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黄XX与潘XX租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市江南区人民法院

原告黄XX,男,住广西大新县。

委托代理人韦珍莲,广西作一律师事务所律师。

被告潘XX,女,住南宁市。

委托代理人唐X,XXX律师。

原告黄XX诉被告潘XX租赁合同纠纷一案,本院于2013年8月12日立案受理后,依法组成合议庭,于2013年9月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦珍莲、被告潘XX及委托代理人唐X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称,被告称其有闲置地可对外出租,原告经朋友介绍与被告于2011年8月26日签订了租地合同书,由被告将黄茅坪闲地的使用权租给原告使用,原告向被告支付了租地租金76000元,之后原告另行出资在该空地上建房,在建房办理相关手续中,原告得知被告所出租的土地是没有土地使用权证的,也无法办理建房的相关手续,因此原告不再投入资金建房,并要求被告返还租地款76000元,但被告一直拖延不返还原告。2013年7月中旬,原告在该地所建的房因政府拆迁,拆迁部门按每平方米200元赔偿拆迁补偿款16940元,但被告将其据为己有,恳请法院依法判令:1、被告返还原告租金76000元;2、判令被告返还原告房屋拆迁补偿款16940元及利息(从2013年7月15日至被告实际履行之日);3、由被告承担本案诉讼费。

庭审中,经合议庭释X,原告变更诉讼请求,确认诉讼请求为第一项和第三项,不在本案中请求第二项诉请。

原告的证据有:1、《租地合同书》,证明原被告就黄茅坪闲地签订了租地合同书;2、《收据》,证明被告收取了原告租金76000元;3、录音光盘与书面材料,证明原告要求被告还租地款76000元,被告拒绝退还以及原告所建房屋拆迁补偿款为16940元;4、原告移动电话清单,证明通话时间;5、原被告移动电话发票,证明原被告用手机联系的号码;6、原告所建房屋照片,证明原告在租地上所建的房子。

被告辩称,原被告双方签订租赁合同是合法有效的,并没有导致合同无效的行为。被告将土地出租给原告,也已经告知是将土地使用权给原告使用,现土地被国家征收,根据法律规定,被告只需要把土地上附着物作价补偿给原告即可,而不需要把租金退回给原告,而且国家征收是不可抗力,双方应预见得到,原告无权要求被告返还租金。恳请法院依法判令:1、驳回原告要求返回租金的请求;2、被告愿意返还原告房屋补偿款,但要扣除劳务费;3、本案诉讼费由原告承担。

被告在庭审中当庭提交的证据有:1、经开区项目土地附着物清点丈量表;2、土地附着物登记作价表;3、被告身份证复印件及户籍资料;4、照片。以上证据证明租赁土地的使用权是被告合法享有的。

根据原告的起诉和被告的答辩,本案争议焦点为:原被告于2011年6月26日签订的《租地合同书》是否合法有效?

经庭审质证,被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性及关联性没有异议;对证据3有异议,其认为该证据不能证明原告主张的事实;对证据4有异议;对证据5、6的真实性、合法性无异议,但其认为该两份证据与本案无关联。原告对被告提交的证据1、2、3、4有异议,认为该组证据不能证明被告享有租赁土地的合法使用权。

本院综合当事人的举证和质证,认证如下:对当事人双方无异议的证据,予以采信;对原告的证据3、4,经合议庭听取录音核对文字材料,确认了该两份证据的真实性,但原被告通话过程中所做的妥协和让步并不能直接作为定案依据;本院对原告的证据5、6的真实性予以确认;对被告提交的证据1、2、3、4,在庭审中,合议庭认可被告关于超过举证期限提交证据的理由,同意该组证据进入质证程序,并对该组证据的真实性予以确认。

结合上述认定的证据及庭审笔录等材料,本院确认以下法律事实:原告黄XX与被告潘XX于2011年6月26日签订了《租地合同书》,合同书载明:被告潘XX与原告黄XX双方协商一致达成协议,将潘XX在黄茅坪闲地的使用权租给黄XX使用,并约定地块租用期限为长期使用,租地面积为84平方米,总租金为人民币76000元。黄XX有权自行使用租赁土地,该地面建筑及附着物归黄XX所有。2011年8月26日被告潘XX收到原告黄XX租金76000元,之后原告自行出资在该地上建房。该土地于2013年7月被辖区政府征收,后原被告因退还租金发生纠纷,并诉至本院。

本院认为,原告黄XX与被告潘XX于2011年6月26日签订的《租地合同书》,是对农村集体组织所有土地使用权的转移予以约定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定,农民集体所有的土地不能出租或者变相出让用于非农业建设。本案中,被告潘XX是租赁土地所在地的农村集体组织成员,原告黄XX不是租赁土地所在地农村集体组织成员。原被告就农村集体所有土地使用权的出租约定用于房屋建设,没有合法依据。被告擅自出租集体所有土地给集体外人员用于非农业建设,违反了法律的强制性规定。因此,原被告于2011年6月26日签订的《租地合同书》无效,本院予以撤销。双方因合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,原被告双方明知该租地约定违反国家法律的强制性规定,扔擅自约定用于房屋建设,双方都存在过错,应对合同被撤销的后果承担同等责任。

原被告双方签订的《租地合同书》因无效被撤销后,原告黄XX已支付给被告潘XX的租金76000元如何处理的问题,本院认为,合同被撤销后,双方因合同取得的财产,应当予以返还。因此,对于原告黄XX请求被告潘XX返还租金的请求,本院予以支持。但鉴于合同签订之日起至土地被政府征收时止,原告黄XX对租赁土地已实际占有并使用达两年,其应适当支付占有土地期间的使用费。对于使用费的具体标准,本院参照双方所约定的租金总额及原告占有并使用土地的时间,酌情认定为7600元。因此,扣除使用费,被告潘XX应向原告黄XX返还租金68400元。

综上,依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定,判决如下:

一、被告潘XX应返还原告黄XX租金68400元;

二、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。

案件受理费2123元,由原告黄XX承担1061.5元,被告潘XX承担1061.5元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状,并按对方当事人人数提供副本,并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2123元,款汇:南宁市中级人民法院诉讼费专户;开户行:中国XX;帐号:0102XXXX87017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的,则按自动撤回上诉处理。

审 判 长  蒙永富

人民陪审员  蒙德荣

人民陪审员  麦XX

书 记 员  王XX

附相关法律条文如下:

《中华人民共和国土地管理法》

第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

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基本信息

裁判日期:2014/04/08 星期二 16:00:00

审理法院:广西壮族自治区南宁市江南区人民法院

标      的:76000元

参与本案的律师

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