张X、单XX与何X、第三人某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书

　　张X、单XX与何X、第三人某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书

　　原告(反诉被告)：张X，女，1990年12月24日出生，汉族，住成都市成华区。

　　原告(反诉被告)：单XX，1988年1月27日出生，汉族，住杭州市上城区。

　　二原告(反诉被告)委托诉讼代理人：杜勇，四川XX律师。

　　被告(反诉原告)：何X，男，1992年7月6日出生，汉族，住四川省安县。

　　委托诉讼代理人：陈X，四川XX律师。

　　第三人：某房地产经纪有限公司，住所地成都市高新XX。

　　法定代表人：徐XX。

　　委托诉讼代理人：骆XX，男，系公司员工。

　　委托诉讼代理人：瞿X，男，系公司员工。

　　审理经过

　　原告(反诉被告)张X、单XX与被告(反诉原告)何X、第三人某房地产经纪有限公司(以下简称“XX公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张X、单XX(反诉被告)的委托诉讼代理人杜勇、被告(反诉原告)何X的委托诉讼代理人陈X，第三人XX公司的委托诉讼代理人骆XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　张X、单XX向本院提出诉讼请求：1.判令何X限期归还还尚欠中国XX(以下简称“XXX”)的房屋贷款本息;2.判令何X在结清所欠银行贷款本息之日起十日内，协助张X、单XX办理成都市天府新区华阳麓山大道一段×号洛森堡×栋×单元×楼×号房屋产权过户登记手续并向其交付房屋;3.判令何X向张X、单XX支付违约金至实际办理完过户登记手续并交付房屋之日止，暂计至2016年11月22日为156325元(自2016年10月16日起以房屋成交价为基础按日千分之五计算违约金，共37天)。诉讼过程中，张X、单XX变更诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同的补充协议》;2.判令何X返还张X、单XX已付房款50000元及利息1796.6元(利息自2016年9月17日起暂算至2017年4月6日，按银行回收逾期贷款利率的罚息计算，即按年利率4.35%上浮50%为年利率6.525%，以50000元为基础计算利息，共201天);3.判令何X赔偿张X、单XX居间费16900元，贷款服务费2000元;4.判令何X赔偿张X、单XX损失750000元。

　　事实和理由：双方于2016年9月17日签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定张X、单XX购买何X所有的位于天府新区华阳街道麓山大道×段×号洛森堡×栋×单元×楼×号房屋，签订《补充协议》约定房屋总价845000元，卖方应该在合同签订五个工作日内配合进行房屋评估，并于2016年10月15日前到中国XX办理解除抵押手续，买方向卖方支付购房定金50000元，委托XX公司保管，余款145000元在过户递件前支付，剩余650000元向银行贷款支付，如逾期履行，以成交价每日千分之五支付违约金。另买方在签约当日支付居间佣金16900元，贷款服务费2000元。签订合同后，张X、单XX向何X支付了定金50000元，并向第三人支付了居间服务费和贷款服务费合计18900元，但何X一致未配合进行评估、办理解除抵押手续。经催告后未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。

　　被告辩称

　　何X辩称，同意解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同的补充协议》;何X基于限购、抵押等原因于2016年10月15日明确表示不能继续履行合同，故即使法院支持溢价损失也应该计算截止2016年10月15日;张X、单XX主张的居间费、贷款服务费损失没有异议;张X、单XX主张的50000元定金在第三人处托管，应由第三人向其返还。

　　XX公司述称，同意解除XX公司参与签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同的补充协议》;张X、单XX支付的50000元定金在XX公司的托管账户中，合同解除后，XX公司同意向张X、单XX返还定金50000元。

　　何X向本院提出反诉请求：1.判令解除双方的《成都市存量房屋买卖合同》;2.判令第三人XX公司返还张X、单XX50000元定金。事实和理由：双方于2016年9月17日签订了《成都市存量房屋买卖合同》，并于当日将50000元定金交于XX公司，买方应当按照《补充协议》第二条第2款的约定，在过户递件前将首付款145000元存入理房通资金托管账户，但张X、单XX违反双方约定，未将房屋首付款支付给何X，现因被告客观情况发生重大变化，无法履行合同。

　　张X、单XX辩称，1.双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》合法、有效，张X、单XX同意解除相关合同及协议;2.张X、单XX按照合同履行了相关义务并将首付款存入第三人账户，前提是解除银行抵押，张X、单XX没有存入首付款是因为何X没有通知递件时间，同时也没有办理解除银行抵押手续，张X、单XX不存在违约行为。

　　本院查明

　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：张X、单XX作为乙方购买方与何X作为甲方出售方通过XX公司的居间介绍于2016年9月17日签订了《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》及《关于合同(编号×××)的补充协议》，约定卖方将其所有的位于成都市天府新区华阳街道麓山大道一段×号洛森堡×幢×单元×层×号房屋卖给买方，房屋总价款845000元;房款交付约定：买方在签订合同当日支付定金50000元，买方在过户递件前将首付款145000存入理房通资金托管账户，待买方取得产权证书后，由丙方(XX公司)进行理房通资金托管解冻，将首付款支付给卖方;尾款650000元由放贷银行直接支付给卖方。房屋评估约定,卖方应在签署本合同后5个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。还款解押约定，若该房屋目前为抵押状态，则卖方应在2016年10月15日前办理完成解除抵押手续、承担相关费用。权属转移登记约定，买卖双方同意贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，买卖双方须在丙方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。违约责任约定，买卖双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定的义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5%的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。《居间服务合同》第二条佣金及支付约定，基于丙方(居间方，下同)提供的居间服务，且丙方已促成买卖双方签订《买卖合同》，出售方应在本合同签订当日向丙方支付佣金8450元;购买方应在本合同签订当日向丙方支付佣金16900元。《过户、按揭代理合同》第二条购买方同意在本合同签订当日向丙方支付贷款服务费2000元。《关于合同(编号XXX)的补充协议》约定，出售方同意将全部定金50000元交经纪方(XX公司)托管。合同签订后，张X、单XX支付了居间佣金16900元、贷款服务费2000元，并向何X支付了定金50000元，该定金存于XX公司的托管账户。

　　另查明，何X在签订上述房屋买卖合同及相关协议以前，以案涉房屋为案外人借款提供担保并将房屋抵押给中国XX，办理了抵押登记。一审辩论终结前，何X仍未按照合同的约定注销抵押。

　　诉讼过程中，本院根据张X、单XX的鉴定申请，委托成都XX公司出具房地产司法鉴定估价报告，载明“估价作业期2017年6月26日-2017年7月10日…案涉房屋的评估总价为XXX元”。鉴定费用13000元，由张X、单XX垫付。

　　庭审中，张X、单XX与何X及第三人XX公司达成合意：同意于2017年8月16日解除《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同(编号XXX)的补充协议》;由第三人XX公司返还张X、单XX购房定金50000元，张X、单XX放弃主张的定金利息。

　　上述事实，有当事人的身份信息、交易方留存信息表、成都市存量房屋买卖合同、居间服务合同、过户按揭代理合同、补充协议、关于合同的补充协议、房屋信息登记表、二手房交易费用预算表、定金收据、转款凭证、报告书、情况说明及三方当事人的一致陈述在卷佐证，足以认定。

　　本院认为，张X、单XX与何X及第三人XX公司于2016年9月17日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同(编号×××)的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。庭审中，三方当事人一致同意于2017年8月16日解除《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同(编号×××)的补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，符合法律规定，本院予以确认。合同及相关协议签订后，何X未按照合同的约定在2016年10月15日注销抵押，并明确表示不再履行合同，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，张X、单XX在签订合同后实际支出的费用居间佣金16900元、贷款服务费2000元，属于何X违约造成的实际损失，故张X、单XX要求何X支付18900元(16900元+2000元)，符合法律规定，本院予以支持。

　　本院认为

　　而本案的争议焦点在于何X的违约行为造成房屋的溢价损失如何认定问题。本院认为，买卖双方在签订合同及相关协议均知晓案涉房屋设有抵押，何X未在约定在2016年10月15日注销抵押，导致合同不能继续履行。对于在此之后合同不能继续履行，张X、单XX有防止其损失继续扩大的义务，故本院以评估报告为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持张X、单XX的损失320000元。同时，张X、单XX与何X及第三人XX公司均同意由第三人无息返还张X、单XX购房定金50000元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、原告(反诉被告)张X、单XX与被告(反诉原告)何X、第三人某房地产经纪有限公司于2016年9月17日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同(编号×××)的补充协议》于2017年8月16日解除;

　　二、第三人某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告(反诉被告)张X、单XX购房定金50000元;

　　三、被告(反诉原告)何X于本判决生效之日起五日内赔偿原告(反诉被告)张X、单XX已经支出的居间服务费、贷款服务费损失18900元;

　　四、被告(反诉原告)何X于本判决生效之日起五日内支付原告(反诉被告)张X、单XX的损失320000元。

　　五、驳回原告(反诉被告)张X、单XX其他诉讼请求。

　　本诉案件受理费12007元，反诉案件受理费1050元，诉讼保全费5000元，鉴定费评估费13000元，由原告(反诉被告)张X、单XX负担15003元;由被告(反诉原告)何X负担16054元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

　　审判人员

　　审判长陈磊

　　人民陪审员周XX

　　人民陪审员熊XX

　　裁判日期

　　二〇一七年十二月五日

　　书记员

　　书记员黄XX