耿萍与王文秀房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）耿萍，女，1981年12月14日出生。

委托代理人李春杰，北京华沛德权律师事务所律师。

被告（反诉原告）王文秀，男，1923年6月22日出生。

委托代理人王群（被告之子），1945年10月20日出生。

委托代理人吴江涛，北京卓翔律师事务所律师。

第三人北京链家房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。

法定代表人左晖，董事长。

委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。

委托代理人闫惠，女，1980年10月4日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。

第三人北京中融信担保有限公司，住北京市朝阳区朝外大街18号丰联广场B座617室。

法定代表人左晖，董事长。

委托代理人闫松松，北京中融信担保有限公司法务。

原告（反诉被告）耿萍诉被告（反诉原告）王文秀、第三人北京链家房地产经纪有限公司、第三人北京中融信担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德海独任审判，公开开庭进行了审理。原告耿萍及其委托代理人李春杰、被告王文秀的委托代理人王群、吴江涛、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）的委托代理人唐广娟、闫惠到庭参加诉讼；第三人北京中融信担保有限公司（以下简称：中融信公司）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）诉称，2014年3月13日，在链家公司的居间服务下，耿萍与王文秀就北京市西城区月坛北街XX号楼XXX号房屋的买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，与链家公司签订了《居间服务合同》，与中融信公司签订了《房屋中介保障合同》。《北京市存量房屋买卖合同》主要内容约定：王文秀本人名下位于北京市西城区月坛北街XX号楼XXX号房屋作价278万元出售给耿萍，耿萍采用首付款118万元加银行贷款160万的方式支付购房款；王文秀保证其已如实陈述了该房屋的权属状况，该房屋没有产权纠纷；如因王文秀原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由王文秀承担相应责任；签订《北京市存量房屋买卖合同》当日，耿萍向王文秀支付定金10万元，并约定见银行批贷函三日内支付首付款118万元（通过链家公司指定的银行办理资金监管和资金托管，于过户后二日内办理资金解冻）；网签完成后3日内，双方共同前往银行办理贷款申请审批手续；2014年6月13日前办理产权转移登记手续，过户后二日内办理物业交割，税费由耿萍负担；当王文秀根本违约时，耿萍有权解除合同，有权要求王文秀支付违约金55.6万元。

双方的合同签订后，耿萍积极履行合同义务，希望合同能够及时履行完毕，向王文秀支付了定金10万元，向链家公司支付居间代理费61160元、向中融信公司支付保障服务费13900元、向评估公司支付评估费600元、向物业公司支付物业费938.6元、押金1000元。2014年6月26日，链家公司为我们办理了网签手续。按照合同约定，被告王文秀应于网签手续办妥后三日内，协助原告耿萍办理贷款的面签手续，但王文秀未能协助原告办理贷款面签手续，导致合同迟延至今无法履行。王文秀拒绝配合耿萍作银行贷款面签，拒绝配合出具相关手续文件（即办理面签时候需要王文秀提供房产证、配偶去世后的继承公证），最终导致合同无法继续履行，王文秀构成根本违约。现王文秀非但不承认自己根本违约，反而污蔑耿萍违约，还向耿萍主张赔偿金。经双方沟通无效，为维护耿萍自身的合法权益，依据《补充协议》的定诉至法院，要求：1、判令解除被告王文秀与原告耿萍之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同，王文秀向原告耿萍返还定金10万元、支付违约金55.6万元（278万总房款乘以20%）。2、判令被告王文秀赔偿原告耿萍经济损失77598.6元（包括：房屋评估费600元、原告代被告交纳的物业费938.6元、押金1000元、居间服务费61160元，保障服务费13900元）。3、诉讼费由被告负担。

被告（反诉原告）辩称，2014年3月13日，双方签订了原告所述的购房合同，次日，原告付被告定金10万元。被告配合原告去银行面签时，被告的配偶去世。2014年6月26日网签后三日内，被告协助原告去办理了面签手续，但银行需要提供产权证及继承公证，而公证处办不下来继承公证。2014年7月25日，我们通过了西城诉前调解，2014年7月28日出具调解书，2014年7月30日西城法院出具裁定书，确认了调解书的效力。之后，我们再次联系原告去办理银行面签，就联系不上原告了。被告于2014年7月31日，口头向链家公司通知了法院出具裁定书的事情。2014年8月10日，被告将调解书和西城法院裁定书通过链家公司交给了原告耿萍。合同约定2014年6月13日前办理房屋过户手续，没有履行的原因是原告没有购房资格，当时我们对此也不知道，后来中介公司跟被告说原告需要通过离婚来获得北京市的购房贷款资格，这个问题中介公司是在2014年5月下旬跟我们说的，具体时间记不清了。2014年5月16日，双方办理完毕涉案房屋的央产房上市手续，被告予以积极协助。被告认为原告的诉讼请求没有事实依据，房屋买卖合同不能继续履行是由于原告违约，现被告同意解除买卖合同及网签合同，不同意原告的其他诉讼请求，并反诉要求原告支付被告违约金55.6万元，诉讼费由原告负担。

对于被告的反诉，原告辩称，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》当日，确实没有给付被告定金，但是写了欠条。第二天原告给了被告定金10万元。另外，签订《北京市存量房屋买卖合同》的时候，原告具备购买北京市房屋的资格，也具有获得贷款审批的资格。对于被告做公证的问题，我们与北京市的公证处沟通过，被告的情况是可以做遗产公证的。法院裁定书作出后，原告没有不配合被告进行银行面签，原告在2014年7月30号后，还在找被告进行沟通，是被告不配合办理银行面签手续。故此，原告不同意被告的反诉请求。

第三人链家公司述称，2014年3月13日，经我公司的居间服务，耿萍与王文秀就北京市西城区月坛北街XX号楼XXX号房屋的买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，与链家公司签订了《居间服务合同》，与中融信公司签订了《房屋中介保障合同》。现双方解除合同，我公司没有异议。按《居间服务合同》的约定，《北京市存量房屋买卖合同》签订后，居间服务费不予退还。

第三人中融信公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其向本院递交答辩状表示，耿萍、王文秀与答辩人签订了《交易保障服务合同》，该合同是三方的真实意思表示；耿萍依合同约定向答辩人支付保障服务费13900元，向评估公司支付600元；如果法院判决解除合同，答辩人不持异议。

经审理查明：2014年3月13日，在链家公司的居间服务下，耿萍（买受人）与王文秀（出卖人）就王文秀名下的位于北京市西城区月坛北街XX号楼XXX号房屋（产权证号：京房权证西私字第XXXXXX号，央产房）的买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；双方与链家公司签订了《居间服务合同》，与中融信公司签订了《房屋交易保障服务合同》及其他相关（交易资金监管提示函、买卖定金协议书、交易双方信息表等）文件。《北京市存量房屋买卖合同》相关条款第四条的主要内容约定：双方约定房屋成交价格230万元，装饰装修及配套设施作价48万元（共计278万元），该价款由买受人一并支付给出卖人。买受人采用首付款（118万元）加银行贷款160万元的方式支付购房款。第五条主要内容约定：出卖人应当保证其已如实陈述了该房屋的权属状况，并应当保证该房屋没有产权纠纷。如因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第十条主要内容约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在2014年6月13日前取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行现行存款利率支付利息。

《补充协议》第一条约定：交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为278万元，此价格为出卖方净得价，不含税。第二条的主要内容约定：买受方于2014年3月13日，向出卖方支付定金10万元；买受方于见银行批贷函三日内，将首付款118万元（含定金10万元）以资金托管的方式，支付出卖方；买卖双方应于网签完成三日内，共同前往贷款机构办理贷款申请审批手续；买卖双方同意在2014年6月13日之前，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。第三条的主要内容约定：本交易涉及的税费全部由买受人承担，并直接向主管机关缴纳。第四条的主要内容约定：买卖双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出卖方若出现提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受方无法取得房屋所有权的，构成根本违约；逾期履行《补充协议》第二条约定超过15日的，构成根本违约。出卖方出现根本违约的情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%，向买受方支付违约金；因中介公司收取买受人的所有费用不予退还，（该费用）由出卖人直接赔付买受人。

《居间服务合同》关于居间代理费约定：因本次交易涉及央产上市等复杂事宜，经各方友好协商，买受人向链家公司支付居间代理费61160元。《房屋交易保障服务合同》关于保障服务费约定：签订合同当日，买受人向中融信公司支付保障服务费13900元，房屋评估费600元由中融信公司代收。

2014年3月13日，买受方耿萍向链家公司支付居间代理费61160元，向中融信公司支付保障服务费13900元、评估费600元。签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的当日，耿萍并未依约支付定金，但给王文秀书写了欠条。第二日，耿萍向王文秀支付定金10万元。为取得央产房上市交易的相关手续，2014年5月6日，耿萍向所购房产的物业服务部门支付2014年5月至2015年5月期间的物业管理费938.6元，支付住房押金1000元。2014年6月26日，买卖双方办理了出售房屋的网签合同（合同号：C889096）。

另查，王文秀出售的房屋系王文秀与其妻刘XX共同所有的房产，该房屋登记在王文秀名下。王文秀之妻刘XX于2013年6月去世，刘XX之父母已于早年去世。王文秀之妻去世后，王文秀未办理所售房屋的继承公证手续。当链家公司为耿萍、王文秀办理完毕出售房屋的网签手续，买卖双方依约到贷款审批部门办理贷款面签手续时，因王文秀未取得所售房屋的继承公证手续，进而无法办理贷款面签手续，以致双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不能继续向下履行。

对此，王文秀表示一直积极办理继承公证手续，但客观情况是难以取得王文秀之妻刘XX之父母去世的相关资料，公证处不予办理所售房屋的继承公证。2014年7月28日，王文秀及相关继承人在北京市西城区人民调解委员会达成了（2014）西民调字第137号人民调解协议书，相关继承人协议确定王文秀所售的房屋归王文秀所有。2014年7月30日，根据相关申请人的申请，本院出具了（2014）西调确字第19194号民事裁定书，确认（2014）西民调字第137号人民调解协议书有效。王文秀陈述2014年7月31日向链家公司口头告知了裁定书的事宜，2014年8月10日，向中介公司邮寄了人民调解书和法院的裁定书，并就此提供了邮政快递单据。王文秀陈述其后再联系耿萍继续履行合同事宜时，已经联系不到耿萍。庭审中，王文秀表示耿萍没有购房资格属于违约，但未提供耿萍没有购房资格的证据。耿萍表示自己具有购房资格，并提供其与链家公司工作人员通话录音及文本，以证明其与链家公司工作人员积极协调履行合同。

再查，因王文秀未及时提供继承公证手续，2014年7月17日链家公司书面催告王文秀于2014年7月25日前，办理继承公证相关手续，配合耿萍完成贷款面签手续，并继续履行合同。

耿萍以王文秀拒绝配合出具继承公证的相关手续文件，构成根本违约为由，于2014年7月21日诉至本院，要求：1、判令解除被告王文秀与原告耿萍之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同，被告王文秀向原告耿萍返还定金10万元、支付违约金55.6万元（278万总房款乘以20%）。2、判令被告王文秀赔偿原告耿萍经济损失77598.6元（含：房屋评估费600元、原告代被告交纳的物业费938.6元、押金1000元、居间服务费61160元，保障服务费13900元）。3、诉讼费由被告负担。同时，耿萍不同意王文秀的反诉请求。

王文秀同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同，但抗辩合同没有履行的原因是原告没有购房资格，并在链家公司催告办理继承公证的最后期限之前提起诉讼，要求解除合同，属于耿萍违约，不同意耿萍的其他诉讼请求，并反诉要求耿萍支付违约金55.6万元，并负担诉讼费。

链家公司表示对双方解除合同不持异议，但居间服务费不予退还。中融信公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其向本院递交答辩状表示，对双方解除合同不持异议。

上述事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《交易资金监管提示函》、《买卖定金协议书》、《交易方留存信息表》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、收条、链家公司和中融信公司的收费票据、北京中铁金方物业管理中心房管部门物业费收据、押金条、网签合同打印件、通话录音文字版、（2014）西民调字第137号人民调解协议书、（2014）西调确字第19194号民事裁定书、已购公房上市交易申请表、流程表、清结证明、变更通知单、催告函及回复，邮寄的邮单、公证处的告知书（均为复印件或打印件）等材料在案佐证。

本院认为：耿萍与王文秀签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，故双方当事人均应自觉履行合同约定的义务。庭审中双方当事人均表示不再继续履行该合同，请求本院予以解除并解除网签合同，故本院对耿萍与王文秀签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及C889096号网签合同予以解除。

关于违约责任，由于王文秀未提供耿萍不具有购房资格的相关证据，故对王文秀反诉要求耿萍支付违约金的反诉请求，本院不予支持。

由于在办理贷款面签手续的过程中，王文秀虽因客观原因不能出示继承公证书，但仍因王文秀一方的原因导致不能进行贷款面签手续，对此，王文秀应当承担相应的责任。故双方的购房合同解除后，耿萍向王文秀支付的定金10万元应当予以返还，客观上使耿萍造成的因购房支出的各项支出费用的损失，王文秀应当予以赔偿。故对耿萍要求王文秀返还定金，并赔偿经济损失77598.6元的诉讼请求，本院予以支持。

由于王文秀之妻刘XX之父母去世的时间久远，刘XX之父母去世的相关证据资料客观上确实难以找到。耿萍与王文秀于2014年6月26日，办理了出售房屋的网签手续，按照购房合同约定双方应于2014年6月29日前办理贷款申请审批手续，此日与双方约定的在2014年6月13日之前，共同办理房屋所有权转移登记手续的期间已经超过了《补充协议》约定的15日的根本违约期间。对此逾期责任，双方均未提供证据证明，本院无法归责于一方。链家公司催告王文秀于2014年7月25日前，办理继承公证相关手续。其后，王文秀积极通过人民调解协议书和本院的民事裁定书，于2014年7月30日确定了自己的继承权利。此时，购房合同本应可以继续履行，但本案中双方均表示不再继续履行合同。在此情况下，耿萍要求王文秀支付根本违约的违约金55.6万元的诉讼请求，本院难以支持。

第三人中融信公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依据其提交的答辩意见依法审判。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除耿萍与王文秀签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及针对房屋所有权证号为京房权证西私字第XXXXXX号房屋签订的网签合同。

二、自本判决生效之日起七日内，王文秀退还耿萍支付的购房定金十万元。

三、自本判决生效之日起七日内，王文秀赔偿耿萍经济损失七万七千五百九十八元六角。

四、驳回耿萍的其他诉讼请求。

五、驳回王文秀的其他反诉请求。

如果王文秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五千五百六十八元，由耿萍负担三千六百四十二元（已交纳）；由王文秀负担一千九百二十六元（自本判决生效后七日内交纳）。

反诉费四千六百八十元，由王文秀负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　王德海

书记员　　王运佳