张XX与石XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）张XX。

委托代理人王牮，甘肃得舍律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）石XX。

委托代理人李莉，甘肃XX律师。

上诉人张XX因与被上诉人石XX房屋租赁合同纠纷一案，不服榆中县人民法院（2014）榆民一初字第116号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2010年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将榆中县和平XX一条街房屋3间（面积300m2）出租给被告经营“未来网络俱乐部”，租赁期限为一年，从2010年5月1日起至2011年4月30日止，租金为48285元／季度，租金按照市场价格上涨幅度进行调整，租赁期满或合同解除，承租方必须按时搬出房屋全部物件等内容。租赁期满后，原、被告于2012年4月30日续签《房屋租赁合同》，合同约定原告将榆中县和平XX一条街的房屋3间（面积300m2）出租给被告经营“未来网络俱乐部”，租赁期限为一年，从2012年5月1日起至2013年4月30日止，租金为54000元／季度，租赁期满或合同解除，承租方必须按时搬出房屋全部物件等内容。2013年5月，租赁合同期满，原告口头告知被告要求将租金调整为55000元／季度，被告若同意则修订租金继续承租，若不同意，及时交回房屋。被告得知后认为原告将租金上涨至55000元／季度，与市场价格不符，不同意续签合同，也未给原告交付房屋，被告仍以54000元／季度的价格向原告交纳租金，原告拒收，酿成纠纷。另查明，原告石XX之妻罗XX与郭XX于2013年6月22日在相同地段签订的《房屋租赁合同》的租金为每年504元／m2。

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，具有法律效力，双方均应严格按照约定全面履行自己的义务。合同期满后，原、被告双方未达成新的租赁协议，被告应严格按照租赁合同约定，将自己的物品全部搬出，将租赁房屋交付给原告。但被告以原告房屋租金涨幅价格过高为由，既不续签租赁合同，也不按调整后的房租支付租金，属违约行为，应承担相应的民事责任，故对原告要求被告腾退兰州市榆中县和平XX一条街的3间房屋（面积300m2，即现在被告经营的“未来网络俱乐部”）予以支持。但本案原、被告签订租赁合同到期后，被告张XX继续使用该租赁房屋，且原、被告签订租赁合同的租金为720元／m2，高于原告石XX之妻罗XX与郭XX于2013年6月22日在相同地段签订的《房屋租赁合同》每年租金504元／m2的价格，符合市场价格，所以被告应以每年720元／m2的价格向原告支付自2013年5月1日起至2014年4月30日止的占有房屋租金216000元为宜。对被告辩解其为构成违约，不予返还房屋的理由不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第六十一条之规定，判决：一、被告张XX于判决生效后10日内将兰州市榆中县和平XX一条街的3间房屋（面积300m2，即现在被告经营的“未来网络俱乐部”）返还给原告石XX。二、被告张XX按每年720元／m2的标准，向原告石XX支付从2013年5月1日起至2014年4月30日止的占有原告房屋的租金216000元。三、驳回原告石XX的其他诉讼请求。四、案件受理费4934元，由被告张XX承担。

上诉人张XX上诉称：原审认定的租赁房屋面积为300平米与事实不符，该房屋上下两层实际面积为435平米。另，根据民法通则规定，合同的一方将合同的一部分或全部转让给第三人时，必须经合同的另一方同意，并不得牟利，被上诉人从出租人处低价承租房屋，又对部分房屋高价出租，从中牟取暴利，违反了民法通则的立法原意。综上，请求撤销原审判决。

被上诉人石XX答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经二审审理查明的事实与原判决认定一致，予以确认。另查明，上诉人张XX从被上诉人石XX处承租的房屋实际面积为435平方米。

本院认为，本案中，2010年5月1日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定被上诉人将榆中县和平XX一条街房屋3间（面积300m2）出租给上诉人经营“未来网络俱乐部”，租赁期限为一年，从2010年5月1日起至2011年4月30日止，租金为48285元／季度，租金按照市场价格上涨幅度进行调整，租赁期满或合同解除，承租方必须按时搬出房屋全部物件等内容。租赁期满后，双方于2012年4月30日续签《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，从2012年5月1日起至2013年4月30日止，租金为54000元／季度，租赁期满或合同解除，承租方必须按时搬出房屋全部物件等内容。上述两份房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应予认定。2013年5月合同期满后，双方未再续签租赁合同，上诉人张XX仍占有并使用上述租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人”。根据上述法律规定，本案的上诉人与被上诉人之间形成不定期租赁关系，双方当事人均可随时解除合同，被上诉人于2013年10月起诉要求上诉人腾退租赁的房屋，其解除租赁合同的意思表示明确，故对被上诉人要求腾退租赁房屋的诉讼请求予以支持并无不当。因上诉人与被上诉人之间形成不定期租赁关系，对房屋的租金应按照原租赁合同约定的数额计算，即租金应按照2012年5月1日双方签订的《房屋租赁合同》约定的54000元／季度计算，原审判决由上诉人向被上诉人支付2013年5月1日至2014月4月30日房屋租金216000元并无不当。上诉人张XX关于租赁房屋实际面积为435平方米的主张，因庭审中被上诉人亦承认该房屋的实际面积为435平方米，故对上诉人的该项主张予以采信。上诉人张XX关于被上诉人系从他人处低价承租后转租并牟取暴利的主张，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，根据上述规定，出租人在六个月内未对转租提出异议的，应视为对转租行为的默认，另上诉人张XX并未提交证据证明被上诉人通过转租牟取暴利，故对上诉人张XX的上述主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉人张XX预交的二审案件受理费4934元，由上诉人张XX承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘锦辉

代理审判员　　郭宏杰

代理审判员　　靳XX

书　记　员　　冯XX