傅XX与闫XX、高X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2014）沪二中民二（民）终字第2149号

上诉人（原审被告、反诉原告）傅XX。

委托代理人傅XX。

被上诉人（原审原告、反诉被告）闫XX。

被上诉人（原审原告、反诉被告）高X。

上列两位被上诉人共同委托代理人金建良，上海市江南律师事务所律师。

原审第三人上海XX。

投资人陆X。

原审第三人陆X。

上诉人傅XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，傅XX为上海市XXXXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）权利人。2013年9月10日，闫XX（乙方）与傅XX（甲方）、第三方上海XX（以下简称“新XX”）三方签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，经新XX居间，闫XX向傅XX购买系争房屋，房价款人民币（以下币种均为人民币）105万元，首期房款支付32万元，二期房款支付71万元，剩余房款2万元以现金支付。该协议第十三条其他约定部分手写载明，1、乙方要求从甲方签定本协议当日开始计算三个月后过户该房屋；2、乙方于2013年10月10日之前通过新XX直接支付50万元整。房屋尾款于2013年12月10日过户当日一次性支付。该协议第十四条约定，居间方特别告知：为保障你的利益在您向本公司支付任何一笔款项时，务必要求我方业务人员提供印有本公司财务专用章或发票专用章的收款凭据，以确认本公司收到该笔款项。除现金外，支付给本公司的任何款项务必存入本公司指定的银行账户，否则，本公司概不负责。（该协议闫XX先签订，嗣后由第三人拿到苏州让傅XX签订）。签订该协议当日，傅XX出具收款收据确认收到房款2万元，并在该收款收据上备注另追加房款1万元。2013年9月11日，闫XX通过其账户向陆X账户转账6万元。2013年9月13日，闫XX通过其账户向陆X账户转账42万元，同日，第三人新XX出具收款收据予以确认。2013年9月，傅XX出具《授权书》，主要内容为，本人授权信实地产（即新XX）陆X做资金监管，付款由陆X直接通过银行转账到我本人中国XX账户内，款以银行转账凭条为准（要求第一笔房款必须于2013年10月10日前支付，共计金额50万元整）。

2013年10月8日，闫XX、高X（乙方）与傅XX（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，房价款88万元，甲方于2013年10月8日前腾出房屋。2013年12月10日前共同办理过户手续。合同第九条第三款约定，逾期超过7日未付款的，则甲方有权单方解除合同，乙方承担总房价款的20%的赔偿责任。合同附件三付款协议部分约定，首期房款27万元（含定金2万元）在签订合同当日进行支付。二期房款59万元申请贷款。三期房款2万元在房地产交付时支付。2013年10月15日，傅XX在上述合同上签字。同日，傅XX出具收款收据确认收到由闫XX、高X直接支付给傅XX的款项52万元。2013年10月，闫XX与傅XX签订《房地产买卖合同之补充协议》，主要约定，双方签订的系争房屋买卖合同价为88万元，成交价为106万元，闫XX、高X向傅XX支付搬迁补偿费18万元，在过户当日内支付。2013年10月31日，闫XX向陆X账户转账20万元。2013年12月13日，第三人出具承诺书，内容为：“本人陆X承诺于2013年12月28日之前去苏州XXXXX号XXX室房东傅XX（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）付房款肆拾柒万元整并负责开通水电煤，当日付清余款人民币壹拾万元整。另外傅XX（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）负责配合月浦八村XXX号XXX室客户闫XX到宝山公证处办理公证委托。客户闫XX于2013年12月25日把购买月浦八村XXX号XXX室剩余房款人民币叁拾陆万元整支付给房东傅XX（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）。”

2014年2月，闫XX、高X诉至原审法院，要求傅XX履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》并办理系争房屋过户手续。傅XX反诉要求：1、判令解除房屋买卖合同；2、判令闫XX、高X支付赔偿金5万元；3、判令闫XX、高X搬出所占用的系争房屋。

原审法院审理中，关于交易的其他情况，闫XX、高X表示，2013年9月10日签订居间协议时，傅XX不在场，第三人把协议拿到苏州让傅XX签字。接着第三人告知闫XX、高X、傅XX要追加定金至8万元，闫XX、高X与傅XX通过电话后，傅XX称可以直接将钱款打入陆X的账户，故向陆X账户转了6万元。嗣后，陆X打电话跟闫XX、高X说傅XX着急用钱，为表达诚意，闫XX、高X于2013年9月13日向陆X账户转账42万元，后来觉得没有见过傅XX不放心，在闫XX、高X要求下第三人提供了傅XX的授权书及照片等。2013年10月8日，双方分开签订了买卖合同。2013年10月17日，双方分开签订了《房地产买卖合同之补充协议》。2013年10月底，第三人召集双方到了中介处，当时出示了52万元的收据，在收据上有傅XX的签字，且当场傅XX也没有提出异议。在这种情况下，2013年10月31日，闫XX、高X又向陆X账户转账20万元。打完20万元后，闫XX、高X等着过户，同时考虑到傅XX行走不方便，就想通过以委托公证方式处理过户事宜。12月初联系傅XX的侄女，那时才知道陆X大概付给傅XX12万元，双方就一起找陆X，联系上陆X后陆X一直在拖延，一直到12月10日陆X仍没有出现。12月13日，双方至中介处报警，经电话联系陆X，陆X让新XX出具了《承诺书》。然陆X在12月25日前仍未处理相关事宜，故涉讼。

傅XX则表示，傅XX身体不好，无子女照顾，故考虑将系争房屋卖掉买苏州纯水岸的房屋。2013年7、8月，傅XX到上海挂牌销售系争房屋（因为房价低要求一次性付款）。2013年9月10日晚，傅XX接到陆X的电话称有人要买系争房屋，于是傅XX就让陆X及中介工作人员孟XX等到苏州来。第三人过来后，傅XX签了居间协议，也收了2万元定金。当时傅XX提出将购房款直接打入傅XX中国XX账户，陆X当场抄写了账号。2013年9月11日，傅XX订购了苏州纯水岸的房屋，就等购房款支付纯水岸房款。2013年9月12日、13日，孟XX要求傅XX确认收款情况，傅XX经查后确认在中国XX账户上收到5万元，至于谁转账不清楚。因为在10月10日前要付清50万元，10月8日傅XX就打电话问孟XX闫XX、高X的付款情况，孟XX称闫XX、高X好像已经将房款打给陆X了，再问一问。由于没有回复，傅XX就让其侄女到上海核实情况。傅XX的侄女见到陆X后，陆X称闫XX、高X贷款没有下来，没有收到闫XX、高X钱款，不要慌。10月14日，傅XX的侄女又打电话给孟XX并表示按理闫XX、高X要一次性付款的，孟XX则称房款已经打入陆X账户并告知了陆X的电话。傅XX的侄女联系陆X，陆X称在中介等，与傅XX的侄女一起去苏州交款。10月14日当日陆X去了苏州，10月15日陆X与傅XX一起到了纯水岸售楼处，付掉了傅XX所买纯水岸房屋的房款的零头49，634元。10月14、15日，傅XX问过陆X关于闫XX、高X的付款情况，陆X只是称贷款没有下来，没有正面表态闫XX、高X是否付过款。之后，因为纯水岸房屋要付款，而孟XX称闫XX、高X已经将钱款支付了。双方就找陆X并于12月在中介处报警，第三人出具了《承诺书》。

原审法院认为，闫XX、高X与傅XX签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据居间协议第十三条手写部分的约定，闫XX、高X在2013年10月10日前支付50万元，12月10日前过户当日支付尾款。该条款虽与《上海市房地产买卖合同》附件三付款方式的约定不一致，然考虑到手写条款优先于打印条款，且闫XX、高X实际上按照该条款进行付款，结合傅XX有关付款情况的陈述，可认定居间协议第十三条更符合双方的真实意思，可认定为双方约定的付款方式。结合到本案，闫XX、高X已在2013年10月10日前通过现金支付2万元，并根据傅XX出示的《授权书》向陆X账户转账48万元，另在10月31日转账20万元，已在约定期限内履行其付款义务。至于未付尾款，系因双方对已支付房款的去向等问题产生争议并向陆X寻求解决，致双方实际未相约过户，使约定的12月10日前过户的期间徒过，难以认定闫XX、高X未支付后续房款构成逾期。傅XX辩称先付款后过户，缺乏合同依据，不予采信。傅XX另辩称依据居间协议，闫XX、高X应向新XX账户进行付款，然从《授权书》内容看，傅XX授权“信实地产陆X做资金监管”，付款转账则由陆X进行。在此情况下，闫XX、高X向陆X账户打款，并无不当。故对傅XX的上述辩称意见，亦不予采信。考虑到傅XX已授权陆X收取款项，故陆X收取款项的后果应由傅XX承受，可视为闫XX、高X已完成相应的付款义务。故傅XX主张闫XX、高X逾期付款构成根本违约并据此解除合同、搬离房屋及支付赔偿金，缺乏依据，法院不予支持。闫XX、高X主张继续履行合同，予以准许，故傅XX应协助闫XX、高X办理过户手续，闫XX、高X亦应在办理过户手续当日支付傅XX房屋尾款36万元。至于傅XX与第三人之间有关闫XX、高X已支付房款的纠纷，傅XX可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下：一、傅XX于判决生效之日起十日内，协助闫XX、高X办理上海市XXXXX号XXX室房屋过户手续，将上述房屋过户至闫XX、高X名下；二、闫XX、高X于办理过户手续当日支付傅XX房款36万元；三、傅XX的所有反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12，600元、反诉案件受理费减半收取525元及保全费5，000元，均由傅XX负担、

傅XX不服原审法院判决，向本院提起上诉称，傅XX从未授权陆X收款，是授权陆X做资金监管，且时间是在闫XX、高X自行向陆X付前两笔购房款之后，事实是闫XX、高X自行委托陆X付款，但陆X未完成闫XX、高X委托的付款事务，后果应由闫XX、高X承担，且闫XX、高X在支付房款过程中违反双方合同及中介协议的约定，超出授权书监管52万元的范围付款，有明显过错，原审认定有误，请求二审法院撤销原审判决，驳回闫XX、高X原审诉请，支持傅XX原审反诉请求。

被上诉人闫XX、高X辩称，买卖合同系双方当事人的合意，合同签订后，傅XX书面授权新XX投资人即陆X作为傅XX的收款人。闫XX、高X于2013年9月10日支付傅XX现金2万元，另分别于2013年9月11日、9月13日、10月31日通过银行汇款方式共支付陆X房款68万元，双方并进行房屋交接，闫XX、高X已完成相应合同义务，原审法院判决正确，不同意上诉人傅XX的上诉请求，请求维持原判。

原审第三人新XX、陆X均未作陈述。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，闫XX、高X与傅XX签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》均系双方当事人真实意思表示，与法无悖，双方均应正确履行。根据查明的事实，2013年9月，傅XX出具《授权书》，主要内容为，本人授权新XX陆X做资金监管，付款由陆X直接通过银行转账到我本人中国XX账户内，款以银行转账凭条为准，要求第一笔房款必须于2013年10月10日前支付，共计金额人民币50万元整。故可以认定，傅XX授权新XX陆X做资金监管，付款转账则由陆X进行，包括第一笔房款。现闫XX、高X根据合同约定及《授权书》，已完成相应的付款义务，傅XX主张闫XX、高X构成根本违约并据此解除合同、搬离房屋及支付赔偿金，依据不足，本院不予支持。傅XX与第三人之间有关闫XX、高X已支付房款的纠纷，傅XX可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币13，125元，由上诉人傅XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘海邑

审　判　员　　周XX

代理审判员　　高　胤

书　记　员　　朱XX

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……