于非本集体经济组织成员不得购买农村宅基地的规定，均系保护农民利益、保持农村稳定，以维护社会公共利益，张XX非开发区开发村(孙X)成员，购买孙XX建造在农村宅基地上的房屋的行为，属于《中华人民共和国合同法》第52条第4项规定的情形，当事人间为此签订的合同无效。二、《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。依据该条规定，在当事人订立的合同被确认无效后，返还因合同所取得的财产为原则，不能返还或没有必要返还为例外。本案应当适用没有必要返还的例外情形，其一、孙XX应当知道建造在农村宅基地上的房屋不得向本集体经济组织以外的人转让，其仍然与张XX签订买卖合同、交付房屋并承诺办理产权证书，存在主要过错;其二、涉案房屋买卖合同及交付房屋的行为发生在2005年，张XX及其家人居住至今已长达13年之久，此时适用返还原则，张XX必须寻找新的居住地，因此会给张XX及其家人带来沉重的负担;其三、张XX除对房屋进行装修外，另行在庭院中建造了三间房屋，且现行房产价格与2005年相较已有大幅度的增加，因此，适用返还和过错赔偿原则，将会给双方当事人带来较大的经济损失;其四、对长达10余年之久的房屋买卖行为，且房价大幅增长的情况下，因合同无效而适用返还原则，可能会在一定范围内造成当事人不守诚信的影响。三、张XX提出的孙XX的起诉已超过诉讼时效期间的辩称意见不能成立。请求确认合同无效，其性质为实体法上的形成权，不属于诉讼时效的客体，不适用诉讼时效制度。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、孙XX与张XX于2005年10月19日签订的《房屋买卖协议》无效。二、驳回孙XX要求张XX返还位于兴化市开XX(孙X)的涉案房屋的诉讼请求。案件受理费4912元、公告费260元，合计5172元，孙XX负担3930元，张XX负担1242元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：本案房屋买卖合同无效后，是否适用返还原则，即被上诉人是否应当返还案涉争议的房屋给上诉人，上诉人是否应当将收取的购房款返还给被上诉人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据本案的实际情况，应当适用没有必要返还的情形。具体理由如下：首先，上诉人孙XX应当知道建造在农村宅基地上的房屋不得向本集体经济组织以外的人转让，其仍然与张XX签订买卖合同、交付房屋并承诺办理产权证书，且《土地使用权转让协议》明确约定不论是否过户，权属归张XX所有，故上诉人孙XX应当知晓本案买卖房屋行为所产生的法律后果及相应的风险;其次，涉案房屋买卖合同及交付房屋的行为发生在2005年，张XX及其家人居住至今已长达十几年之久。张XX除对房屋进行装修外，另行在庭院中建造了三间房屋，且现行房产价格与2005年相较已有大幅度的增加，故适用返还原则，将会给张XX及其家人带来较大的经济损失;最后，《民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被上诉人张XX多年来已经实际居住使用案涉房屋，当地集体经济组织一直未对此提出异议，可见村集体利益也未受到损害，同时本案若因合同无效而适用返还原则，还会在一定范围内造成负面影响，即由此产生的法律后果反而是失信者获益。综上所述，上诉人孙XX的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4912元，由上诉人孙XX负担(已交)。本判决为终审判决。审判长　赵XX审判员　顾春旺

　　二〇一九年四月二十三日书记员　蒋XX