代理买方以房东存在欺诈为由起诉撤销购房合同获得法院支持

　　房东隐瞒重大事项，法院判决撤销购房合同

　　一、基本案情

　　2015年4月22日，案涉房屋发生煤气爆炸，据说爆炸原因系原承租人A引爆煤气自杀所致，爆炸震碎了对面楼栋相对应房屋的门窗玻璃，足见爆炸威力之大;另外爆炸致原承租人死亡。爆炸发生后被告对案涉房屋受损严重的部位进行粉刷处理，掩盖爆炸留下的痕迹。后被告将案涉房屋委托中介对外出售。2015年8月11日，不知情的原告通过中介以323000元的正常市场价格和被告签订了售房合同。后经偶然机会，原告听说案涉房屋此前发生过剧烈爆炸，顿时原告感觉受到被告欺诈，震惊之余委托验房机构对案涉房屋进行查验，后验房机构出具了案涉房屋存在严重质量问题的查验报告。原告以被告存在欺诈及案涉房屋存在严重质量问题和安全隐患为由要求退房，然被告始终不能正确面对和处理。协商未果之下，原告诉诸X律维权。

　　二、律师代理观点

　　(一)被告刻意隐瞒爆炸事实，构成恶意欺诈

　　被告应主动向原告披露爆炸事实及非正常死亡事件有明确的法律依据。《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋买卖属于重大事项交易，买方都希望能买到无任何瑕疵的房屋，房屋发生过剧烈爆炸属于房屋的重大瑕疵。市场交易应当建立在信息公开和对称之下，信息掌握者应当主动履行告知义务，便于市场交易参与者作出理性的交易决策。鉴于此，上述法律规定的义务应当包括交易标的瑕疵告知义务。另《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，法院不予支持。此规定体现的法律价值是出卖人应当主动告知买受人标的物的瑕疵，否则应承担不利诉讼后果。

　　诚实信用是合同法领域的最高原则，交易双方均应践行诚信原则于交易活动的始终。房屋买卖属于重大交易事项，与案涉房屋有关的，特别是重大的事项均应主动予以披露。房屋发生过爆炸进而必然会导致房屋或多或少存在质量问题和安全隐患而属于重大事项，依据诚信原则，卖方应主动向买方披露，否则卖方极为不诚信，且亦与符合善良风俗相背。另因爆炸致原承租人死亡系非正常死亡，根据人们的传统观念和风俗习惯，对在住宅内发生非正常死亡的事件，一般人都会感到恐惧并心理难以接受，认为不吉X。从这个角度分析，被告也应当主动告知有关案涉房屋爆炸及原承租人非正常死亡事实。

　　民事欺诈既包括虚构事实，也包括隐瞒真相。鉴于上述论证，依法依情依理，被告均应主动将爆炸及原承租人非正常死亡事件向原告披露，然被告却至始至终未能告知原告，应当认定为隐瞒真相。被告隐瞒真相的目的是为了尽快将案涉房屋出售。为了达到尽快能脱手的目的，被告还实施了对房屋受损严重的部位进行粉刷处理及粉刷处理完毕后委托中介对外出售(中介B称被告委托其对外出售的时间在今年7月份左右)。被告通过隐瞒真相的欺诈手段以正常市场价将案涉有严重瑕疵的房屋出售给经济条件很一般的、年轻的80后原告，敢问良心何在。

　　原告购买房屋是为了给已怀孕数月的妻子一个家，原告作为普通工薪阶层很有可能一辈子就只能购买这一套房子。如果原告事先知道房屋发生过爆炸及原承租人非正常死亡事件，基于正常的逻辑和常理，原告是不会购买案涉房屋的。然被告主观上为了尽快将案涉房屋脱手，刻意向原告隐瞒了爆炸及原承租人非正常死亡这一重大事项，直接使原告作出了错误的意思表示，定性为欺诈合情合理合法。《合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　(二)案涉房屋存在严重的质量问题及安全隐患，致使合同目的不能实现

　　《房屋查验咨询报告书》符合证据要求，应当予以认定。《房屋查验报告》系由依法注册成立的查验公司及具有国家高级房屋查验咨询师证书的专业人士在认真勘察现场及依据专业知识客观作出并出具的，亦加盖了查验公司的印章，符合证据的形式要求。此证据属于查验报告，是指专业查验师对房屋现场进行客观描述，不需要再对房屋现状作出鉴定性的结论意见。原告认为通过此查验报告，大家会对案涉房屋质量现状得出一个比较客观的结论。

　　案涉房屋存在多处存在大面积空鼓;厨房墙面存在倾斜，局部倾斜误差高于20毫米，并且厨房外墙存在高于20毫米的倾斜，已然对原告的正常居住和使用产生直接影响。另外爆炸及原承租人非正常死亡事件，客观也会导致案涉房屋市场交易价值严重贬损。原告购买房屋的目的不仅是为了居住，更是为了安心居住及保值增值。案涉房屋不符合质量要求已属客观事实，《合同法》规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以解除合同。鉴于此，原告亦有权要求解除合同。

　　原告有权对案涉房屋质量问题提出异议。《合同法》规定，当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。原被告未能约定质量检验期间，原告有权在合理期间内提出质量异议。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持。即被告以原告两次看房均未提出质量异议为由视为原告放弃质量异议并接受案涉房屋明显无法律依据，原告有权在合理期间内对案涉房屋质量问题提出异议。

　　(三)被告严重违反合同义务，系明显违约

　　《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。即被告应依法提前告知原告与案涉房屋有关的所有重大事项，是被告依法应当履行的合同义务，然被告严重违反《合同法》规定及诚实信用原则，未能在原告意向购房时告知案涉房屋曾发生爆炸及非正常死亡事件这一直接决定原告是否购买案涉房屋的重大事项，系明显构成违约，应双倍向原告返还定金。

　　三、裁判结果

　　一审法院判决撤销购房合同并赔偿损失。