孙XX与张XX土地租赁合同纠纷一审民事判决书

原告孙XX。

委托代理人陈亮，上海顺盈律师事务所律师。

委托代理人成彦军，上海顺盈律师事务所律师。

被告张XX。

原告孙XX诉被告张XX土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2014年7月15日、2014年8月19日两次公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，并于2014年12月2日再次公开开庭进行了审理。原告及委托代理人三次到庭参加了诉讼，被告到庭参加了第二次庭审。被告经本院合法传票传唤，无正当理由缺席第一、第三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年1月11日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定由被告将灯塔村不可耕种土地20亩土地租赁给原告使用。合同签订后，原告投入大量资金，在租赁土地上铺设水泥地坪、并购买机器设备及原材料、聘请专业人员挖生产所需的浅井、深井，改造生产所使用的高压电线路，生产水泥制品。后因政府规划，原告租赁厂地及附属设施被完全损毁，给原告造成巨大损失，经上海忠诚万业房地产估价有限公司（以下简称忠诚万业公司）评估，原告投资损失为人民币1，390，287元（以下币种同）。为此，原告诉讼来院，要求：判令被告补偿原告投资等损失1，390，287元。

原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：

1、《土地租赁合同》一份，拟证明双方存在租赁关系，并约定了补偿损失的事实；

2、《房地产评估报告》一份，拟证明租赁土地上建筑物，附属设施，机器设备及存货，物价损失一共1，390，287元的事实；

3、照片若干及光盘一份，拟证明拆除时的搭建情况的事实；

4、营业执照、组织机构代码证、税务登记证各一份，拟证明原告在租赁土地上的经营合法性；

5、缴费凭证一组，拟证明原、被告之间土地租金已经按时缴纳的事实；

6、《情况说明》及附件一份，拟证明评估机构对于造价费用的计算依据；

7、《情况说明》一份，拟证明忠诚万业公司对于房屋价值的评估虽记载为钢混，但仍以混合结构的标准进行计算的事实；

8、《奉贤区南桥镇人民政府关于对违法用地项目进行整治的通知》一份，拟证明系争土地因存在违章建筑而被拆除的事实。

被告辩称，愿意补偿，但对具体项目需要调整。

被告未就自己的辩称，向本院提交证据。

审理中，经原告申请，本院传唤忠诚万业公司出庭对《房地产估价报告》接受质询，忠诚万业公司述称：估价报告中所指钢混是钢筋混合结构，简写成“钢混”是用词不严谨，但估价报告中的计算标准系采用混合结构标准；建筑物全新情况下，重置价要高于造价，但因为成新率等因素，本案所涉建筑物及附属设施之重置价低于造价；估价报告中所指装修重置价系装修现价值。

经当庭质证，被告对于原告提供的证据1无异议；对证据2无异议，但对其中的项目有异议；对证据3认可；对证据4真实性有异议但认为与本案无关；对证据5不认可，认为自己没有收到过钱，也没有出具凭证；对证据6无异议，具体项目由法院酌定。本院对于原告提供的且被告无异议的证据予以采纳，对于证据4，与本案无关联性，本院不予认可；对于证据5，无法核实真实性，本院不予认可；对证据6、7及鉴定人员的陈述，本院予以认可。

结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：

2011年1月11日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定由原告向被告承租坐落于上海市奉贤区南桥镇灯塔XX20亩土地。合同期限自2011年2月1日起至2021年1月30日止。合同第五条约定：“本协议在履行期间，如遇到国家市政征用和其他规划，双方无条件服从，但对于乙方（即原告）所做投资部分，按国家有关规定给予补偿，本协议自行终止。”合同第六条约定：“自签订合同后乙方需在场地上进行搭建简易工棚和数间工人宿舍，如遇有关部门强拆，给乙方所造成的经济损失由甲方（即被告）承担。损失费用必须在二个月之内给付乙方，每逾期一天，甲方赔偿乙方每天2，000元。如因乙方自身原因不能使用，合同自行终止，乙方所有的设施在当年租金到期后一个月内全部自行清出。”合同第七条约定：“租金支付方式，合同签订第一年预付50，000元给甲方，余款三个月内付清给甲方，第二年到期后一个月之内付清。以后照此类推，每三年递增一次，每次递增10%。乙方在一个月之内不能付清场地租金，每逾期一天，乙方赔偿给甲方每天2，000元。”

合同签订后，原告再次于租赁土地上搭建厂房及宿舍，浇筑地坪等附属设施，花费若干。后因租赁土地涉及违章建筑等原因，经有关部门进行依法拆除。原告与被告无法就损失补偿达成一致意见，致涉讼。

本院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方对《土地租赁合同》无效均无异议，且原告的建造行为经过被告的同意，原告要求被告就合同无效后的损失根据过错程度进行分摊，于法有据，应予支持。本案之争议焦点在于原告损失总额的确定。对于建筑物及附属设施的费用，因忠诚万业公司确认本案所涉建筑物及附属设施的重置价低于造价，而原告坚持以重置价为诉请依据，本院予以认可。对于估价报告中对厂房记载为钢混的问题，忠诚万业公司确认实际估价仍以混合结构为标准，本院予以认可，故建筑物的重置费用为489，669元。对于附属设施重置费用，根据双方的确认，应扣除评估表清单中的围墙、电缆线，场地因原告自认其中30%由被告建造，故在总额中进行相应的扣除。另被告辩称，场地全部由其建造完成，但未提供有效证据证明，本院不予认可。经计算，附属设施的重置费用为434，767.4元。对于装饰装修损失，《房地产估价报告》确定装饰装修现值为20，506元，本院予以认可。审理中，原告撤回对设备搬迁损失及办公用品搬迁损失的主张，本院予以认可。因原、被告对于合同无效具有同等过错，故本院认定被告应承担原告上述损失的50%为宜，经计算为472，471.2元。被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告张XX于本判决生效之日起十日内补偿原告孙XX损失472，471.2元；

二、驳回原告孙XX其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币17，313元，由原告孙XX负担11，429元，由被告张XX负担5，884元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　张　慧

代理审判员　李　楠

人民陪审员　顾秀英

书　记　员　刘XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。