房屋买卖合同纠纷

　　天津市东丽区人民法院

　　民事 判 决 书

　　(2017)津0110民初5390号

　　原告：贾XX，女，回族，XX厂工人，住天津市XX。

　　委托诉讼代理人：孙(系原告之夫)，住天津市XX。

　　被告：闻X，男，汉族，天津xx业务员，住天津市东丽区。

　　委托诉讼代理人:林XX，天津益清律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人:郭倩，天津益清律师事务所律师。

　　被告：陈XX，女，汉族，xx有限公司视觉设计师，住天津市东丽区。

　　委托诉讼代理人：林XX，天津益清律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：郭倩，天津益清律师事务所律师。

　　原告贾XX与被告闻X、陈XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年11月3日再次公开开庭进行了审理。原告贾XX及其委托诉讼代理人孙XX、被告闻X、陈XX及其委托诉讼代理人林XX、郭倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告贾XX向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》;2、依法判令被告支付原告违约金130000元，返还原告定金20000元，总计150000元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告系房屋买卖合同关系。2017年1月15日，原告与被告在居间方天津XX公司居间介绍下，签订《房产交易合同》，约定甲方(原告)将东丽区东丽湖万科城XXxx号房屋出售给乙方(被告)，建筑面积90.83平方米，房屋成交价XXX元，其中定金20000元。另约定如一方根本性违约，违约金为该房屋成交价10%。2017年3月9日，原告与二被告前往天津市东丽区房管局，签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定乙方(被告)应于2017年4月10日前办理完毕贷款手续。现二被告确定无法办理贷款手续，又不能一次性补足全部监管房屋价款，属根本违约。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。

　　被告闻X、陈XX辩称，同意解除与原告签订的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》，但不同意原告的第2、第3项诉讼请求，原告存在根本违约行为，原告于签订合同后多次要求涨价100000元，加价100000元才会将房屋继续出售，原告存在根本违约。被告无任何违约行为，银行贷款现在正在办理当中，且银行并未确定无法为被告办理贷款手续，《天津市存量房屋买卖协议》约定，被告于2017年4月10日前办理完毕贷款手续，被告也已经在该日期前将贷款手续提交，而对于贷款发放的时间，合同中并没有明确约定，贷款的发放不属于被告可控，被告认为是政策的原因导致银行贷款政策收紧，审批周期延长并非被告的原因，被告不存在违约行为，也无需承担违约责任。再次，被告已经将定金20000元以支付宝及微信方式向中介支付，且中介人员已将定金以ATM方式支付给原告，故被告不存在未支付定金的情况。综上，原告的第2、3项诉讼请求应予驳回。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提供如下证据：1、《房屋买卖业务签约文件合订本》及《天津市存量房屋买卖协议》各一份，拟证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，被告根本性违约;2、2017年1月15日定金欠条一份，拟证明被告要求该20000元定金交给中介方作为中介费用;3、证人王X书面证言一份，拟证明原告将被告给付20000元定金转账给中介公司作为中介费;4、告知函一份，拟证明被告告知原告的贷款情况。被告对原告提供的证据1、3的真实性认可，对证明目的不予认可，对证据2的真实性认可，关联性不认可，认为原告已经收到了定金20000元，只是欠条没有返还被告，对证据4不认可。被告提供如下证据：1、《房屋买卖业务签约文件合订本》及《天津市存量房屋买卖协议》各一份，拟证明房屋购买的过程中，原告有配合过户、腾房等义务，否则承担相应的违约责任;2、天津XX公司出具的收据、被告北京XX交易短信回执、被告向中介人员转账共20000元的交易记录截图、中介人员ATM机转账到账照片、中介人员与原告配偶微信聊天截屏各一份，拟证明被告已经如约履行了交付中介费、首付款及定金的义务，不存在任何违约行为;3、中介处房屋登记照片两张，拟证明原告已于2017年6月30日将涉案房屋在中介处挂出，欲出售给他人;4、被告闻X与原告配偶孙XX的通话录音一份(光盘)，拟证明原告多次表示房屋价格上涨，要求被告加价购买，原告存在根本违约行为，应承担违约责任;5、被告与北京XX工作人员王XX微信聊天截屏一份，拟证明贷款已经正在办理中，不存在原告所述的贷款手续无法办理的情况。原告对被告提供的证据1认可，对证据2的真实性没有异议，但已将该款打给了中介经纪人作为中介费用，对证据3、4、5均不认可。经审查，原告提供的证据4没有被告签名盖章，且无其他证据佐证，本院对该证据不予采信，对原告提供的证据1、2、3，被告提供的全部证据的真实性本院予以认定。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2017年1月15日，原告贾XX与被告陈XX在天津XX公司(丙方)居间下，签订《房产交易合同》。原告贾XX(甲方)将其名下坐落于天津市东丽区东丽湖万科城XXxx号房屋出售给被告陈XX(乙方)。合同约定，房屋建筑面积90.83平方米，成交价格为XXX元。乙方于2017年1月15日支付甲方定金20000元，在双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，并于乙方交付房款之时共同交付房屋所属资金监管机构，履行资金监管程序。剩余房款XXX元，甲方同意乙方采用银行贷款方式支付房款。上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，甲乙双方须于2017年2月28日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方将除定金之外的其他首付款存入该机构，甲方将已收取的定金存入该机构。乙方应向丙方支付人民币26000元作为居间服务费。合同还约定，违约金的支付数额为房屋成交价的10%。被告陈XX于签订合同当日出具定金欠条一份，承诺于2017年1月31日24时前结清定金款项。后被告陈XX在2017年1月26日通过微信和支付宝的形式将20000元定金转账给了天津XX公司的工作人员王X，王X于2017年2月1日又将20000元定金以银行转账的形式交付给原告贾XX的配偶孙XX并以微信聊天的形式进行了通知。2017年3月12日，原告又将20000元转账给了天津XX公司的工作人员王X作为被告支付的居间服务费。后被告将首付款390000元交至涉诉房屋的资金监管账户。2017年3月9日，原告与二被告签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定被告应于2017年4月10日前办理完毕贷款手续。被告于2017年3月11日向北京XX天津xx支行申请贷款，但北京XX天津空港支行迟迟未能放款，导致被告无法交付剩余房款。2017年5月22日，原告贾XX的丈夫孙XX通过电话联系被告闻X，要求涉诉房屋涨价100000元，否则不再向其出售该房屋。故原告贾XX诉至本院，要求与被告解除合同，赔偿损失。诉讼过程中，原告放弃要求被告返还定金20000元的诉讼请求。庭审中，原告申请证人王X出庭作证，证人王X当庭陈述与其书面证言无异。原、被告双方各以诉、辩称之由坚持己见。

　　本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。《天津市存量房屋买卖协议》约定被告应于2017年4月10日前办理完毕贷款手续，被告虽在约定时间内向银行提交了贷款手续，但在合理期限乃至2017年11月3日二次庭审时尚未成功取得贷款，以致合同不能继续履行，构成违约，应承担相应的违约责任。虽原告贾XX的丈夫孙XX于2017年5月22日与被告通话的内容涉及房屋涨价，但并非本案合同相对人即原告本人所为，故被告抗辩原告要求对房屋加价存在根本违约的主张缺乏充分的事实与理由，本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同”，原告要求解除合同，且被告同意，符合法律规定，本院予以支持。诉讼过程中，原告放弃要求被告返还定金20000元的诉讼请求符合法律规定，本院依法准予。原告诉请要求被告支付总房款10%的违约金即130000元，因被告违约给原告造成损失客观存在，被告赔偿损失额度应当相当于因其违约所造成的原告损失，亦包括合同履行后可以获得的利益，但原告并未提供相应的证据证明其造成的实际损失和可以获得的利益。综合考量本案实际情况及原告违约责任的程度，依据公平与诚实信用原则，酌定被告给付原告违约金130000元的40%，即52000元，超出的部分本院不予支持。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

　　一、解除原告贾XX与被告陈XX于2017年1月15日签订的《房产交易合同》及原告贾XX与被告闻X、陈XX于2017年3月9日签订的《天津市存量房屋买卖协议》(协议编号：32375-002103)，被告闻X、陈XX协助原告贾XX办理解除手续;

　　二、被告闻X、陈XX于本判决生效之日起十日内给付原告贾XX违约金52000元;

　　三、驳回原告贾XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3300元，由原告贾XX负担2156元，被告闻X、陈XX负担1144元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

　　审　判　长　　张XX

　　审　判　员　　卢玉岭

　　人民陪审员　　刘桐春

　　二〇一七年十二月二十八日

　　书　记　员　　王XX