长沙市XX公司与熊XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　长沙市岳麓区人民法院民事判决书

　　(2018)湘0104民初3726号

　　原告长沙市XX公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区。

　　法定代表人赵XX，系该公司总经理。

　　委托代理人文X，湖南XX律师。

　　委托代理人邓X，湖南XX律师。

　　被告熊XX，男，1982年4月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区，

　　委托代理人陈XX，湖南同才律师事务所律师。

　　委托代理人陈荣，湖南同才律师事务所律师。

　　原告长沙市XX公司(以下简称“xx水利公司”)诉被告熊XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员张永玲、廖XX组成合议庭，于2018年8月24日公开开庭进行了审理，书记员罗XX担任法庭记录，原告长沙市XX公司的委托代理人文X，被告熊XX及其委托代理人陈荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告xx水利公司诉称，2016年8月17日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告位于长沙市岳麓区物业，建筑面积81.66平方米，租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。2017年1月1日至2018年12月31日每季度租金为26949元。租赁合同签订当日，被告向原告支付了一季度租金。后续租金每季度支付一次，在上一季度期限届满前十个工作日内预付。根据合同约定，被告应按时交纳租赁费用及其他费用，如逾期支付，每逾期一日，应按欠缴金额的千分之五向原告缴纳违约金。被告无故欠缴租赁费用3个月以上(含3个月)，并经原告书面催缴无效的，原告有权提前解除合同，合同保证金不予退还。合同签订后，原告履行了交付房屋等义务，但被告自2017年4月1日起拖欠租金，原告多次发函催告，被告仍拒绝履行支付义务。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.解除原告与被告签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALL场地租赁合同》，被告将兰亭湾畔项目的A8栋Fxxxx、Fxxx场地腾空退还给原告;2.被告立即向原告支付房屋租金134745元(租金自2017年4月1日暂计算至2018年6月30日);3.被告立即向原告支付租金逾期违约金142944.45元(自2017年4月1日暂计算至2018年4月30日);4.以上两项共计277689.45元(租金、租金逾期违约金均连续计算至被告腾退房屋并清偿债务之日止);5.本案诉讼费由被告承担。

　　被告熊XX辩称，原、被告经协商一致，已经解除了涉案房屋租赁合同。虽然原被告只签订了一份解除协议，但双方实际意思是解除两份场地租赁合同，且以实际行动解除了双方之间的合同关系。本人已清空了全部的租赁场地，原告亦退还了剩余的租金及租房保证金。本人未按期交租系因原告未按合同约定及时提供发票，本人享有先履行抗辩权，且原告在本人未拖欠电费的情况下违法断电，其行为影响了本人正常经营，已构成根本违约。同时，原告作为商业MALL的运营者，欺诈招商，利用格式合同规避己方保证开业率的义务，怠于承担商场管理义务，违反了诚实信用原则和合同的约定。

　　经审理查明，2016年8月17日，原告xx水利公司(甲方)与被告熊XX(乙方)签订《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8栋Fxxx，Fxxx号铺场地租赁合同》(场内合同)，约定：“……第二条租赁场地、期限及经营范围1.租赁场地：甲方同意将位于角兰亭湾畔项目建筑面积81.66平方米的A8栋Fxxx，Fxxx场地出租给乙方……3.1合同租赁期为5年。3.2计租期：自2017年1月1日起开始起计，每12个月为一个租赁年度，至2021年12月31日止。4.租赁经营范围：家具生活用品。第三条应缴费用及支付方式……2.场地租赁履约保证金乙方应于签订本租赁合同之日起一次性向甲方交纳租赁履约保证金合计人民币59286元作为履行租赁合同的担保。自计租日2017年1月1日起算后，其中26949元自动转为第一季度租赁费用，剩余32337元为本合同租赁保证金。租赁合同租赁期满，在乙方按本合同第十二条第6款规定将租赁单元交还甲方之日起十个工作日内，甲方应将租赁保证金一次性无息退还乙方。如租赁合同租赁期满，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分租赁保证金一次性无息退还乙方。3.租金按租赁场地的建筑面积计算。具体租金金额见下表：租赁周期：2017年1月1日至2018年12月31日，租赁费用8983元/月，租赁费用26949元/季，租赁费用107796元/年……(1)租金的支付采取预付制：每季度为一个支付周期，各期租金应在上一季度期限届满前10个工作日预付;租金不包括物业服务费、中央空调及水费、电费等其他费用。(2)租金支付、发票提供：乙方支付租赁费用10个工作日后，甲方向乙方提供正规合格的发票……”合同签订后，被告依约向原告支付了第一季度租金26949元、保证金32337元，原告亦依约向被告交付了租赁场地。后被告经营项目变更为进口玩具体验馆(玩具体验及销售)，并于2016年11月2日签订了相应的《补充协议》。同时，被告还租赁了原告位于长沙市洋XXxxx、xxx外围广场15平米(玩具赛车道沙盘位置)及兰亭MALL商业区域外围道路一周(外围小火车位置)的场地，并签订了《湖南省长沙市洋XXxxx、xxx外围广场15平米(玩具赛车道沙盘位置)及兰亭MALL商业区域外围道路一周(外围小火车位置)场地租赁合同》(场外合同)，该合同签订后，被告依约向原告支付了10000元押金及前两年租金10000元。2017年6月2日，被告熊XX向原告出具《提前解除合同申请书》：“本人承租了贵司兰亭湾畔商业街A8栋111、112号外围场15平米及兰亭MALL商业区域外围道路一周商铺用于经营外围小火车及玩具赛车道，并于2016年8月19日与贵司签订了《场地租赁合同》，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。现因本人个人原因无法继续履行合同，特申请于2017年6月10日提前解除双方的租赁合同。同时，本人承诺于2017年6月10日前结清合同解除日前商铺租金、水、电费及物业管理费用等等，待本人结清上述费用后，请贵司将本人原已支付的租赁保证金无息退还本人。”同日，原、被告双方签订《租赁合同解除协议》：“鉴于：甲方和乙方于2016年8月19日签订了《湖南省长沙市洋XXxxx、xxx外围广场15平米(玩具赛车道沙盘位置)及兰亭MALL商业区域外围道路一周(外围小火车位置)场地租赁合同》(以下简称场地租赁合同)，乙方承租了甲方位于兰亭湾畔A8栋111、112外围广场15平米(玩具赛车道沙盘位置)及兰亭MALL商业区域外围道路一周(外围小火车位置)。现乙方因单方面原因申请提前解除场地租赁合同，经甲乙双方协商一致，就合同解除相关事宜达成如下协议：第一条双方一致同意：双方于2016年8月19日签署的《场地租赁合同》于2017年6月10日解除。自解除之日起，场地租赁合同中约定的双方权利义务自行终止。第二条乙方已于2017年6月10日前结清合同解除之日止的房屋租金及物业服务费、水、电费等其他费用。第三条乙方需于2017年6月10日前腾空租赁房屋并交还(含房屋内的所有钥匙)给甲方，双方现场验收交接。逾期未搬离的物品视为乙方自愿放弃，甲方有权自行处置。第四条在乙方将租赁房屋腾空并交还甲方后，乙方凭租赁保证金交款凭证原件到甲方处办理租赁保证金退款手续，甲方及时将租赁保证金无息退还乙方。第五条本协议履行完毕后，甲、乙双方就租赁合同解除再无争议，双方不得再以任何理由向对方主张任何权利……”上述解除协议签订后，原告于2017年7月19日通过银行转账方式向被告退还位于兰亭湾畔A8栋111、112外围广场15平米(玩具赛车道沙盘位置)及兰亭MALL商业区域外围道路一周(外围小火车位置)的场地租金及保证金共计17770元。被告于2017年7月31日停止经营并于2017年8月31日清空了洋湖兰亭MALLA8栋Fxxxx、Fxxx号商铺，被告对该部分场地租金已交付至2017年3月31日。

　　另查明，自2017年4月1日起，被告未再履行租金交付义务。上述租赁合同履行期间，涉案商场整体运营未达到原告的预期宣传目标，商场商业气氛低迷。2017年4月12日，原告以商场内部分商户拖欠租金为由对整个商场采取强制停电措施。

　　以上事实，有当事人当庭陈述，原告xx水利公司提交并经庭审质证的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8栋Fxxx，Fxxx号铺场地租赁合同》、场地交付确认书、租金缴费通知书邮寄单、提前解除合同申请书、《租赁合同解除协议》、退款申请表、委托退款授权书、国内支付业务付款回单，被告熊XX提交并经庭审质证的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8栋Fxxx，Fxxx号铺场地租赁合同》、涉案商场商户维权的现场照片及视频资料(光盘)、被告向消费者退款的微信转账记录等证据予以证实，本院予以确认。

　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案的争议焦点为：一是涉案商场场内《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8栋Fxxx，Fxxx号铺场地租赁合同》是否已解除;二是被告应否向原告支付租金及逾期违约金。对此，本院具体阐述如下：

　　首先，关于涉案《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8栋Fxxx，Fxxx号铺场地租赁合同》(场内合同)是否已解除的问题，庭审中，原告主张其与被告之间仅解除了《湖南省长沙市洋XXxxx、xxx外围广场15平米(玩具赛车道沙盘位置)及兰亭MALL商业区域外围道路一周(外围小火车位置)场地租赁合同》(场外合同)，被告则辩称该场外合同与场内合同即《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8栋Fxxx，Fxxx号铺场地租赁合同》均已解除。对此，本院认为，根据原、被告于2017年6月2日签订的《租赁合同解除协议》中第二条、第三条、第四条之约定：“第二条乙方已于2017年6月10日前结清合同解除之日止的房屋租金及物业服务费、水、电费等其他费用。第三条乙方需于2017年6月10日前腾空租赁房屋并交还(含房屋内的所有钥匙)给甲方，双方现场验收交接。逾期未搬离的物品视为乙方自愿放弃，甲方有权自行处置。第四条在乙方将租赁房屋腾空并交还甲方后，乙方凭租赁保证金交款凭证原件到甲方处办理租赁保证金退款手续，甲方及时将租赁保证金无息退还乙方。”可知，原、被告双方约定解除的部分显然包括了场内部分，况且，被告亦于2017年7月31日停止了场内部分的经营并于2017年8月31日清空了场内铺面，故对原、被告签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8栋Fxxx，Fxxx号铺场地租赁合同》(场内合同)宜认定为自2017年6月2日即已解除。因被告已清空涉案租赁场地，且无妨碍原告收回的情形，故原告可自行收回处理，无须被告再另行交付。

　　其次，关于被告应否向原告支付租金及逾期违约金的问题。虽然原、被告签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8栋Fxxx，Fxxx号铺场地租赁合同》(场内合同)已于2017年6月2日经双方协议解除，但被告直到2017年8月31日才清空租赁场地，且其支付给原告的租金仅支付到2017年3月31日，故对2017年4月1日至2017年8月31日被告继续占用原告租赁场地的租金仍应按双方约定的租金标准支付给原告，根据双方在场内合同中约定的租金标准，被告自2017年4月1日至2017年8月31日应支付给原告的租金为8983元/月×5月=44915元，核减被告向原告缴纳的32337元保证金，其还应支付原告44915元-32337元=12578元。虽然原告未及时向被告提供租金发票，但在房屋租赁合同法律关系中，出租方的主要义务系依约提供适租的租赁物，承租方的主要义务是依约支付租金，只有当出租人未提供符合约定的租赁物时，承租人才有权拒付租金。本案中，原告已依约向被告提供了适租的租赁场地，被告理应依约支付租金，租金发票仅是一种付款及财务凭据，交付发票并不是合同的主给付义务，而是一种从给付义务，被告履行租金支付义务和原告出具发票义务并不具有对价关系，故其以先履行抗辩权为由拒绝支付租金，理据不足，本院不予支持。至于原告主张的逾期违约金问题，因原告合同履行过程中存在强行断电，影响原告正常经营的行为，亦存在违约情形，故对其要求被告支付逾期违约金的主张，本院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：

　　一、原告长沙市XX公司与被告熊XX于2016年8月19日签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8栋Fxxx，Fxxx号铺场地租赁合同》于2017年6月2日解除;

　　二、限被告熊XX于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市XX公司租金12578元;

　　三、驳回原告长沙市XX公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费5465元，由原告长沙市XX公司负担2465元，被告熊XX负担3000元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

　　审判长 卿斌

　　人民陪审员 廖XX

　　人民陪审员 张永玲

　　二〇一八年十一月七日

　　书记员 罗XX