王X与徐X、西安某某公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

　　西安市雁塔区人民法院

　　民事判决书

　　(2017)陕0113民初7687号

　　原告(反诉被告)：王X,女，汉族。

　　委托代理人：孔XX，陕西XX律师。

　　被告(反诉原告)：徐X，女，汉族。

　　委托代理人：雷XX，陕西XX律师。

　　委托代理人：孙XX，陕西XX实习律师。

　　被告：西安XX公司。

　　法定代表人：郑X，该公司总经理。

　　委托代理人：薛XX、翟冬冬，陕西云德律师事务所律师。

　　原告(反诉被告)王X诉被告(反诉原告)徐X、被告西安XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托代理人孔XX，被告(反诉原告)徐X及其委托代理人雷XX、孙XX，被告西安XX公司委托代理人薛XX、翟冬冬均到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。

　　原告(反诉被告)诉称，原被告于2016年12月22日签署了合同编号为XXX号的《房屋买卖合同》(以下简称合同)，由原告购买被告徐X位于西安市曲江新区曲江池北路曲江XX和园X幢X单元X室的房屋，房屋面积为240.6平方米，合同备案号为Y151XXXX7504，购房款为XXX元。被告西安XX公司为本次房屋交易的居间方。合同约定原告于合同签订之日支付房屋定金300000元，于2017年2月28日前支付房款900000元，剩余房款XXX元于办理过户手续时由原告一次性打入监管账户。合同签订后，原告按照合同约定支付了被告徐X第一期和第二期房款共计XXX元，被告均已收到。但此后，由于房价上涨，被告徐X通知原告房款加价，被原告拒绝后，被告徐X拒不履行后续合同义务，导致无法办理房屋过户手续，严重损害了原告的合法权益，根据合同第九条的约定，被告徐X应在2017年3月10日前在指定地点办理过户配合手续。由于被告徐X未按照合同约定提供必要的文件和配合以及未按照约定履行合同，符合合同第五条关于违约责任的约定，应按照该条约定承担违约责任，即按照合同金额千分之一承担违约金直至义务履行完毕之日止，并承担守约方全部损失。由于合同金额为XXX元，违约金暂计算至2017年5月31日为259200元。原告为此支出律师费90000元，两项合计被告应承担349200元;又因为被告在合同第十三条其他约定事项中承诺2017年5月15日保证让原告拿到房产证原件，如逾期未办完，每日承担千分之三的违约金，由于原告已按照合同约定支付了被告西安XX公司全部的中介费100000元，已履行完合同义务，但被告西安XX公司并未在其承诺日期向原告交付房产证原件，已构成违约，应承担违约责任，自2017年5月16日起按照每天千分之三承担违约责任直至其履行完办理过户手续止，暂计算至2017年5月31日违约金为144000元。综上，诉至法院，请求判令：1、二被告继续履行合同义务，将涉案房屋立刻过户至原告名下;2、被告徐X承担原告起诉而支付的律师费90000元，并按照合同金额320万元为基数，从2017年3月11日起按照每天千分之一承担违约责任直至其履行完毕过户手续止，暂计算至2017年5月31日为259200元，以上两项合计349200元;3、被告西安XX公司按照合同总金额320万元为基数，从2017年5月16日起按照每天千分之三承担违约责任直至其履行完毕过户手续止，暂计算至2017年5月31日为14400元;4、本案诉讼费用由被告承担。

　　被告徐X辩称:1、答辩人已经积极履行合同约定之义务，不存在任何违约情形，被答辩人严重违约，导致合同不仅迟迟无法履行，而且拖欠答辩人200万元房款拒不支付，构成重大违约。2、基于被答辩人的违约责任，答辩人提出反诉，依法行使合同解除权，要求终止合同，被答辩人承担违约责任。被答辩人向答辩人返还已交付的房屋及附属设施，按照合同约定向答辩人承担违约金96万元。

　　被告西安XX公司辩称，1、本案包含居间合同关系与房屋买卖合同两个法律关系，答辩人与王X、徐X之间仅为居间合同关系，王X与徐X之间为房屋买卖合同关系。答辩人与王X、徐X之间的居间合同，不属于本案审理范围。2、王X以房屋买卖合同为由向人民法院提起诉讼，按照合同的相对性原则，本案的被告应当仅为徐X。3、即使答辩人为适格被告，答辩人也已经履行了居间合同义务。2017年5月15日，在答辩人的积极协调下王X、徐X至答辩人处，就积极履行该房屋买卖一事进行协商，但因双方之间所提条件差距过大，导致协商未果，其原因系王X、徐X之间产生矛盾以及未能积极配合答辩人所致，而非答辩人的原因。4、王X起诉答辩人要求承担违约责任，没有事实和法律依据，请求驳回王X要求答辩人承担违约责任的起诉。

　　被告(反诉原告)徐X反诉诉称，2016年12月22日，反诉人与被反诉人及居间人西安XX公司三家签订编号为XXX《房屋买卖合同》，合同约定：被反诉人(乙方)购买反诉人(甲方)坐落于西安市曲江新区曲江池北路曲江XX和园X幢X单元X室;房屋总价款为320万元，房款支付方式为合同签订之日交付定金30万元，2017年2月28日支付房款90万元，剩余房款200万元于反诉人拿到房产证原件办理过户时被反诉人存入房地局监管账户。过户手续办理：由双方委托居间人XX公司办理，“甲乙双方无条件配合丙方(XX公司)办理房屋交易手续”(其他事项约定)。第十二条违约责任：“乙方(被反诉人)逾期付款超过5天，甲方(反诉人)有权单方终止合同”，据此，乙方(被反诉人)按合同总金额30%向甲方承担违约金，同时自甲方通知之日起三日内返还甲方已交付房屋及已交付的设施设备等，每逾期一天按应返还房屋金额千分之三违约金。同时承担甲方因履行合同支付的全部费用包括佣金、税费等”。

　　合同签订后，被反诉人按约缴纳了定金，反诉人按约将房屋交付给了被反诉人，反诉人将办理房屋过户手续所需资料：购房合同、专项维修基金票据、契税票据及房屋钥匙、门禁卡等一应全部交给了XX公司。至此，反诉人按约将房屋交付给被反诉人，且将办理房屋过户手续所需资料全部交齐，反诉人履行完全部合同约定之义务。

　　反诉人为了尽快收取剩余房款200万元，催促XX公司尽快办理过户手续，要去被反诉人支付200万元房款。XX公司通过各种方式不间断催促被反诉人，要求无条件配合办理房屋过户手续，但被反诉人以户口本丢失需要补办等事由拒绝配合XX公司办理过户。2017年6月29日，XX公司以书面形式向被反诉人送达《告知函》，明确要求被反诉人“于2017年7月5日前携带房款，身份证，户口本，婚姻证明等相关文件前往西安市西XX二手房交易市场办理过户手续。如逾期仍不出面办理过户手续，卖方有权单方终止合同且有权处置房屋物品，无需经过您的同意”。

　　但被反诉人仍未按照XX公司要求前往办理过户手续，更是拒绝支付剩余房款200万元。

　　根据《房屋买卖合同》第十二条第2项之约定，被反诉人已超过预期付款的期限，XX公司也予以书面明确函告其逾期拒办过户手续及拒付房款的法律后果。故此，反诉诉请：1、解除《房屋买卖合同》(编号XXX)，被反诉人向反诉人返还房屋。2、被反诉人向反诉人承担违约金96万元;3、本案诉讼费由被反诉人承担。

　　反诉被告王X辩称，1、反诉原告徐X没有解除权。出卖人行使解除权的前提条件是买受人迟延支付购房款，在本案中反诉被告已经完全按照合同约定，支付了购房款，反诉被告没有任何违约事实。2、反诉的解除主体错误，根据法律规定，商品房买卖合同解除的主体是出卖人和买受人，而本案中向王X发出告知函的主体是居间人，居间人在本案中只有居间的权利和义务以及受双方委托办证的义务，故由居间方发出告知函主体错误。3、解除程序违反相关法律规定，反诉原告催告反诉被告支付购房款3个月为合理期限，只有在催告后3个月不履行才有解除权，反诉原告承认发出告知函的时间为2017年6月29日，3个月的到期时间应该是9月28日，现催告合理期限未至，解除权不生效。4、解除内容错误，西安XX公司以书面形式向原告送达告知函，并非解除商品房买卖合同通知，内容中明确约定卖方有权终止合同并非解除合同，且该告知函的内容明显与相关法律规定冲突，通知内容应为无效。5、解除的事实基础不存在，反诉原告在反诉状中陈述2017年4月20日反诉人取得房产证，并将房产证交给被告西安XX公司，但在答辩状中称2017年4月30日才取得房产证相互矛盾。反诉原告从未将房产证交给西安XX公司。如果反诉原告将房产证交给被告西安XX公司，反诉被告便可以顺利办理过户手续，没有必要在5月31日提起诉讼，以司法解决双方之间的争议。事实情况是：反诉原告在拿到房产证后由于房价上涨，要求反诉被告对房屋进行加价，反诉被告没有同意，反诉原告未按照合同约定将房产证交给西安XX公司履行过户手续。6、本案在2017年5月31日已进入司法解决程序，反诉被告应当尊重并履行法院的裁决结果。

　　被告西安XX公司辩称，1、作为居间人其公司已经充分的按照商品房买卖合同中第五条有关丙方义务的约定，已经有效促成了商品房买卖合同，且在协助甲乙方办理各种事项，2017年4月23日其公司向出卖人发出告知函，2017年6月29日其公司向买受人发出告知函，希望携带房款办理过户手续，在整个的商品房买卖合同中，居间人已经积极履行了合同义务。

　　经审理查明，2016年12月22日，出售方(甲方)徐X与买受方(乙方)王X及居间人(丙方)西安XX公司签订编号为XXX的《房屋买卖合同》。合同约定：一、房屋坐落于陕西省西安市曲江新区曲江池北路曲江XX和园X幢X单元X室，建筑面积为240.63平米，户型为5室，购房合同备案号为Y151XXXX7504。产权现状为购房合同，房屋已缴纳费用为大修基金34891.35元，契税41229.54元。房屋附属设施见附件，房屋装修为精装，开发商房屋已交。该房产的交易总额为XXX元(叁佰贰拾万元整)。二、乙方户口所在地为外地，乙方无不良征信记录，乙方购买方式为全款购房。三、各方一致同意，签订本合同之时乙方支付定金300000元整，以确立买卖关系。为保证资金安全，甲乙双方一致同意此定金由丙方代收代管。未经乙方、丙方同意，甲方不得收取第三者的定金。定金自房屋过户完毕之日扣除甲方应缴纳的佣金后剩余部分由丙方支付甲方。如甲方或乙方单方违约致使本合同不能履行，则双方各自按定金罚则向对方承担定金责任，丙方代收的定金在定金扣除丙方应收的佣金后剩余部分支付定金权利人。如甲方和乙方另行支付佣金，定金在合同交易结束后按定金归属原则支付定金权利人。各方一致同意乙方在签订本合同后个工作日将全部购房款存入丙方指定资金监管账户。房屋过户完成前房款存放在丙方指定资金监管户，甲乙双方同意共管账户资金在房屋交付后按资金监管协议解付给甲方。四、甲方在乙方支付完第一期购房当日将房屋交付乙方。税费由乙方承担，在过户当天直接交付有关部门。五、甲方逾期交房，每日应按房屋总价千分之五向乙方承担违约金至房屋交付之日止，甲方逾期交房超过5天，乙方有权单方终止本合同，甲方应按合同总金额30%承担违约金，同时自乙方通知之日起3日内返还乙方已交付全部款项，每逾期返还一天按应返还金额(含违约金)千分之承担违约金。同时承担乙方因履行合同支付的全部费用包括佣金、税、费等。乙方逾期付款应按每日应付款千分之五承担违约金至应付款项全部支付之日止，乙方逾期付款超过5天，甲方有权单方终止本合同，扣除各项乙方承担的费用及违约金后返还乙方已付款项。据此，乙方按合同总金额30%向甲方承担违约金，同时自乙方通知之日起3日内返还甲方已交付房屋及已交付的设施设备等，每逾期返还一天按应返还房屋金额千分之3承担违约金，同时承担甲方因履行合同支付的全部费用包括佣金、税费等。六、甲乙双方无条件配合丙方办理房屋交易手续;卖方承诺在2017年1月15日前将所欠银行贷款一次性还入XX银行还款账户，逾期每日承担千分之三违约金。买方承诺在2017年2月28日前第二次支付房款玖拾万元整给卖方，逾期每日承担千分之三违约金;剩余房款贰佰万元整于卖方拿到房产证原件办理过户手续时存入房地局资金监管账户;此交易价格包含房屋维修基金，卖方契税，不包括交易中产生的所有税、费。丙方承诺在2017年5月15日前办理完房产过户手续，并保证卖方拿到全款资金，买方拿到房产证原件，逾期未办完，每日承担千分之三违约金。

　　2016年12月23日，徐X将涉案房屋的购房合同、房屋专项维修基金票据一张、契税票据一张、钥匙一把、门禁卡一张交给西安XX公司。西安XX公司出具收件凭条一份。2016年12月23日，王X向徐X支付30万元。2017年3月1日，王X向徐X支付90万元，并出具收条。庭审中，徐X认可已收到王X款项合计120万元。

　　2017年1月12日，徐X将涉案房屋钥匙一把、门禁卡一张交给西安XX公司法定代表人郑X。

　　2017年3月1日，徐X将涉案房屋电卡、天然气卡交给西安XX公司工作人员潘X。西安XX公司承认已经将上述物品交给王X。王X亦表示已经实际入住涉案房屋。　　2016年12月22日签订《房屋买卖合同》时，徐X尚未取得涉案房屋房产证。2017年4月30日，涉案房屋房产证办理完毕。取得房产证后，徐X将这一情况告知了西安XX公司。西安XX公司要求王X及徐X于2017年5月15日携带相关资料及欠款办理网签手续，王X及徐X均未到场办理。庭审中，徐X同意将涉案房屋过户给王X，但表示如因政策原因导致不能过户，王X应承担相应的责任。经查，西安市房屋保障及住房管理局现就二手房买卖的办理流程为：若房屋存在按揭贷款，需房屋所有权人结清贷款赎出房产证之后，双方在房管局办理房屋买卖合同的网签手续，且所有购房款在办理网签手续之后需汇入房管局指定的资金监管账户，待房屋过户完成之后，房款才可汇入出卖人账户。

　　以上事实，有《房屋买卖合同》、收条、收件凭条、房产证及领取登记表、中国建设银行客户交易查询单、承诺书、告知函及庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。

　　本院认为：王X、徐X及西安XX公司签订的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，三方当事人均应依约履行各自的权利义务。上述合同签订后，王X依约向徐X缴纳了购房定金30万元及部分购房款90万元，王X已实际入住该房屋。徐X于2017年4月30日拿到房产证原件后，已告知西安XX公司。对于徐X主张因政策变化导致合同目的无法实现的说法，因其提交的西安市二手房政策均系涉案合同签订之后下发，不应对涉案合同产生约束力，对徐X的辩称，依法不予采信。2017年5月15日，王X及徐X均未到场办理资金监管手续，结合已履行情况，原告王X要求被告继续履行《房屋买卖合同》并要求将争议房屋即位于西安市曲江新区曲江池北XX号X幢X室房屋过户至其名下的诉讼请求，本院依法予以支持。对于徐X诉称要求解除《房屋买卖合同》并承担违约金96万元的诉请，无事实及法律依据，依法不予支持。

　　关于王X主张的从2017年3月11日起，以320万元为基数，按照每日千分之一计算违约金的诉请，根据王X、徐X及西安XX公司签订的《房屋买卖合同》第十三条其他事项约定，剩余200万元房款于卖方即徐X拿到房产证原件办理过户时存入房地局资金监管账户。根据查明的案件情况，徐X于2017年4月30日拿到房产证原件，西安XX公司通知王X及徐X2017年5月15日办理相关手续，但王X及徐X均未到场。故原告主张违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。

　　关于王X诉请的要求西安XX公司承担违约金一节，根据庭审查明的事实，西安XX公司作为居间人，已积极履行了居间义务，导致本次纠纷产生在于王X及徐X不配合西安XX公司办理相应手续，故此项诉请，依法不予支持。

　　关于王X主张的律师费一节，因合同对此未有约定，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

　　一、被告(反诉原告)徐X应继续履行2016年12月22日与原告(反诉被告)王X及居间方西安XX公司签署的《房屋买卖合同》，具体履行方式为：1、被告(反诉原告)徐X应于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)王X前往西安市住房保障和房屋管理局办理涉案房屋【位于西安市曲江新区曲江池北XX号X幢X室房屋】的网签手续，网签手续办理完成后，购房款200万元应由原告(反诉被告)王X在网签手续办理完成之后10天内支付到资金监管账户中;2、网签手续办理完成，全部购房款均全额支付到资金监管账户后，被告(反诉原告)徐X应于10日内配合原告(反诉被告)王X申请房屋所有权转移登记，并配合原告将涉案房屋变更登记至原告(反诉被告)王X名下。

　　二、驳回原告(反诉被告)王X其余诉讼请求。

　　三、驳回被告(反诉原告)徐X的反诉请求。

　　本案本诉案件受理费8698元，由王X承担1698元，由徐X承担7000元。本案反诉受理费11646元，由徐X承担。因原告已预交，故被告徐X在履行义务时将其应承担的款项给付原告。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

　　审　判　长　　宁莎

　　人民陪审员　　田建

　　人民陪审员　　李君

　　二〇一八年三月五日

　　书　记　员　　刘X