上诉人（原审原告、反诉被告）：陈XX。
委托代理人：石XX，广东XX律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市XX公司。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁XX。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马X（曾用名：梁山）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马X。
上述四被上诉人共同委托代理人：夏XX，广东XX律师。
上述四被上诉人共同委托代理人：夏裕辉，广东XX实习律师。
原审反诉被告：黎X。
原审第三人：深圳市XX公司。
委托代理人：李XX，系该司法律顾问。
委托代理人：潘XX，系该司员工。
上诉人陈XX因与被上诉人深圳市XX公司（以下简称XX公司）、梁XX、马X、马X、原审被告黎X、原审第三人深圳市XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民重字第8号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，XX公司于2009年12月16日与XX公司签订一份《续约合同书》，约定由其承租位于深圳市宝安区沙井街道万丰某某工业区第76、77栋厂房和第78栋宿舍，租赁期限为2009年12月15日至2014年12月14日。第一至三年厂房每月租金42，291元，第四至五年厂房每月租金46，990元，宿舍第一至五年每月租金19，216元，于每月10日前交清当月租金，如需开票，税金由XX公司负责。在签署合同时，XX公司已缴交押金，待双方终止合同后，XX公司交清一切费用，凭押金单原件，XX公司无息退还押金。
2011年7月30日，XX公司与陈XX签订一份《协议书》，约定以下内容：XX公司将前述厂房及宿舍转租给陈XX，陈XX一次性向XX公司支付转让费170，000元；2011年8月1日之前的因租赁物业产生的费用由XX公司承担，此后的费用由陈XX承担；XX公司已向万丰村委缴交押金116，000元，并向物业分租人收取押金150，700元，陈XX可从转让费中扣取押金差额34，700元，合同期满后，村委的押金由陈XX收取，并负责退回分租人的押金；XX公司必须于2011年8月15日前搬离。该协议书由马X代表XX公司签署，并加盖了XX公司的公章。
2011年8月6日，XX公司又与陈XX签订了一份《合同补充协议》，约定如下内容：XX公司负责将其与万丰村委（即XX公司）签订的租赁合同的承租方更改为陈XX并协助办理其他相关的手续；若XX公司单方毁约，需赔偿陈XX合同总金额的双倍款项，并无条件退回转让金，因毁约而产生的其他责任一概由XX公司负责；若陈XX毁约，XX公司有权不退回转让金，因此而产生的其他责任一律由陈XX负责。该协议由黎X代表XX公司签署，并加盖了XX公司的公章。
2011年8月8日，XX公司向陈XX出具一份收据，确认收取了转让费135，300元。该收据由黎X代表XX公司签署，并加盖了XX公司的公章。
此后，陈XX取得了XX公司与XX公司的《续约合同书》原件，以及XX公司将涉案房屋转租给其他客户的合同原件。
2011年11月11日，梁XX向XX公司出具了一份《严正声明》，反对XX公司与陈XX签订租赁合同，XX公司对该份证据真实性不予认可，称未收到过。
陈XX主张其向涉案厂房保安人员罗XX、陈XX支付了2011年8月1日至同年10月9日的工资共计7，763元，并提交了一份“工资明细”为证，XX公司、梁XX、马X、马X对此予以认可，原审法院予以采信。
陈XX主张其向XX公司缴纳了2011年7月份的租金61，805元，并提交了由XX公司出具的收款收据及发票为证，XX公司、梁XX、马X、马X对前述证据的真实性没有异议，但主张缴纳人为XX公司。原审法院对前述证据的真实性予以采信，由于陈XX持有收款收据及发票原件，在XX公司、梁XX、马X、马X未能提交相反证据的情况下，原审法院对陈XX的主张予以采信。XX公司、梁XX、马X、马X主张其向XX公司缴纳了2011年8、9月份的租金共计123，610元，同样提交了由XX公司出具的收款收据及发票为证，基于相同的理由，原审法院对XX公司、梁XX、马X、马X的主张亦予以采信。
XX公司、梁XX、马X、马X主张黎X与陈XX在签订协议之前已经认识，关系密切，具备私自勾结签订协议损害XX公司、梁XX、马X、马X利益的动机，并提交了证人傅XX关于曾见到黎X在2011年2至同年5月期间驾驶陈XX所有的车牌号为粤BXXX的小汽车的书面证言，以及深圳市XX公司登记资料，该资料显示陈XX为该公司的法定代表人、黎X为该公司的监事。经查，XX公司、梁XX、马X、马X在法定期限内未申请证人傅XX出庭作证，原审法院无从核实其证言的真实性；黎X担任深圳市XX公司的监事是在陈XX与XX公司签订转租协议之后，故原审法院对XX公司、梁XX、马X、马X的主张不予采信。
XX公司、梁XX、马X、马X向原审法院提交了数份收费通知单及收据，以证明黎X以XX公司的名义向物业分租人收取了2011年8、9月份的租金、水电费共290，200元，并交予陈XX。陈XX认可收到其中的261，560元，多余部分共计28，640元不予认可。鉴于收据并无陈XX签字，不足以证明陈XX收取上述款项，故原审法院仅对陈XX认可的261，560元予以确认。
黎X在原审中向原审法院提交了联络信息、证明、录音、工资表、支出清单、短信息等数份证据，由于黎X未提供证据原件，无从核实上述证据的真实性，且XX公司、梁XX、马X、马X对证据真实性不予确认，故原审法院对上述证据不予采信。
原审法院应XX公司、梁XX、马X、马X的申请，向深圳市公安局万丰派出所调取了马X、马X、陈XX、黎X等人在接受公安机关调查时所作的笔录。综合上述笔录中的内容，并与当事人在庭审中的陈述相印证，原审法院确认以下事实：
1、马X、黎X均主张马X是XX公司的实际负责人；
2、黎X是XX公司的职员，负责收租、交租等事务，并保管公司的公章；
3、陈XX签订转租协议后，将约定的转让费170，000元扣掉押金差额之后剩余的135，300元交给了黎X，黎X在代公司支付了工人工资、租金、水电费等费用后，将剩余的约4万元（47，703元，马X陈述为39，700元）交给了马X；
4、2011年8月之后，黎X协助陈XX向物业分租人收取了2011年8、9月份的租金、水电费等共计261，560元，并将该款交予陈XX，陈XX又返回部分款项给黎X，要求其代为缴纳2011年7月份租金给XX公司，黎X已经缴纳；
5、由于XX公司、梁XX、马X、马X的反对，陈XX未向XX公司缴纳2011年8、9月份的租金，并且于2011年10月份起未再向物业分租人收取租金；
6、XX公司收租、交租的习惯做法为：向物业分租人收取本月的租金，然后向XX公司缴纳上月份的租金，赚取中间的差额。
另查，涉案厂房及宿舍无相关产权证明、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。经原审法院释明后，陈XX表示即使原审法院对合同效力的认定与陈XX主张的不一致亦无需变更诉讼请求。
再查，XX公司于2008年6月15日被深圳市工商行政管理部门依法吊销营业执照，《续约合同书》、《协议书》、《合同补充协议》均在其执照被吊销后签订。
陈XX原审的诉讼请求为：一、陈XX与XX公司之间于2011年7月30日所签订的协议书和合同补充协议有效；二、XX公司、梁XX、马X、马X承担违约金340，000元；三、XX公司、梁XX、马X、马X退还转让金135，300元，并承担因XX公司违约行为造成陈XX的经济损失111，000元；四、XX公司、梁XX、马X、马X承担本案的全部诉讼费用。
XX公司、梁XX、马X、马X反诉请求：一、协议书和合同补充协议无效；二、陈XX及黎X返还XX公司与XX公司签订的续约合同书原件；三、陈XX及黎X返还金额为116，000元的押金条；四、陈XX及黎X返还XX公司转租给其他客户的合同原件；五、陈XX及黎X返还已收取的租金及水电费261，560元；六、陈XX及黎X承担本案全部诉讼费用。在原审庭审中，XX公司、梁XX、马X、马X将第五项诉讼请求金额变更为290，200元。
原审法院认为，马X、黎X是XX公司的员工，并且持有公司公章，其在合同上签字并加盖公章的行为应属于履行职务的行为，陈XX作为相对人，也有理由相信他们的行为是代表公司的行为，XX公司、梁XX、马X、马X没有证据能够证实马X、黎X与陈XX存在相互串通、损害公司利益的情形，也不能证明受到欺诈或者胁迫，故原审法院认为涉案合同是双方当事人的真实意思表示，马X及黎X的经营活动的民事责任应由XX公司承担。
但是，根据原审法院查明的事实，涉案房产没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》的相关规定，陈XX、XX公司于2011年7月30日签订的《协议书》及于2011年8月6日签订的《合同补充协议》违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。
根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，XX公司作为承租者及转租方，未审核涉案房屋产权情况，并在其营业执照被吊销后仍从事除清算外的经营活动，具有主要过错；而陈XX在签订合同时亦未尽其应有注意义务，未审核XX公司及涉案房屋相关情况，对于该合同无效，亦有一定过错。关于财产的返还，陈XX应当将基于无效合同取得的涉案房产、XX公司与XX公司的《续约合同书》原件、金额为116，000元的押金条、XX公司将涉案房屋转租给其他客户的合同原件以及收取的分租客户2011年8、9月的租金及水电费261，560元返还给XX公司；XX公司应当将陈XX缴纳的转让金135，300元向陈XX返还，而陈XX因承租涉案房产而支出的费用为XX公司所受之财产利益，亦应当向陈XX返还。根据原审法院查明的事实，陈XX有证据证实的支出费用为其向XX公司缴纳的2011年7月的租金61，805元及向保安罗XX、陈XX支付的工资共7，763元，其他支出因陈XX证据不足，且XX公司、梁XX、马X、马X未予认可，原审法院不予采信。关于损失的赔偿，虽对于合同无效XX公司具有主要过错，但陈XX应对其主张的损失111，000元进行举证，由于陈XX未能举证证实其损失的存在，故对其主张的损失，原审法院不予支持。
由于合同无效，相应的违约金的约定亦属无效，故陈XX要求XX公司、梁XX、马X、马X支付违约金的请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、陈XX和XX公司于2011年7月30日签订的《协议书》及于2011年8月6日签订的《合同补充协议》无效；
二、陈XX于判决生效之日起三日内向XX公司返还该公司与XX公司签订的《续约合同书》原件、XX公司出具的金额为116，000元的押金条及XX公司将宝安区沙井街道万丰某某工业区第76、77栋厂房和第78栋宿舍分租给其他客户的合同原件；
三、XX公司于判决生效之日起三日内向陈XX返还转让金135，300元及费用支出69，568元；
四、陈XX于判决生效之日起三日内向XX公司返还陈XX收取的2011年8月及同年9月费用261，560元；
五、驳回陈XX的其他诉讼请求；六、驳回XX公司、梁XX、马X、马X的其他反诉请求。
本诉案件受理费9，663元、财产保全费2，520元，共计12，183元，由陈XX承担9，372元，XX公司承担2，811元；反诉案件受理费2，600元，由陈XX承担1，720元，XX公司、梁XX、马X、马X承担880元。
陈XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、认定陈XX与XX公司在2011年7月30日所签订的协议书和合同补充协议有效；2、XX公司承担违约金340000元；3、XX公司退还转让金135300元，及违约行为造成陈XX所遭受经济损失lll000元，合计586300元；4、梁XX、马X、马X对XX公司承担连带民事责任；5、XX公司、梁XX、马X、马X承担本案的全部诉讼费用；6、驳回XX公司、梁XX、马X、马X在一审的反诉请求。上诉的事实与理由如下：一、原审判决认定的事实错误：1、原审认定陈XX在承租期间的费用是69568元，这完全是错误的认定。在一审期间，陈XX提交的证据证实费用有如下十项：（1）支付2011年7月份的电费47125元；（2）支付2011年8月份电费49312元；（3）支付2011年7月份租金61805元；（4）支付201l年5月份自来水费160元；（5）支付原亿利来保安8月至9月份工资7763元；（6）支付丽的公司保安工资7500元；（7）支付园区安排的经理工资l0500元；（8）支付园区水电维修4200元；（9）支付园区化粪池维修5000元；（10）园区200KVA变压器维修48500元，陈XX的实际费用合计为241865元。2、原审认定陈XX所承租的房屋没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，由此认定合同无效。陈XX提交了深圳市历史遗留违法违规建筑登记表，该房屋在2009年进行了登记，且2014年深圳市人民政府已经出具政策认可该房地产的合法性，其合法性正在处理之中。二、原审判决没有通知应该到庭的当事人。因为，陈XX和XX公司所争议的租金是实际承租人交付给陈XX的。如果按无效合同处理，陈XX和XX公司及实际承租人均应参于诉讼。如果认定承租合同无效，双方返还也只能返还到承租人，由房屋所有人向承租人收取房屋占用费。三、原审判决适用法律错误。1、原审认定陈XX与XX公司的合同无效，而未认定XX公司与XX公司所签订的合同。2、XX公司的公司营业执照早已被行政机关吊销营业执照，该公司依法只能从事清算事务，不得从事经营活动，原审应对XX公司的非法经营予以制裁。3、如果合同无效，那么，陈XX履行合同时对该物业进行的维修，对变压器进行维修的款项，应由XX公司或房屋的所有人承担和赔偿陈XX由此而造成的损失。4、既然认定涉案房屋因无房地产证和规划许可证，所以租赁合同无效，那么，XX公司与XX公司所签订的合同也是无效合同，法院在判决时应该一并认定无效。陈XX在二审调查中补充：陈XX在实际经营两个月时间里，收回的房租是有差额的，这个差额应该归陈XX，因为是陈XX实际在经营。XX公司XX公司2008年被吊销营业执照，没有经营资格，没有经营的权利，原审判令陈XX收回来的款项全部给XX公司错误。
XX公司、梁XX、马X、马X答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、一审认定陈XX承担费用69568元正确。XX公司从未将事情交给陈XX处理，这个期间所谓的支出费用（化粪池、维修等）都存在票据虚假。3、实际承租人也不是本案必要参加人员，实际承租人和XX公司签订的合同是另外的法律关系。4、陈XX称8、9月份在经营，该主张与事实不符。XX公司从未将经营权交给陈XX，陈XX收取的租金均是由XX公司的名义向实际承租人收取，XX公司的法定代表人梁XX发现这个事实后，认为是陈XX与黎X串通，因此出具声明否认陈XX与XX公司签订的协议书。XX公司从未认可是陈XX在经营，所以陈XX认为8、9月份是其实际经营与事实不符。5、关于合同无效的问题，根据司法解释与本案的案情，签订诉争的协议书是串通、恶意损害XX公司的行为，因此陈XX和XX公司签订的协议都应当认定无效。
XX公司答辩称，坚持一审答辩意见。
原审反诉被告黎X未作答辩。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案房产并未办理房地产证，亦未履行合法报建手续，陈XX与XX公司于2011年7月30日签订的《协议书》及2011年8月6日签订的《合同补充协议》因标的指向为违法建筑，所转让标的为非法权利，违反法律法规的强制性规定，为无效合同。
合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。陈XX应将涉案房产、XX公司与XX公司的《续约合同书》原件、金额为116000元的押金条、XX公司将涉案房屋转租给其他客户的合同原件以及收取的分租客户2011年8、9月的租金及水电费261，560元返还给XX公司；XX公司应当将陈XX缴纳的转让金135300元返还陈XX。陈XX主张因涉案房产支出费用241865元，但陈XX在原审并未就此提出诉讼请求，本案本应对此不予处理，但原审判令XX公司向陈XX支付其中两项费用，即向XX公司缴纳的2011年7月的租金61，805元及向保安罗XX、陈XX支付的工资共7，763元，XX公司并未提出上诉，系其对自身权利的处分，故本院对该两项费用的处理予以维持。至于其他费用的主张，陈XX可另循法律途径解决。
陈XX在原审诉请共计111000元的各项损失，但并未举证证明所列损失的实际发生，原审对该项诉请不予支持正确，本院予以维持。
至于XX公司与XX公司之间租赁关系、XX公司与他人之间转租关系，属另外的法律关系，非本案审理范围，陈XX主张应追加转租客户作为本案当事人，并对上述租赁关系的效力予以认定，于法于理无据，本院予以驳回。
XX公司在营业执照被吊销后仍从事经营活动，违反了《中华人民共和国公司法》的相关规定。但依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十八条的规定，有限责任公司的股东、实际控制人仅在因未在法定期限内成立清算组进行清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失的情形下，在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任。陈XX并未举证证明本案中存在此等情形，故对其要求梁XX、马X、马X对XX公司债务承担连带责任的请求，本院不予支持。
综上，陈XX的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9663元，由陈XX负担。
本判决为终审判决。
审判长邱裕华
代理审判员蔡妍婷
代理审判员唐毅
二〇一五年五月二十日
书记员邹XX
