魏XX与鲁XX、胡XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：魏XX。

委托代理人：李XX，浙江XX律师。

被告（反诉原告）：鲁XX。

委托代理人：宾XX，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。

被告：胡XX。

委托代理人：冯云，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。

第三人：罗XX。

原告魏XX诉被告鲁XX、胡XX，第三人罗XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理后，依法由审判员朱XX独任审判，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告魏XX及其委托代理人李XX，被告鲁XX的委托代理人宾XX、被告胡XX的委托代理人冯云到庭参加诉讼。第三人罗XX经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告起诉称：两被告系杭州市西湖区秀月家园南XX9-102室商铺的出租人，第三人系承租人。2014年4月30日，原告与第三人协商将上述商铺转让给原告用于经营连锁包子铺。当天胡XX在场表示同意，并收取了原告5000元的房屋租金及押金3000元。原告同时支付给第三人转让费43000元。双方约定第三人于2014年5月1日将商铺交给原告。5月2日，原告从两被告经营的药店取得商铺钥匙，对商铺进行装修。装修期间，两被告违约不同意将商铺租给原告使用，原告认为双方租赁合同关系已解除。故诉请要求判令：1、两被告返还原告房屋租赁费5000元、押金3000元、并支付利息223.56元；2、两被告赔偿原告直接损失43000元及利息1201.64元；3、两被告支付原告交通费138元；4、本案诉讼费由两被告承担。

被告鲁XX答辩并诉称：鲁XX将案涉店铺出租给第三人，后经第三人请求，鲁XX同意从2014年6月14日起以每月5000元价格出租给原告，并收取了原告1个月房租5000元及押金3000元。此后原告未交纳过房租。鲁XX也从未不同意将房屋出租给原告，原告的本诉请求无事实依据。故反诉请求判令：原告支付2014年7月14日至2014年11月13日期间四个月房租20000元，承担本案诉讼费用。

被告胡XX答辩称：胡XX仅系代表鲁XX临时处理与原告的租赁事宜。至于此后房屋租赁的相关事项均由鲁XX与原告进行协商处理，与被告胡XX无关。

第三人未到庭陈述。

原告提供以下证据材料：

1、收条，证明原告与两被告之间存在房屋租赁合同关系。

2、店面转让收条，证明原告向第三人罗XX支付转让费43000元的事实。

3、民事判决书，证明原告与两被告之间确实存在事实房屋租赁关系，因为两被告的违约行为导致原告损失转让费43000元的事实。

4、租车发票，原告因解决被告违约事项所产生的交通费138元的事实。

5、胡XX的暂住信息，证明两被告同居在一起，原告有理由相信两被告系夫妻关系。

原告提供的证据经两被告质证。被告鲁XX认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但该收条不能证明原告的证明对象。对证据2不清楚。对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。对证据4有异议。对证据5的真实性没有异议，两被告系朋友关系，当初胡XX为办理企业营业执照，故将暂住证与鲁XX登记在一起。被告胡XX认为，对原告提出的证据1-4均有异议，其并不知情。对证据5的真实性没有异议，但现其已不在杭州居住了。

两被告未提供证据。

根据原告申请，本院依法调取了（2014）杭西民初字第1777号案件的庭审笔录及证人证言笔录。

以上调取的笔录经质证，原告认为，对笔录无异议，该笔录可以证明被告胡XX在该案庭审中明确自己是房东，且因其单方原因解除了和原告之间租赁关系的事实。被告鲁XX认为，对笔录的真实性无异议，但胡XX不是案涉店铺的房东，鲁XX系房东，胡XX仅仅受鲁XX的委托办理转租事宜。两被告均未陈述不同意将房屋租赁给原告，至今仍同意由原告租赁使用。

第三人未到庭，亦未提供证据，视为其对举证、质证权利的放弃。

本院对证据认证如下：

对原告提供的证据1、2、3、5的真实性予以认定；对证据4的关联性不予认定。对本院调取的笔录予以认定。

根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：

鲁XX系案涉店铺的承租人。此前，鲁XX将案涉店铺出租给第三人，租赁期限至2014年6月13日。2014年4月30日，第三人与原告协商将案涉店铺转让给原告租赁，转让费43000元。当天，胡XX与原告、第三人共同办理转租事宜。胡XX同意第三人将房屋转租给原告，并确认2014年5月1日原告开始承租案涉店铺，其中2014年5月1日至2014年6月13日的租金已由第三人支付，原告从2014年6月14日起开始计算租金。当日，鲁XX向原告出具一张收条，载明收到原告的部分房租5000元，押金3000元。同日，原告支付第三人转让费43000元。原告与胡XX协商租赁事宜时，曾告之胡XX其将在案涉店铺经营包子，胡XX亦知道原告支付了转让费43000元。

2014年5月2日左右，原告取得店铺钥匙进场装修。因房屋所在小区的物业公司不同意原告在案涉店铺内经营包子，后胡XX让原告不要再装修店铺，并要求原告将钥匙交还。2014年7月左右原告将店铺钥匙交还给胡XX。

2014年8月5日，原告起诉第三人要求归还转让费43000元等款项。胡XX在该案中以证人出庭作证，胡XX在该案中陈述：案涉店铺系所在小区业委会所有，其从物业公司处将房屋承租而来，将房屋隔开一小间出租给第三人，月租金3000元。2014年4月30日，第三人将案涉店铺转租给原告，其同意转租并收取了原告交付的5000元租金及3000元押金，同时约定租期一年一签。2014年6月13日，其与第三人此前的租期届满后，其不同意原告再租赁该房屋。

本院认为：原告与胡XX就案涉店铺达成的租赁协议，系双方真实意思表示，合法有效。根据胡XX在此前案件中作为证人的陈述及在本案中陈述，可以认定其与原告曾约定其将案涉店铺出租给原告，租期一年。鲁XX认为其系房屋出租人，其在出租当日委托胡XX与原告协商租赁事宜，其余事项并未委托。但原告作为承租人，其并不清楚两被告内部系何种法律关系。胡XX在与原告协商出租事宜时，以及鲁XX在收取租金时，两被告均并未向原告表明双方系委托代理关系。且鲁XX对原告与胡XX关于房屋租赁的约定并未提出异议，并收取了相应租金押金等行为，让原告有理由相信两被告系房屋出租人。原告向两被告主张权利，符合法律规定。根据双方房屋租期的约定，原告承租房屋期限为一年，在约定期限未届满前，胡XX不同意将房屋出租给原告，要求原告将房屋钥匙交还，并将房屋提前收回，该行为实质是提前解除租赁合同。现原告同意解除合同，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告鲁XX退还已收取的房屋押金3000元，合法有据，本院予以支持。关于租金问题，双方均陈述原告的租金从2014年6月14日起算，结合双方陈述原告于2014年7月将钥匙归还，对于原告承租之日起至钥匙退还之日的房屋租金，原告应当承担。参照此前房屋月租金3000元标准计算，被告应退还原告房屋租金3300元。至于主张该部分款项的利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告鲁XX反诉要求原告支付2014年7月14日起四个月的租金，本院不予支持。

关于原告主张的损失43000元。本案中，原告在承租案涉店铺时，曾向胡XX陈述系用于经营包子，并告之其已支付给第三人转让费43000元。租赁合同关系建立后，房屋所在小区物业公司不同意原告在案涉店铺经营包子，导致原告无法开办经营包子。对此，原告作为承租人、被告胡XX作为出租人，在协商建立租赁关系时，均未对房屋是否能开办经营包子进行了解即直接建立租赁合同关系，因此导致原告合同目的不能实现，对此双方均负有责任，由此所产生的损失应由双方承担。根据合同的履行情况及本案原告、胡XX的过错程度，本院认定由双方各半承担损失。因胡XX将房屋出租给原告时，即已清楚原告支付给第三人转让费43000元，现因原告不能经营包子导致无法经营使用案涉店铺，故原告支付的转让费43000元应视为损失，胡XX应承担其中21500元。鲁XX作为房屋出租人，应与胡XX对此承担共同责任。至于原告主张的利息以及交通费，缺乏法律依据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下：

一、鲁XX、胡XX于本判决生效之日起十日内退还魏XX房屋租金3300元、押金3000元；

二、鲁XX、胡XX于本判决生效之日起十日内赔偿魏XX损失21500元；

三、驳回魏XX的其他本诉请求；

四、驳回鲁XX的反诉请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取574元，由魏XX负担291元，由鲁XX、胡XX负担266元，其中鲁XX、胡XX负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。反诉案件受理费150元，由鲁XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。

审判员　　朱XX

书记员　　高XX