房屋买卖过程中遭遇法院查封怎么办？

　　原告诉称：

　　原告牛X向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房地产买卖合同》。2、判令被告向原告返还购房定金10万元。3、判令被告向原告支付违约金18万元，并承担原告的实际损失。4、判令被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告将第3项诉讼请求变更为要求被告支付违约金18万元。事实与理由：2018年2月2日，原、被告签订了编号为MM160XXXX的《房地产买卖合同》，约定：两被告将权属于自己的房屋出售给原告;交易房产坐落于苏州高新XX水岸年华XX寓X幢XXX室;房屋交易价格为180万元;合同签订当日原告向被告支付购房定金10万元;2018年2月25日前被告自行结清涉案房屋贷款，并注销该房屋的抵押登记;2018年3月15日原、被告签订资金托管协议;任何一方违约，违约方应承担房屋成交价格的10%作为违约金。《房地产买卖合同》签订当日原告向被告支付了购房定金10万元。2018年4月18日原告查询得知，被告涉案房屋的银行贷款及为第三人设定的抵押权并未涤除，且涉案房屋已被其他法院查封，被告根本违约的行为致使原告无从办理继续过户手续。综上所述，原告为维护自身合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。

　　被告辩称：

　　被告李X和施X均未答辩。

　　本院查明：

　　经审理本院认定事实如下：2018年2月2日，在苏州某房地产经纪有限公司(丙方)提供居间服务下，原、被告签订编号为MM160XXXX的《房地产买卖合同》，售房人(甲方)为被告李X和施X，购房人(乙方)为原告牛X，约定：甲方将坐落于苏州高新XX某公寓X幢XXX室的房屋以180万元的价格出售给乙方，建筑面积为96.86平方米，相关过户税费均由乙方承担;甲方于签订合同当日前收到乙方购房定金10万元，乙方于资金托管当日将170万元打入资金监管账户，实际托管价格以托管当日网签合同为准;甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负责;甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担;甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约现象，均由违约方向另两方各支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿;甲方承诺于2018年2月25日之前自行结清该房屋贷款，并注销该房屋抵押登记。上述合同签订当日，原告以转账方式交付被告施X购房定金10万元，两被告共同向原告出具《房屋买卖定金收条》一份，载明：收到牛X购买水岸年华公寓花园(小区)X幢XXX室购房定金10万元整，该房屋的成交价180万元整。另查明，位于苏州市虎丘区某公寓X幢XXX室的房屋所有权人为被告李X和施X，建筑面积为96.86平方米，所有权信息附记中载明共有情况为：李X、施X(李X配偶)100%。该房屋于2016年6月16日设立抵押登记，抵押的债权金额为61万元，抵押权人为中国XX公司某支行，抵押权期间自2015年2月5日至2039年2月5日;后被告又于2017年8月23日再次设立抵押登记，抵押的债权金额为130万元，抵押权人为陈某某，抵押权期间自2017年8月18日至2018年8月17日。2018年4月16日，上述房屋被苏州工业园区人民法院查封。截至2018年4月18日，上述房屋上设定的抵押权仍未涤除。因无法办理涉案房屋的过户登记手续，故原告诉至本院，本院于2018年9月9日通过江苏经济报向两被告公告送达了民事起诉状副本等诉讼材料。上述事实，有房地产买卖合同、银行交易明细和房屋买卖定金收条、房屋权属登记信息查询结果证明，以及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。

　　本院认为:

　　本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，如果当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。被告李X、施X作为涉案房屋的所有权人，因自身原因未能涤除上述房屋上设定的抵押权，且在原、被告签订买卖合同之后，因自身原因导致上述房屋被苏州工业园区人民法院查封，致使原告的合同目的无法实现，已经构成根本违约，故原告有权解除合同。因载有解除合同意思表示的民事起诉状副本等材料本院已通过公告形式于2018年9月9日向两被告送达，故双方之间签订的《房地产买卖合同》自该日解除。合同解除后，被告应当返还原告已经支付的购房定金，故本院对原告要求被告返还购房定金10万元的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张的违约金，双方在合同中已经明确约定违约方应支付对方该房屋成交价格的10%作为违约金，并不违反法律规定，结合双方约定的房屋成交价格及合同的履行等情况，本院对原告主张的违约金18万元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、原告牛X与被告李X、施X于2018年2月2日签订的编号为MM160XXXX的《房地产买卖合同》于2018年9月9日解除。

　　二、被告李X、施X于本判决生效之日起十日内返还原告牛X购房定金100000元。

　　三、被告李X、施X于本判决生效之日起十日内支付原告牛X违约金180000元。

　　如采用转账方式支付，请转入原告指定的账户;或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国XX，账号XXXXXXXXX。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23440元，财产保全费1920元，公告费600元，合计25960元，由被告李X和施X共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国XX;帐号XXXXXXXXXXXXXXX。

　　审判长游进国

　　人民陪审员茅梅兰

　　人民陪审员杨金云

　　二〇一八年九月二十七日