上诉房产纠纷

　　当事人信息

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：李X，女，1974年11月17日出生。

　　委托代理人：黄X，北京中昂律师事务所律师。

　　委托代理人：王峰，北京中昂律师事务所律师。

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：张X，男，1986年4月10日出生。

　　委托代理人：吴XX，北京市XX律师。

　　审理经过

　　上诉人李X因与上诉人张X房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2016)京0112民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人李X及其委托代理人黄X、王峰，上诉人张X及其委托代理人吴XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　李X上诉请求：1.请求依法撤销(2016)京0112民初1243号民事判决书第四项，改判为张X向李X支付违约金266000元;2.一审、二审诉讼费用由张X承担。事实和理由：—、一审判决认定事实错误。李X与张X房屋买卖关系建立后，李X一直严格按照双方于2014年11月份签署的《房屋买卖合同》及其他协议履行了自己的义务，将涉案房屋交付给张X，而合同最终解除的原因系张X一直未能按照双方的约定履行其合同义务，张X构成根本违约，一审法院却认定李X违约，与事实不符，且一审法院为了偏袒张X故意歪曲了部分事实。从双方房屋买卖关系建立后，张X一直未能按双方的约定履行其合同义务，李X基于诚信原则并未深究其违约责任，但张X的违约行为却一再升级。由于张X故意拖延办理贷款，导致李X在已将涉案房屋交付张X逾一年一直未能获得购房尾款80万元。一审法院认定双方办理房屋所有权转移登记手续的时间应是2016年1月5日系认定事实错误。张X故意拖延办理贷款手续的目的非常明确，即拖过2016年1月5日后就可以不支付剩余房款而强制要求李X过户。一审法院认定李X擅自涨价系故意歪曲事实真相。根据双方签订的《补充协议》的约定，张X故意拖延办理贷款手续的行为已构成根本违约，李X有权解除双方的房屋买卖合同并要求张X承担违约金。在李X行使约定解除权解除双方的房屋买卖合同及补充协议以后，李X当然没有义务再继续配合张X任何事情，故亦不存在同不同意配合张X办理贷款申请手续的问题，一审法院认定李X不同意配合张X办理贷款申请手续没有事实根据，属事实认定错误。二、一审法院错误分配举证责任。虽然双方签署的《补充协议》在文字表述上为共同前往贷款机构办理贷款申请手续，但双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》第四条第四款明确规定了由买受人即张X向银行申办抵押贷款，同时对张X因自身原因未获得批贷时如何处理进行了详细约定。本案在李X已提交的证据足以证明张X故意迟延履行自己及时办理贷款手续的义务，经李X催告仍未启动贷款手续。一审法院却罔顾事实，背离证据规则错误认定李X未举证李X依约定时间办理相关手续。三、一审法院判决前后逻辑矛盾，有意偏袒张X，有违司法公正。在一审法院认定双方签订的房屋买卖合同合法有效的前提下，基于其所认为的李X与张X均存在的根本违约行为，依据同一个合同的约定条款，却判令李X承担违约责任，其陈述前后矛盾，缺乏逻辑，明显偏袒张X，有违司法公正。综上所述，张X存在明显违约行为，极大地损害了李X的合同权益，而一审法院却判决李X承担违约责任，放纵真正违约方，漠视李X的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护李X的合法权益，请二审法院对本案依法改判或发回重审。

　　一审被告辩称

　　张X辩称：不同意李X的上诉请求，请求驳回李X的全部上诉请求。在实际过程中，李X有几次明显的拖延违约行为。

　　张X亦上诉请求：1.撤销(2016)京0112民初1243号民事判决书第一、二、三项，请求改判李X继续履行合同(办理房屋所有权转移登记手续);2.请求判令李X支付逾期违约金(自2016年1月5日起算至实际办理所有权转移登记手续日);3.请求判令由李X承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实正确，但适用法律不具公正。出卖人的根本违约责任己经得到一审法院确认。但是，一审法院以行使自由裁量权的方式解除了双方的房屋买卖合同，这样的裁量权是不公正的，是侵害无过错张X利益的，是鼓励恶意违约行为发生的，是前后矛盾的。第一，本案事实部分，因为有第三方XX地产人员参与诉讼和调查，违约责任部分比较清晰，李X是完全责任方，多次改变合同内容，多次不配合履行合同约定行为，多次提出超出合同约定的要求。张X是完全无责任方，没有任何违反合同约定行为，一直在被动配合李X的无理要求，直到李X提出书面解除通知甚至主动起诉解除合同。从过错角度，张X是无过错方，不应当承担不利的司法裁判结果，不应当得到不公正的司法对待，严肃的完整的合同被无故解除，侵害了张X的正当的合法权益。第二，从解除的法律理由上，李X提出是因为张X的违约行为而解除合同，经审理确认张X没有违约，根本违约的是李X，解除合同理由不成立，应当得到继续履行。但是，一审法院却解除了合同，法院主动解除合同的依据何在?原本有效的三方系列合同在法院的认定下被解除，法院的裁量权的出发点和平衡点在哪里?这种平衡点客观上支持了李X以及所有恶意违约涨价的房屋出卖人。这种裁量权的司法影响力一定是负面的，应当及时纠正。第三，房价上涨，李X主动恶意起诉，因为根本违约而起诉请求不成立，却被法院主动认定合同解除，达到了李X的司法目的，通过法院而解除合同，恶行得到支持。这是一种司法行为的矛盾，恶意违约的行为不应得到司法的变相支持，更不应得到司法行为的变相保护，从而侵害真正权益人的合同利益。二、司法应当体现公平正义。本案一审判决中，恶意方的利益被保护，合法有效的合同失去尊重，守法方因守法而任法律摆布，为什么解除合同?凭什么解除合同?谁有权解除合同?如果可以随意解除，为什么还要三方签订这么多份合同浪费时间金钱?还是需要在这么多合同上再做公正鉴证以及什么监管(己经有监管)，才能保证合同是有效的不会被随意解除，请求司法给予每一个参与诉讼的人一个价值观和公平正义观。三、合同应当继续履行，请求二审法院判令房屋过户登记。本案合同没有履行完毕之前，三方基于合同利益关系将持续处于不确定状态，本案根本违约方应当承担全部责任。李X自拒绝履行贷款的办理、资金监管至拒绝办理过户，一直以不作为的方式恶意不履行合同义务，而今诉至法院，依然表达拒绝配合一切行为的意见，基于此，建议二审法院在司法阶段从解决问题角度，要求合同继续履行，办理房屋过户登记。四、逾期违约金约定明确，根本违约方应当承担责任。本案中因李X根本违约，导致发生办理房屋登记逾期，其违约责任明确，应当由李X按时间承担逾期违约责任，以促履行，请求二审支持合理请求。五、本案因李X而起，应由其承担全部诉讼费用。李X根本违约，恶意涨价，是本案发生的根本，应由其承担一、二审全部发生的诉讼费用，以警示诉权公允。综上，张X认为，本案本不该发生，在事实清楚的基础上，应由李X承担法律责任和不利后果，请求二审法院依法改判，维护张X的权益。

　　李X辩称：不同意张X的全部上诉请求，请求驳回张X的全部上诉请求。对方没有依据补充协议第二条第四款的约定履行，双方是于2014年12月5日办理的网签手续，张X应最晚于2014年12月10日办理贷款手续，但张X一直故意拖延办理贷款手续。而李X多次催促后，张X也一直在推脱，在李X明确告知其构成根本违约拟解除合同后，张X也一直没有办理。对方律师给李X发函内容中也没有提及要办理贷款手续，也没有对未办理原因给出合理解释。由于张X拖延办理贷款，导致李X近一年未获得尾款。张X一直是违约方，李X一直履行合同义务，所以李X不同意张X上诉请求，请求驳回其上诉。同时张X没有在一审中提出过可以一次性支付尾款。

　　李X向一审法院起诉请求：1.判令解除李X、张X双方于2014年11月16日签订的北京市通州区芙蓉XX×号楼×层×房屋买卖合同、《补充协议》及《买卖定金协议》;2.判令张X协助李X办理撤销涉案房屋的网签合同备案登记手续;3.判令张X腾退涉案房屋归还李X;4.本案诉讼费由张X承担。

　　张X向一审法院反诉请求：1.请求判令李X继续履行合同(办理房屋所有权转移登记手续);2.判令李X支付逾期违约金(自2016年1月5日起算至实际办理所有权转移登记手续日，总价款XXX元乘以万分之五等于665元一日);3.判令李X支付根本违约金266000元;4.李X承担本诉和反诉的全部诉讼费用。

　　一审法院查明

　　一审法院认定事实：2014年11月16日，李X(出卖方)与张X(买受方)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：李X将位于北京市通州区芙蓉XX×号楼×层×号房屋卖与张X，房屋建筑面积为58.13平方米，总价款为133万元，张X于2014年11月16日向李X支付定金2万元，张X支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分，张X于面签当天将第一笔首付款50万元(不包含前期支付的定金)以非建委资金监管的方式支付李X;双方应于张X购房资质审核通过后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续;在李X房产证满五年即2016年1月5日双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，双方应在张X首付款转入监管账户当天自行办理物业交割手续，案外人即居间方北京XX公司陪同，双方同意张X从购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日由张X支付给李X;本次交易涉及的税费全部由张X承担，并由承担方直接向主管机关缴纳，李X承诺在张X交税时该房屋是其唯一住房，如果产生个人所得税由李X承担;李X拒绝将房屋出售给张X或擅自提高房屋交易价格的，李X构成根本违约，李X应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向张X支付违约金。同日，李X、张X和案外人北京XX公司签订《买卖定金协议书》，约定张X向李X支付购房定金2万元。合同签订当日，张X交付李X定金2万元。2014年12月18日，张X追加定金23万元，李X将房屋交付张X使用，张X出具承诺书，称提前入住时间为2014年12月18日至2016年1月30日，入住期间居住房屋发生的所有问题由张X承担。2014年12月5日，张X购房资质审核通过。后李X、张X双方做了资金监管，数额为27万元。

　　2015年12月5日，李X向张X提出涨价20万元。

　　2015年12月24日，李X收到张X邮寄的《履行合同沟通函》，张X在函中称“原合同中约定的相关履行期间和期限，是双方自愿协商一致的结果，具有法律效力，在双方未一致明确签订变更协议之前，应当按照原合同履行”，后李X向张X邮寄了《通知书》，称张X之行为构成根本违约，特告之拟与张X解除购房合同，并保留向张X主张违约责任的权利，望见函三日内与李X联系以保证此事妥善解决。张X收到后又向李X发送了《沟通函》，称李X在通知书中提到“特告之拟与贵方解除购房合同”之意思表示是否确定属于书面通知解除合同的权利主张，请李X明示或进一步确定。现李X起诉要求解除合同，张X不同意，要求继续履行。

　　李X、张X至今尚未共同前往贷款机构办理贷款申请手续，现李X不同意配合张X办理贷款申请手续，张X亦坚持尾款通过贷款支付，合同无法继续履行。

　　另查，涉案房屋现仍由张X居住使用。

　　上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》、收条、房产证、录音、沟通函、通知书以及当事人陈述等证据在案佐证。

　　一审法院认为

　　一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，李X、张X签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，李X、张X应依约履行各自的义务。根据查明的事实，张X购房资质已于2014年12月5日审核通过，按照合同约定，李X、张X双方应于张X购房资质审核通过后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，李X未举证证明其依约定时间办理相关手续，张X称双方后来口头协商变更了办理时间，李X不认可，张X亦未提供充分证据予以证实，故张X亦未依约定时间办理相关手续，至今双方尚未办理贷款申请手续，现李X不同意配合张X办理贷款申请手续，张X亦坚持购房尾款通过贷款方式支付，合同无法继续履行，合同目的无法实现，综合涉案合同签订及履行情况，法院认为房屋买卖合同及补充协议以解除为宜;因《买卖定金协议书》已履行完毕，且涉及案外人，故李X要求解除该协议，于法无据，法院不予支持。李X擅自涨价，构成根本违约，李X应依约向张X支付违约金，数额为房屋总价款的20%即266000元，张X反诉要求李X支付上述违约金，法院予以支持。张X反诉要求李X给付逾期办理所有权转移登记手续的违约金，因张X尚未付清购房款，李X亦要求解约，故对张X上述诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决：一、解除李X与张X于二○一四年十一月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;二、张X于判决生效之日起十日内配合李X办理位于北京市通州区芙蓉XX×号楼×层×号房屋的网签备案撤销手续;三、张X于判决生效之日起六十日内将上述房屋腾退并返还给李X;四、李X于判决生效之日起七日内给付张X违约金二十六万六千元;五、驳回李X其他诉讼请求;六、驳回张X其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本院二审期间，当事人没有提交新证据。张X在二审中表示其同意一次性将剩余房款80万元支付给李X以继续履行房屋买卖合同，不需要通过贷款方式支付，合同具备继续履行的基础，且如果涉案房屋买卖合同被判决继续履行，其将放弃向李X主张违约责任。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

　　本院认为

　　本院认为：本案中，根据双方一审的争议情况及上诉主张，总结张X与李X争议的焦点问题主要集中于以下三个方面：

　　一、张X是否存在故意拖延办理贷款申请手续的行为，是否构成根本性违约。

　　依照法律的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，李X主张张X未按照合同约定，在购房资质审核通过后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，构成根本性违约，应当承担合同解除的相应责任。对此本院认为双方签订的书面协议中虽然约定了办理贷款申请手续的时间，但从该条约定为“共同前往贷款机构办理”可见，办理银行贷款申请手续并非仅为张X一方义务，而系双方责任;双方在诉讼过程中虽然均主张造成未办理银行贷款申请手续的责任在对方，但双方均未提交充分证据证明已方曾积极主张履行，对方拒绝配合的事实存在;再结合双方均认可在后期的实际履行过程中通过口头协商的方式变更了书面协议的部分履行内容，以及考虑到二手房买卖过程中办理贷款手续的时效性问题，故李X主张的未能按期办理银行贷款申请手续的责任在于张X一方，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

　　二、李X的行为是否构成根本性违约，是否应当承担违约责任。

　　张X主张李X未按照合同约定配合办理贷款手续，拒绝履行房屋过户义务，构成根本违约，应当承担相应违约责任。对此本院认为张X并未提交充分证据证明李X在约定的期限内拒绝配合履行贷款手续，而李X在张X未实际办理贷款申请手续，双方就剩余购房尾款的支付方式、时间又未形成一致意见的情况下拒绝履行房屋过户手续亦符合《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩的规定，故李X的行为不构成根本性违约，不应承担根本性违约责任。且张X在二审过程中已明确提出在双方能够继续履行合同的情况下，放弃向李X主张违约金，本院对此亦不持异议。

　　三、合同能否继续履行的问题。

　　一审法院以李X不同意配合张X办理贷款申请手续，张X亦坚持购房尾款通过贷款方式支付为由认定合同无法继续履行。在本案二审期间张X当庭表示同意用自有资金一次性向李X支付剩余购房款项，不坚持采用贷款方式给付剩余房款。本院认为张X在涉案房屋买卖合同的履行过程中并无单方根本违约行为，现张X同意用自有资金一次性付清剩余房款，且张X已实际办理了涉案房屋的网签和实际占有了涉案房屋，故买卖合同客观上具备继续履行的基础，本院认为合同应继续履行为宜。故张X要求继续履行合同，李X协助张X办理涉案房屋所有权转移登记手续，将涉案房屋过户至张X名下的诉请，于法有据，本院予以支持。具体履行方式，本院依法酌情确定。

　　综上所述，张X、李X的上诉请求均部分成立。一审法院认定李X构成根本性违约，及合同无法继续履行，应予解除有误，本院依法予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、六十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

　　二审裁判结果

　　一、撤销北京市通州区人民法院(2016)京0112民初1243号民事判决;

　　二、张X于本判决生效后十五日内向李X支付北京市通州区芙蓉XX×号楼×层×号房屋的剩余购房款八十万元;

　　三、李X应于张X履行上述付款义务后十五日内协助张X将北京市通州区芙蓉XX×号楼×层×号房屋的产权变更登记至张X名下;

　　四、驳回李X其他诉讼请求;

　　五、驳回张X其他诉讼请求。

　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　二审案件受理费17090元，由张X负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审判人员

　　审判长刘X

　　审判员闫X

　　助理审判员刘栋

　　裁判日期

　　二〇一六年十月二十六日

　　书记员

　　书记员陈X