厦门市同安宝鑫实业有限公司与李XX、厦门市兴XX纸业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）厦门市同安宝鑫实业有限公司。

法定代表人陈XX，总经理。

委托代理人傅永涛、何宏财，福建聚泰律师事务所律师。

被告李XX，男，1978年12月28日出生，汉族。

委托代理人张军、李海燕，福建汇丰联盟律师事务所律师。

被告（反诉原告）厦门市兴XX纸业有限公司，（唐维公司厂房三车间）。

法定代表人李XX，总经理。

委托代理人张军、李海燕，福建汇丰联盟律师事务所律师。

原告（反诉被告）厦门市同安宝鑫实业有限公司（以下简称宝鑫公司）诉被告李XX、被告（反诉原告）厦门市兴XX纸业有限公司（以下简称兴XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员林荣堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宝鑫公司之委托代理人傅永涛，被告李XX、被告（反诉原告）兴XX公司之共同委托代理人张军、李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）宝鑫公司诉称：被告李XX和被告（反诉原告）兴XX公司因公司发展需要向宝鑫公司租赁位于大同街道朝阳XX厂房。双方就此签订厂房租赁合同，约定租赁期自2011年1月10日起至2014年2月10日止；租金为人民币（币种，下同）19673元／月，按季度支付，于每季度第一月10日前付清该季度租金。合同签订后，宝鑫公司依约将出租厂房交付兴XX公司使用，但兴XX公司未能按期支付租金。在宝鑫公司多次敦促之下，宝鑫公司和李XX、兴XX公司签订《欠条》确认尚欠租金，后李XX、兴XX公司断断续续支付租金共150000元，仍余53166元租金未支付。宝鑫公司经多次催讨未果，现请求判令：一、李XX与兴XX公司向宝鑫公司支付占用费53166元；二、李XX与兴XX公司按中国人民银行公布的同期贷款利率支付逾期利息，自2012年12月1日起至实际支付租金之日止，暂计5646元；三、本案诉讼费由李XX与兴XX公司承担。

被告李XX辩称：涉案租赁合同的签订主体是原告（反诉被告）宝鑫公司与被告（反诉原告）兴XX公司，李XX并非合同当事人。李XX在欠条中明确身份为兴XX公司法定代表人，其行为代表兴XX公司。

被告兴XX公司（反诉原告）辩称：原告（反诉被告）宝鑫公司未告知其涉案厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，故宝鑫公司主张租金没有法律依据。宝鑫公司作为过错方，亦无权要求支付逾期利息。

被告（反诉原告）兴XX公司反诉诉称：一、租赁厂房未取得建设工程规划许可证，故租赁合同无效；二、租赁厂房未经消防验收，且消防设施不齐备，致使兴XX公司被同安消防大队责令停产整改并处罚人民币10000元。兴XX公司为此缴纳了10000元罚款和80元滞纳金，该损失应由原告（反诉被告）宝鑫公司承担；三、兴XX公司因租赁目的无法实现被迫提前搬迁，因此产生搬迁费67900元，应由宝鑫公司赔偿损失。故提出反诉，诉请判令：一、确认宝鑫公司与兴XX公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、宝鑫公司赔偿兴XX公司因出租厂房消防检查不合格而产生的行政罚款10080元；三、宝鑫公司赔偿兴XX公司因无法承租而产生的搬迁费用67900元；四、本案的诉讼费用由宝鑫公司承担。

原告（反诉被告）宝鑫公司辩称：一、租赁厂房是根据兴XX公司的要求建造的，兴XX公司对该厂房没有建设工程规划许可证及消防问题是明知的。退一步而言，兴XX公司对承租厂房的手续是否齐备也有审查义务，租赁合同有意回避厂房手续问题，兴XX公司也从未提出异议，足以证明兴XX公司对厂房没有任何手续这个事实是清楚的。二、即使合同无效，兴XX公司也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；三、兴XX公司从未告知宝鑫公司有关消防罚款的问题，且消防罚款与本案讼争的租金没有关联性，不属于反诉范围；四、搬迁费是租赁合同必然产生的费用。即使涉案合同正常履行，租赁期限届满后也会产生搬迁费，故不应认定为兴XX公司的损失。

经审理查明：2011年2月18日，原告（反诉被告）宝鑫公司与被告（反诉原告）兴XX公司签订《厂房租赁合同》，合同约定：第一条兴XX公司租用宝鑫公司位于大同街道朝阳XX总面积2623平方米的厂房。第二条租赁期3年，自2011年1月10日起至2014年2月10日止。第三条租金为19673元／月（7.5元／平方米×2623平方米），按季度支付，于每季度第一月10日前付清该季度租金。第五条租赁期间，宝鑫公司保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。第七条厂房租赁期间，双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁从事非法活动。宝鑫公司有权督促并协助兴XX公司做好消防、安全、卫生工作。兴XX公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，宝鑫公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。第八条厂房租赁期间，一方违约提前终止合同的，应赔偿另一方三个月租金。上述合同签订后，宝鑫公司将租赁厂房交付兴XX公司使用。2012年7月30日，同安区公安消防大队对兴XX公司进行消防检查时，发现该公司（租赁厂房）存在消防设施、器材配置、设置不符合标准的违法行为，决定对兴XX公司的违法行为处罚款10000元。2012年9月20日，兴XX公司缴纳了罚款10000元和滞纳金80元。宝鑫公司主张讼争租赁厂房是依据兴XX公司要求进行建造，兴XX公司对此予以否认。2012年11月，因消防检查不合格，兴XX公司搬离讼争租赁厂房。兴XX公司主张因消防检查不合格故被迫搬离，宝鑫公司抗辩双方系经过协商一致由兴XX公司搬离讼争租赁厂房。2012年11月26日，兴XX公司法定代表人李XX向宝鑫公司出具《欠条》，《欠条》记载如下：兹本人李XX兴XX纸业法人，兹有欠同安宝鑫实业有限公司厂房租金贰拾万叁仟壹佰陆拾陆元正。本人将于本月贰拾陆号先付伍万，二十七号再付五万，于本月三十号结清，余下壹拾万叁仟壹佰陆拾陆元正。欠款人：李XX。2012.11.26。《欠条》出具后，兴XX公司通过现金方式分别于2012年11月26日、11月28日支付宝鑫公司租金两笔各50000元，李XX通过个人银行账户于2013年2月5日转账30000元至陈木样个人账户的方式支付宝鑫公司租金，于2013年4月3日转账20000元至陈木样个人账户的方式支付宝鑫公司租金。上述款项合计150000元，宝鑫公司确认均已收到，目前尚余53166元余款未支付。涉案厂房未办理建设工程规划许可证，未通过消防验收。审理中，本院依法向双方当事人对合同效力予以释X，当事人均无异议。兴XX公司主张宝鑫公司赔偿搬迁费67900元，并举示《付款通知书》、《收款收据》等予以佐证，宝鑫公司对上述证据材料的三性均不予确认。

以上事实有原、被告双方签订的《厂房租赁合同》、欠条、收款收据、银行转账汇款凭证、公安行政处罚决定书、缴款通知书、非税收入专用票据，以及当事人的当庭陈述笔录在案为证，上述证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，对上述证据相应的证明力予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。鉴于涉案厂房位于大同街道朝阳XX，且在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，故本院依法认定原告（反诉被告）宝鑫公司与被告（反诉原告）兴XX公司于2011年2月18日签订的《厂房租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。兴XX公司曾实际占有使用涉案厂房，被告李XX并于2012年11月26日出具《欠条》确认尚欠宝鑫公司203166元，目前尚结欠53166元，兴XX公司对此不持异议，故宝鑫公司要求兴XX公司支付占用费53166元，本院予以支持。李XX出具《欠条》并承诺于2012年11月30日前支付完毕所欠租金，兴XX公司对《欠条》记载的真实意思不持异议，《欠条》性质上系属对厂房租赁合同的结算，系双方当事人真实意思表示，应从其约定，兴XX公司未能在2012年11月30日前支付完毕所欠租金，应当赔偿损失，宝鑫公司要求自2012年12月1日起参照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，可予支持，利息应计算至本判决确定的还款之日止。

关于被告李XX是否应当与被告（反诉原告）兴XX公司承担共同还款责任，本院认为，《欠条》系李XX以个人名义出具，虽表述其身份为兴XX公司法定代表人，但在《欠条》中明确表述为“本人”还款，欠款人落款署名亦为“李XX”，并未加盖兴XX公司印章，结合《欠条》出具后李XX先后两次从个人账户支付宝鑫公司合计50000元用于还款的行为，足以认定李XX向宝鑫公司出具《欠条》系作出共同承担债务的意思表示。宝鑫公司主张李XX与兴XX共同承担房屋占有使用费53166元，于法不悖，应予支持。

关于被告（反诉原告）兴XX公司要求原告（反诉被告）宝鑫公司赔偿损失的问题：根据公安部发布的《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条第一款之规定，实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。宝鑫公司将未经消防验收或备案的厂房出租给兴XX公司生产经营，应对厂房消防安全配置不符合标准负主要责任，而兴XX公司作为承租方，在承租时未能对厂房符合消防安全配置进行审慎核实，应负次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故本院酌定宝鑫公司应对公安行政处罚10000元承担70%的责任，应赔偿兴XX公司7000元损失。至于80元滞纳金，系因兴XX公司怠于履行缴款义务而产生，应由兴XX公司自行承担。兴XX公司因讼争租赁厂房未能通过消防验收而搬离，并就此主张宝鑫公司赔偿搬迁费损失；本院认为，搬迁费并不属于在合同订立或者履行过程中产生的费用，且即使合同正常履行，在合同期限届满后，同样会产生搬迁费，故搬迁费并非兴XX公司因合同无效造成的损失；另兴XX公司提交的证据材料并非正式发票，且无其他证据予以印证，亦无法证实兴XX公司搬迁费的具体数额，故兴XX公司要求宝鑫公司支付搬迁费损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）厦门市同安宝鑫实业有限公司与被告（反诉原告）厦门市兴XX纸业有限公司于2011年2月18日签订的《厂房租赁合同》无效；

二、被告李XX和被告（反诉原告）厦门市兴XX纸业有限公司应于本判决生效之日起七日内共同支付原告（反诉被告）厦门市同安宝鑫实业有限公司房屋占有使用费人民币53166元并支付利息（利息自2012年12月1日起至本判决确定的还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；

三、原告（反诉被告）厦门市同安宝鑫实业有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）厦门市兴XX纸业有限公司损失人民币7000元；

四、驳回原告（反诉被告）厦门市同安宝鑫实业有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）厦门市兴XX纸业有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件本诉受理费人民币1129元，适用简易程序减半收取人民币564.5元，由被告（反诉原告）厦门市兴XX纸业有限公司负担；反诉受理费人民币1749.5元，适用简易程序减半收取人民币874.75元，由原告（反诉被告）厦门市同安宝鑫实业有限公司负担人民币78.52元，由被告（反诉原告）厦门市兴XX纸业有限公司负担人民币796.23元；款均限于本判决生效之日起三日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

代理审判员　　林荣堂

代书　记员　　沈XX

附：本案适用法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。