原告（反诉被告）刘XX与被告（反诉原告）于XX房屋买卖合同纠纷一案

原告(反诉被告)刘XX与被告(反诉原告)于XX房屋买卖合同纠纷一案

　　北京市昌平区人民法院民事判决书

(2017)京0114民初4920号

原告(反诉被告)：刘XX，男，19XX年X月XX日出生，住北京市XX。

委托诉讼代理人：白XX，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王博，北京市XX。

被告(反诉原告)：于XX，女，1981年8月10日出生，住北京市XX。

委托诉讼代理人：王X，北京市XX律师。

原告(反诉被告)刘XX与被告(反诉原告)于XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘XX的委托诉讼代理人白XX、王博，被告(反诉原告)于XX及其委托诉讼代理人王X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告刘XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版);2.判令被告支付原告违约金822000元;3.判令被告支付原告为本案所支出的律师费180000元;4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月16日，原告因急需用钱，故通过北京XX公司与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同中约定被告购买原告位于北京市昌平区北XX某小区9号楼1单XX的房产。合同约定房屋总成交款为411万元，付款方式为2016年9月16日前被告支付原告定金20万元，2016年12月15日前被告支付原告购房款120万元，2017年1月10日前被告支付原告购房款51万元，余款由被告从银行贷款支付。双方还约定，由于该房屋已设定抵押，原告应该在2016年12月31日前将该房屋的抵押登记解除，被告应该在2017年1月16日前办理好银行贷款事宜，双方一起办理房屋权属转移登记手续。另外双方在合同中还约定了违约责任条款。合同签订后，被告依约支付给原告20万元定金，又于2016年12月15日支付了第一笔购房款120万元，但是本应在2017年1月10日前付第二笔购房款51万元时，被告仅仅支付了25万元给原告，尚欠26万元未付。截止2017年1月16日应该办理房屋权属登记手续时，被告不但未将所欠的26万元购房款补足，也没有办理好银行贷款。

此时已经接近年底，原告急需资金周转，就通过中介转告被告，希望被告能及时履行义务，并提出了几个变通方案，但是被告置之不理。2017年2月10日，被告称贷款已审批下来，希望原告能配合办理房屋权属转移登记手续。原告认为被告已经违约，应当支付相应的违约金，双方对此没有达成一致。原告认为，原被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行各自的义务，本案中原告已经按约定履行了合同义务，但被告没有完全履行自己的义务。根据合同的约定，买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，逾期十日，守约方有权解除合同，合同解除后，违约方应当按照总房价款的20%支付违约金。现被告未按合同约定时间履行支付购房款义务逾期十日以上，原告有权解除合同并追索违约金，为维护合法权益，故诉至法院。被告(反诉原告)于XX辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，而且其起诉的事实违背客观事实。

在涉案房屋的交易过程中，被告在合同签订后一直切实遵守合同的约定，积极履行合同的义务，不存在违反合同约定的行为。房屋交易至今未能全部完成是原因原告一系列拖延房屋交易的行为，以及原告因为房屋价格的上涨而导致的心理不平衡，企图违反合同，请法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告于XX向本院提起反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及《存量房屋买卖合同》，判令被反诉人配合办理坐落于北京市昌平区北XX某小区9号楼5至6层1单元301号房屋的变更过户登记手续;2.判令被反诉人承担本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：被反诉人系坐落于北京市昌平区北XX某小区9号楼5层至6层1单元301号房屋(以下简称标的房屋)的所有权人，反诉人与被反诉人通过北京XX公司(以下简称居间方)的居间介绍，经平等协商，就房屋买卖事宜达成一致，于2016年9月16日共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪服务合同》。根据双方签订的协议约定，标的房屋的交易总价款为411万元，其中20万元作为定金应于2016年9月16日签订合同当日支付，首次购房款120万元应于2016年12月15日前支付，第二购房款51万元应于2017年1月10日支付，剩余购房款220万元由反诉人通过银行贷款的方式由银行直接支付被反诉人。协议签订后，反诉人积极履行合同义务，于2016年9月16日在房屋核验还未完成的情况下通过银行转账方式向被反诉人支付定金20万元，后经被反诉人要求在2016年11月15日提前一个月超额支付首次购房款121万元。后又经被反诉人要求，于2016年12月5日再次提前一个月将第二笔购房款中的25万元提前支付被反诉人。

被反诉人于2016年12月9日将涉案房屋交付于反诉人，现涉案房屋已经由反诉人重新进行装修并使用。双方于2016年12月27日办理网签手续，并在2017年1月6日共同前往银行办理面签手续。合同履行过程中，被反诉人因各种原因(房本丢失、房本姓名与证件姓名不符、户口簿婚姻状况变更、提供材料不齐、契税票据丢失)导致多次进行房产证的补办及更名手续，多次办理房屋核验及网签手续，严重拖延了网签、银行贷款面签、过户等正常交易流程的进行，致使交易时间拖延。

2016年12月15日，北京市住房和城乡建设委员会和中国人民银行营业管理部共同下发的《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》正式施行，要求非贷款部分购房款必须通过存量房自由交易资金监管账户划转自有交易资金。而反诉人已经将总额为191万元自有交易资金中的166万元支付被反诉人，反诉人仅支付剩余25万元至资金监管账户不符合新政的要求，遂要求被反诉人将我方已支付资金及剩余25万元共同支付至资金监管账户，但被反诉人不予理睬。在整个交易过程中，被反诉人多次提出涨价、解约、再次出售、将房屋抵押、典当等违反合同基本义务的要求。后反诉人及居间方多次催促被反诉人办理房屋过户手续，但被反诉人明确表示拒绝履行合同。反诉人认为，双方签订的相关合同系双方真实意思表示，内容亦不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应切实遵守和履行相关合同义务，现被反诉人因其个人原因，以房价上涨为由，拒绝履行相关合同义务，不仅有违诚实信用的基本原则和相关法律的规定，严重侵害了反诉人的正常合同权益，故依法提起反诉。

反诉被告刘XX辩称：不同意反诉人的反诉请求，坚持要求解除合同，反诉人违反了双方签订的合同，已经逾期付款，我方有权利解除合同，并收取相应的违约金。反诉人所提供的证据，只是证明之前其积极履行合同。但是在2017年1月10日需要支付51万元房款的时候，反诉人违约了，在2017年1月16日截止日之前，仍未筹集资金交付被反诉人。2017年1月18日，被反诉人还对反诉人进行了善意的提醒，但是反诉人不接受建议。如果被反诉人承担违约责任，我方可继续履行合同。

经本院审理查明：2016年9月16日，经北京XX公司居间介绍，刘XX与于XX签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘XX将位于北京市昌平区北XX某小区9号楼5至6层1单元307号房屋(以下简称为涉案房屋)出售给于XX，房屋总价为XXX元，其中定金200000元，买受人于签订合同当日支付。合同第七条约定于2017年1月16日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第九条约定了违约责任，买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。1.不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的;2.在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日，刘XX与于XX签订《房屋交易资金自行划转声明》，约定了买方向卖方支付房款的具体方式：2016年9月16日前支付200000元;2016年12月15日前支付XXX元;2017年1月10日前支付510000元，剩余房款220万元由银行直接支付给出卖人。

《北京市存量房屋买卖合同》签订以后，双方当事人按合同约定履行了各自的义务，2016年9月16日，于XX向刘XX支付购房款20万元，于2016年11月18日向刘XX支付房款121万元。2016年12月2日，于XX再次向刘XX支付房款25万元，自有交易资金部分仅余25万元未付。2016年12月9日，刘XX将涉案房屋交付于XX，于XX已实际装修使用。2016年12月14日，刘XX将涉案房屋解押手续办理完毕，并将房产证更名完毕。2016年12月27日，双方办理网签合同(合同编号：CXXX)，约定买受人通过北京市昌平区住房和城乡建设委员会(以下简称为昌平住建委)存量房自有交易资金监管账户划转自有资金119万元。至此，双方当事人就将自有交易资金存入监管账户的问题产生分歧，最终未能协商一致。而于XX未按照《房屋交易资金自行划转声明》的约定，于2017年1月10日前将剩余房款25万元支付完毕。2017年2月28日，刘XX以房屋买卖合同纠纷起诉至本院。另查，2016年11月14日，北京市住房和城乡建设委员会(以下简称为北京市住建委)与中国人民银行营业管理部联合发布《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》(发文字号：京建发[2016]16号，以下简称为《通知》)，规定委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。《通知》自2016年12月15日起执行。就该《通知》的规定，本院于2017年5月10日咨询了昌平住建委，昌平住建委称，在《通知》施行后，凡是经过中介机构达成的房屋买卖合同(编号为C开头的)，其自有交易资金均应经过监管。

在2016年12月15日之前办理网签的，其交易不受影响，在2016年12月15日之后办理网签的，自有交易资金必须进行资金监管，即网签的价格减去贷款的数额。同时，本院向北京市住建委发函咨询了相关问题，于2017年5月16日收到复函，称“自2016年12月15日起，由房地产经纪机构提供房屋买卖经纪服务且未完成存量房合同网上签约的，存量房自有交易资金应存入监管账户纳入监管”。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋交易资金自行划转声明》、证人证言、《存量房屋买卖合同》(合同编号：CXXX)、《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》、北京市住建委京建函〔2017〕147号复函以及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：刘XX与于XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋交易资金自行划转声明》系双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。

双方当事人应当本着诚实信用的原则，全面履行各自的合同义务。截止2016年12月15日，于XX已实际支付购房款166万元，尚余25万元未支付。刘XX也已经将涉案房屋交付于XX，并为办理网签手续做好准备。关于当事人主张另一方怠于履行网签义务，致使在《通知》施行前未能办理网签一节，本院认为，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中并未约定办理网签的具体日期，况且，双方互相配合，在具备办理网签条件后的合理期限内办理了网签手续，当事人主张对方怠于办理网签手续的观点，本院均不予采纳。2016年12月15日，北京市住建委发布的《通知》正式施行，该《通知》规定委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。

2016年12月27日，双方当事人完成网签，根据网签合同约定，于XX应将自有交易资金119万元存入监管账户，但是根据《房屋交易资金自行划转声明》约定，于XX已将大部分自有交易资金支付刘XX。至此，如果要求于XX继续按照《房屋交易资金自行划转声明》支付房款，显然不公平，同时也无法实现房屋买卖合同的合同目的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

”本院认为北京市住建委《通知》的施行，对双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》的履行产生了实质影响，且非双方当事人在订立合同时所能预见或者避免的，属情势变更。但《通知》的施行并未导致《北京市存量房屋买卖合同》履行的基础丧失，买卖双方应在公平平等的基础上对合同的履行做出变更，然而在本院法庭调查结束之前，双方并未就合同的变更达成一致意见。双方当事人因情势变更，未能就变更合同履行达成一致意见之前而中止履行合同义务，事出有因，不构成违约。因此，原告刘XX以被告于XX迟延支付购房款尾款25万元为由，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并主张违约金、律师费的诉求，法律和事实依据不足，本院不予支持。而反诉原告于XX关于继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，刘XX配合办理过户手续的主张于法有据，本院予以支持。

在庭审过程中，本院征求了双方当事人关于继续履行合同的意见，双方当事人同意由刘XX支付94万元，于XX支付25万元共同存入昌平住建委自有交易资金监管账户，但刘XX坚持要求于XX支付总房款20%的违约金，而于XX坚持按照合同原价款履行。关于刘XX坚持的违约金，本院在上文已经论述，不再赘述。既然双方当事人对监管的出资额达成一致意见，而且该方式也符合《通知》关于资金监管的要求，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、驳回原告刘XX的全部诉讼请求。

二、反诉原告于XX与反诉被告刘XX于2016年9月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及于2016年12月27日签订的《存量房买卖合同》继续履行，反诉被告刘XX于本判决生效后七日内将反诉原告于XX已经支付的自有交易资金九十四万元存入北京市昌平区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，反诉原告于XX于本判决生效后七日内将自有交易资金二十五万元存入北京市昌平区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，反诉被告刘XX于本判决生效后三十日内协助反诉原告于XX办理北京市昌平区北XX某小区9号楼5至6层1单元301号房屋的所有权变更登记手续。

三、驳回反诉原告于XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费六千九百零九元，由原告(反诉被告)刘XX负担，已交纳;反诉案件受理费七十元，由反诉被告(原告)刘XX负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，

二零一七年六月六日

书　记　员　　李XX