成X诉尹X排除妨碍纠纷

　　案情简介

　　成X向无锡市惠山区XX提起诉讼，主张法院判令被告成X从无锡市惠山区某小区某栋某号房屋搬离，理由是案涉房屋登记在其名下，属于成X与其妻顾X共同财产，起诉时顾X已去世。被告成X主张案涉房屋已经由顾X在去世之前出售给成X，成X向法庭出示了其与顾X签订的房屋买卖协议及购房款的收条。

　　一审法院认定事实：案涉房屋是尹X与顾X向原房东高X购买，因是安置房，未满五年，在购买的时候不符合过户的条件，一直未办理过户手续，房屋买卖协议由尹X、顾X与高X共同签订。被告成X举证的房屋买卖协议，仅有顾X的签字，没有原告尹X的签字。原告尹X在得知房屋被顾X出售于成X后向当地派出所报警，明确表示不同意将房屋出售于成X。

　　一审法院与二审法院认定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人非善意购买的，另一方主张追回房屋的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋属于尹X与顾X夫妻共有，成X明知这一事实，仍在尹X不知情的情况下与顾X个人签订房屋买卖合同，该行为非善意，且房屋共有人尹X对该交易不予认可并已将房屋登记于自己名下，故成X虽已付清房款并实际占有、使用至今，但并未取得案涉房屋的所有权，尹X作为房屋所有权人要求成X迁出房屋，排除妨碍，语法有据，应予支持。

　　律师解读：案涉纠纷虽案由定性为排除妨碍纠纷，但是案件发生的根据原因在于成X与顾X签订的房屋买卖协议是否有效，由此决定了成X是否有权取得案涉房屋的所有权，如协议有效，成X取得案涉房屋的所有权，那么当然具有占有、使用的权利。本案中，法院为什么不认可成X与顾X签订的房屋买卖协议的效力?关键点在于成X明知案涉房屋是顾X与尹X共同共有，在未取得房屋共有权人尹X同意的情况下，私自签订了房屋买卖协议，因违背了房屋共有权人尹X的意愿，侵犯了尹X的合法权益，而导致成X与顾X签订的房屋买卖协议的无效。

　　律师建议：在二手房买卖的过程中，一定要严格审核房屋出卖人提供的相关材料，一是审核材料的真实性，可以通过委托律师向住建部门、拆迁办查询;二是要明确房屋的所有权人，签订房屋买卖协议，需要房屋的所有的权利人签字，以免因部分所有权人未在房屋买卖协议签字而导致签订的房屋买卖协议存有瑕疵，甚至是本法院认定无效。本律师认为，在二手房买卖的过程中，最好委托专业的房产律师参与，毕竟中介的作用更多的是为购买者寻找房源，对于相关的法律问题以及应注意事项，中介并不是专业人士，其所提供的建议甚至所谓的帮助并不一定能够维护购房者的合法权益，事实上绝大多数的房屋买卖纠纷的产生，都是因为双方缺乏对自身权益的合法保护尤其因为中介在法律实务操作能力的匮乏而导致的，举个简单的例子，房屋买卖双方在中介提供的三方协议上约定的首付款的支付时间都是明确的，比如合同签订之日起多少日内付多少钱，但是在实际操作中，很少会按照合同约定的时间去支付首付款。合同签订之后，购房者经过多方考虑，一般都会要求在房屋办理过户手续的时候支付首付款，对此，出售方大多数情况下也会同意，如果房屋顺利过户当然没有任何问题，但是如果出售者拒绝履行合同即希望解除合同时，这种情况大多数发生在房价上涨期间。如果这个时候，购房者向法院提起诉讼要求出售者支付违约金，出售者一般的抗辩理由都是购房者没有按照合同约定的时间支付首付款，而事实上，很多情况下，双方对于首付款支付时间的变更都是通过中介传达的，而中介大多是通过手机电话转达，并没有留下任何书面或电子的证据，如果没有其他证据能够证明双方对于首付款的支付时间进行的变更，将直接导致购房者要求出售者支付违约金的诉讼败诉。