王X*与**公司返还原物纠纷二审民事判决书

　　上诉人王X*因与被上诉人**公司返还原物纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院2017苏0303民初4697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王X*及委托诉讼代理人***、张颖，被上诉人**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人王X*的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判恢复并返还房屋，并赔偿上诉人房屋租金损失24000元;一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

　　被上诉人**公司辩称，一、**公司承租房屋已经支付合理的对价，**公司所在商铺因为网购的冲击导致绝大部分商铺都已经关门歇业，所以房屋整体出租是对全体商铺都有利的。二、业主公约规定业委会有权统一招商。三、江苏省高院对类似产权式商铺有明确的指导意见，本案符合出租条件。四、该处房屋因为长期空置导致业主闹事、上访，市委及相关部门多次协调，最终才采取了这样一个合规、合法、既维护广大业主利益又维护社会稳定的方案，因此希望二审法院能维持原判。

　　二审裁判结果

　　二审期间，上诉人提供以下证据：证据一、租赁合同第18条，证明**公司使用涉案商铺没有取得书面许可，且也是明知的。证据二、业主公约和业主大会规则，证明业委会在选聘物业经营企业必须要经业主大会同意。证据三、业委会的备案书、新**公司的工商登记，证明业委会和新**公司存在一定的利益关系，新**公司成立在前，新**公司的法人与业委会存在一定的利害关系。上述证据证明**公司占有和使用涉案商铺不具有合法性，一审判决书第6页倒数第8行业对此已认定。证据四、2017年徐房发57号文件，证明涉案商铺所在位置租赁指导价每平方128.45元，而根据租赁合同约定的价格，上诉人的商铺价格大约为23元，不到指导价的六分之一，显失公平。证据五、提供2015年泉山法院5021号判决书供法庭参考。

　　被上诉人**公司质证认为，证据一，合同约定要求产权人的书面许可，虽然本案上诉人没有书面许可，但不否认租赁合同的合法有效。证据二，本案中已经经过绝大部分业主同意，恰恰证明被上诉人符合业主公约。证据三、新**公司是为了解决本物业纠纷专门成立的公司，因为业委会无法出具发票，所以当时为了解决物业纠纷专门成立，双方之间有一定的关联性并不奇怪。对于证据四徐州的租赁房价不予认可，因为**公司房屋所在的商铺还有大量空置甚至空置多年，目前商铺的4楼、5楼依然空置，最终要根据市场来决定租赁价格。对于证据五关于泉山法院的判决，该判决与本案无关。本院认为，对上述证据的真实性予以确认，对关联性应结合其他证据综合认定。

　　本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，通过查明的事实看，王X*购买的商铺本身并无独立的专用出入通道，一审法院认定涉案商铺为产权式商铺并无不当。产权式商铺的特点决定了整个市场统一经营、统一管理，业主才能更好地获得收益，整体出租商铺更符合整体利益。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。该法第八十四条还规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。据此，王X*尽管对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，但是，王X*针对其产权式商铺行使权利时也要兼顾全体业主的利益。因此，王X*关于**公司返还涉案商铺并恢复原状的请求，本院不予支持。根据查明的事实，王X*并未在授权委托签字表上签字，**公司也无证据证明其通过新**公司向王X*支持了涉案商铺的占有使用费，而**公司在事实上占有使用了王X*所有的14.12平方米的涉案商铺，**公司应向王X*支持相应的占有使用费用。占有使用费用参照新**公司与承租人**公司签订《租赁合同》约定的标准计算。经计算，自2016年1月至2017年8月25日，这一期间王X*的涉案商铺损失应为6616.63元(14.12*0.781*600)。一审法院对该项诉求未予处理不当，本院予以纠正。至于**公司支付的租金是否包含该费用，由其与新**公司之间解决。

　　综上所述，王X*的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

　　一、撤销徐州市云龙区人民法院2017苏0303民初4697号民事判决;

　　二、**公司于本判决生效之日起二十日内向王X*支付占有使用费用6616.63元;

　　三、驳回王X*的一审其他诉讼请求;

　　四、驳回王X*的其他上诉请求。

　　如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费300元;由王X*承担100元，由**公司负担200元。

　　二审案件受理费600元，由王X*承担200元，由**公司负担400元。

　　本判决为终审判决。

　　审判人员

　　审判长王X

　　审判员陈*

　　审判员赵*

　　裁判日期

　　二〇一八年十一月十日

　　书记员

　　书记员薛*