上诉人宋XX与被上诉人沈阳XX公司（以下简称“XX公司”）、原审第三人XXX（以下简称“XXX”）因商品房销售合同纠纷二审判决书

上诉人（原审被告）：宋XX，男，1957年12月18日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。

委托代理人：周百顺，辽宁XX律师。

被上诉人（原审原告）：沈阳XX公司，住所地：沈阳经济技术开XX。

法定代表人：刘XX，该公司董事长。

委托代理人：谢X，辽宁正直律师事务所律师。

原审第三人：XXX，营业场所：沈阳市皇姑区XX。

负责人：王XX，该行行长。

委托代理人：张XX，男，1979年7月8日出生，汉族。

上诉人宋XX与被上诉人沈阳XX公司（以下简称“XX公司”）、原审第三人XXX（以下简称“XXX”）因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2012）沈铁西民二初字第5541号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周X担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员姜X军参加评议的合议庭，于2014年4月14日公开开庭，对本案进行了审理。上诉人宋XX的委托代理人周百顺，被上诉人XX公司的委托代理人谢X，被上诉人XXX的委托代理人张XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2005年8月，XX公司、宋XX双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，宋XX购买由XX公司开发的座落于沈阳市铁西区XX15-1号网点，建筑面积为435.37平方米。购房款共计2，176，850元。该合同付款方式约定，宋XX一次性交纳购房首付款1，096，850元，剩余1，080，000元办理银行按揭手续。2005年9月29日，XXX与宋XX及徐XX签订《个人住房抵押贷款合同》，合同约定，宋XX及徐XX以涉诉房屋即沈阳市铁西区XX15-1号网点为抵押向第三人贷款1，080，000元，期限自2005年9月29日起至2015年9月29日止。该抵押贷款合同同时约定，宋XX授权XXX将贷款以宋XX购房款名义从上款账户转账至下述账户：收款人沈阳XX公司。该公司对贷款抵押合同项下贷款提供连带责任保证。商品房买卖合同及贷款抵押合同签订后，XXX将贷款总额1，080，000元存入沈阳XX公司账户。通过XX公司、宋XX双方在原审时的庭审陈述能够确认，宋XX未向XX公司支付购房首付款，XXX所发放贷款由XX公司使用，并由XX公司负责偿还银行贷款。截止2009年3月21日，XX公司共向XXX偿还贷款本金265，974.05元，利息302，614.86元。现涉诉房屋由XX公司占有，未向宋XX实际交付。另查，2008年6月19日，沈阳XX公司更名为本案沈阳XX公司。再查，2009年5月，宋XX以要求解除抵押贷款合同为由将XX公司及XXX诉至皇姑区人民法院。皇姑区人民法院作出（2009）皇民三初字421号民事判决书，以贷款抵押合同合法有效为由驳回宋XX的诉讼请求，沈阳市中级人民法院（2010）沈XX（3）终字第210号民事判决书，维持了皇姑区法院判决。2009年10月，XXX将宋XX及其配偶徐XX、XX公司诉至皇姑区人民法院，要求偿还贷款抵押合同剩余本金、利息及罚息。皇姑区人民法院作出（2009）皇民三初字第767号民事判决书，判令宋XX及其配偶徐XX偿还XXX借款814，025.95元，利息及罚息41，255.29元（截止至2009年9月24日止）。XX公司对抵押房产清偿不足部分负连带给付责任。该判决已进入执行阶段，现涉诉房屋由皇姑区人民法院查封。

原审法院认为：本案XX公司、宋XX双方所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人自愿基础上形成的。在本次诉讼过程中，XX公司、宋XX双方均认可双方之间存在真实的商品房买卖合同关系，并非其他法律关系，此为双方当事人的真实意思表示，依照诉讼诚信的原则，本院对于双方之间存在商品房买卖合同关系予以确认。因此XX公司、宋XX均应严格按照《商品房买卖合同》约定的各项条款享有权利、履行义务。结合双方向本院提交的证据，双方在本案原审过程中的陈述以及在其他纠纷案件中的陈述能够确认，宋XX未向XX公司履行支付购房首付款的合同义务，故XX公司要求宋XX按照合同约定给付购房首付款1，096，850元的诉讼请求，本院予以支持。关于XX公司要求宋XX偿还银行借款568，588.91元问题，本院认为，因宋XX与XXX所签订的个人抵押合同效力已经皇姑区法院生效判决确认，宋XX作为涉诉房屋买受人负有向XXX偿还借款义务。现通过XX公司、宋XX提交的证据以及双方当事人的陈述能够确认截止至2009年3月21日前的银行贷款由XX公司代为偿还，故此款项应当由宋XX给付XX公司。XX公司此项诉讼请求，本院予以支持。关于宋XX主张反诉XX公司承担逾期交房违约责任的问题。依照合同法关于履行抗辩权的规定，当事人互负履行义务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。结合本案XX公司、宋XX之间的《商品房买卖合同》约定以及交易惯例，宋XX负有先向XX公司给付购房首付款的合同义务，在宋XX未严格按照合同约定履行合同义务，且并未偿还银行按揭贷款的情况下，XX公司未向其交付房屋应视为XX公司合理行使合同履行抗辩权。因此，宋XX主张XX公司承担逾期交房违约责任的反诉请求，本院不予支持。同理，本院对于宋XX主张以涉诉房屋的租金标准为依据计算逾期交房造成的损失的诉讼请求不予支持，宋XX申请对涉诉房屋的租金标准进行鉴定的意见本院不予采纳。关于宋XX主张交付涉诉房屋的问题，因XX公司在诉讼过程中明确表示同意将涉诉房屋交付宋XX，故本院对于宋XX的此项请求予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、本诉被告宋XX于本判决生效之日起10日内给付本诉原告沈阳XX公司购房款1，096，850元；二、本诉被告宋XX于本判决生效之日起10日内给付本诉原告沈阳XX公司银行借款568，588.91元；三、反诉原告沈阳XX公司于本判决生效之日起10日将座落于沈阳市铁西区XX15-1号网点交付给反诉被告宋XX；四、驳回本诉原、被告及反诉原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费19，789元，由本诉被告宋XX承担；反诉案件受理费32，096.2元，减半后收取16，048.1元，由反诉原告宋XX承担。

宣判后，宋XX不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销沈阳市铁西区人民法院（2012）沈铁西民二初字第5541号民事判决，认定涉案商品房买卖合同无效，驳回XX公司的诉讼请求，判决XX公司赔偿宋XX人民币150万元，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，XX公司在宋XX没有缴纳首付款的情况下，不但配合宋XX办理了一切房产买卖的手续，且积极的配合办理贷款手续，承担担保责任，并向银行偿还贷款，这是基于什么，原审法院没有查清。一审仅以询问的方式，就确认涉案合同是合法有效的，这一认定是错误的，宋XX与XX公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而是XX公司利用宋XX套取银行贷款，综上，宋XX与XX公司没有真实的房屋买卖关系，上诉人不同意接收房屋，要求解除涉案合同，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人沈阳XX公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人XXX称：上诉人请求确认合同无效的诉讼请求一审并未提出，其无权变更诉讼请求。

本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、宋XX、沈阳XX公司双方均同意解除双方之间签订的《商品房买卖合同》；

二、沈阳XX公司应于2014年8月31日前一次性给付XXX因本案纠纷产生的银行借款本金及利息、罚息，利息、罚息计算至沈阳XX公司实际给付之日止；如沈阳XX公司未在2014年8月31日完成给付义务，则本调解协议对XXX无约束力；

三、沈阳XX公司按前款约定给付XXX银行借款后，宋XX、沈阳XX公司双方均应积极办理解除房屋抵押、撤销合同备案等相关手续，如因一方原因导致未能及时办理前述手续，则应补偿对方损失10万元；

四、宋XX、沈阳XX公司、XXX三方就本案无其他纠纷。

一审案件本诉受理费19，789元，反诉案件受理费32，096.2元，减半后收取16，048.1元，二审案件受理费32，096.2元，减半后为收取16，048.1元，均由沈阳XX公司负担。

本调解协议经各方当事人签字确认后，即具有法律效力。

上述协议，不违反有关法律规定，本院予以确认。

审　判　长　　周　濛

代理审判员　　朱闻天

审　判　员　　姜X军

书　记　员　　郑XX

本案调解所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十二条：第二审人民法院审理上诉案件，可以进行调解。调解达成协议，应当制作调解书，由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。调解书送达后，原审人民法院的判决即视为撤销。