梅XX、蔡X等与上海XXXX开XX、上海XX公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市青浦区人民法院民事判决书

　　(2017)沪0118民初924号

　　原告：梅XX，男，1970年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

　　原告：蔡X，女，1974年7月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

　　委托诉讼代理人：梅XX，男，1970年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

　　原告：梅XX，女，2005年2月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

　　原告：梅X2，女，2005年2月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

　　上列两原告共同法定诉讼代理人：梅XX，男，1970年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华XX***弄***号***室。

　　被告：上海XXXX开XX，住所地上海市青浦区。

　　法定代表人：顾XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：范XX，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：许XX，上海市XX律师。

　　被告：上海XX公司，住所地上海市青浦区。

　　法定代表人：匡X，总经理。

　　委托诉讼代理人：陈XX，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：熊颖，上海市XX律师。

　　被告：姚XX，男，1969年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

　　被告：上海XX公司，住所地上海市青浦区。

　　法定代表人：姚XX，总经理。

　　上列两被告共同委托诉讼代理人：沈XX，上海XX律师。

　　原告梅XX、蔡X、梅XX、梅X2诉被告上海XXXX开XX、上海XX公司、姚XX、上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2017年3月14日公开开庭进行审理，原告梅XX并作为原告蔡X的委托诉讼代理人、原告梅XX、梅X2的法定诉讼代理人，被告上海XXXX开XX委托诉讼代理人范XX，被告上海XX公司的委托诉讼代理人陈XX，被告姚XX并作为被告上海XX公司法定代表人，被告姚XX和被告上海XX公司的共同委托诉讼代理人沈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　梅XX、蔡X、梅XX、梅X2向本院提出诉讼请求：判令被告上海XXXX开XX、被告上海XX公司、被告上海XX公司支付原告自2015年12月1日至2016年12月31日的房屋租金人民币46,800元按照每月3,600元，计算13个月为46,800元。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：四原告在青浦XX获悉被告上海XX公司发布的关于港隆广场青浦超大一站式商铺写字楼等出售广告，该广告刊有好美家入驻的实景图，广告词明确好美家10年统一经营，零风险创造收益惊喜，该广告承诺9年包租、坐享8%稳定高回报等。在此广告诱惑下，四原告从被告上海XX公司处购得上海市青浦区XXXXX号XXX室商铺。四原告根据被告上海XX公司的指令，与被告上海XXXX开XX在同一地点签订《上海市商品房租赁合同》，约定四原告将上述商铺出租给被告上海XXXX开XX，月租金6,381元，租期至2015年4月30日止;此外合同还约定了双方的权利义务及合同变更、终止的条件等。合同期内，被告上海XXXX开XX、被告上海XX公司将系争商铺转租给被告姚XX。经查，被告姚XX于2014年11月20日注册成立被告上海XX公司，经营范围为歌舞娱乐，批准的营业期限为2014年11月20日至2015年4月30日。至2015年4月底，原告与被告上海XXXX开XX、被告上海XX公司之间租赁合同期满，但两被告未按约返还系争商铺，由被告姚XX、被告上海XX公司实际占有至今。原告认为，根据原告与被告上海XXXX开XX、被告上海XX公司签订的租赁合同约定，在合同期满后，更未能返还涉案商铺给原告，而被告姚XX、被告上海XX公司作为商铺实际使用人至今占用。为此，被告应支付相应的房屋租金，原告遂诉至法院，作如上诉请。

　　被告上海XXXX开XX辩称，同意原告陈述的事实，原告诉状无法看出何时起诉，法律规定租金的诉讼时效是1年，超出诉讼时效的不予支持。原告与被告上海XXXX开XX之间的租赁合同租期至2015年4月30日，有1个月免租期，5月30日之前都是被告上海XXXX开XX使用且支付了租金。实际使用人被告上海XX公司与原告对租金、支付方式进行协商，虽然原告与被告上海XX公司没有进行法律上房屋交还手续，但实际法律关系已经变更，客观上原告与被告上海XX公司就新的租赁关系进行洽谈且实际由被告上海XX公司向原告支付租金，对原告主张的租金标准无异议，但原告和被告上海XXXX开XX之间已经没有租赁关系。不同意支付租金。

　　被告上海XX公司辩称，同被告上海XXXX开XX的答辩意见。

　　被告姚XX辩称，如果法院认定原告与被告上海XX公司产生租赁关系，被告姚XX仅仅是代表公司进行洽谈，与被告姚XX无关。

　　被告上海XX公司辩称：原告和被告上海XXXX开XX之间存在租赁关系，虽然两者合同已经到期，但权利义务尚未解决清楚，房屋交付、腾退等均没有完成。原告与被告上海XX公司建立租赁合同的前提是原告对房屋收回有处置权，但当时原告没有收回房屋，原告本人陈述没有收到房屋，故原告与被告上海XXXX开XX之间有租赁关系。

　　本院经审理认定事实如下：四原告作为出租方与被告上海XXXX开XX签订《上海市商品房租赁合同》，约定四原告与被告上海XX公司就系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》，而此前被告上海XXXX开XX、被告上海XX公司就系争房屋签订了《上海市商品房租赁合同》，四原告同意依法承继被告上海XX公司在该《上海市商品房租赁合同》中的相关权利义务，并自愿与被告上海XXXX开XX订立本合同;该房屋租赁截止日为2015年4月30日，双方约定自2009年11月1日起算租金，四原告完全理解并明确认可2009年11月1日前该房屋不向被告上海XXXX开XX收取任何租金;租赁期内该房屋月租金为6,381元，每半年支付一次，被告上海XXXX开XX应于每半年中第三个月的28日之前向四原告支付该半年的租金;等。该合同到期后双方未续签合同。

　　2013年8月16日，案外人上海XX公司作为甲方原、被告一致确认是受被告上海XXXX开XX委托签订合同与被告姚XX原、被告一致确认实际使用人是被告上海XX公司作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商业用房坐落在上海市青浦区XXXXX号二楼港隆广场百家店南侧商铺，建筑面积3,170平方米;双方约定该房屋仅用于娱乐行业KTV用途;租赁期限自2013年9月1日至2015年4月30日，租金起算日为2014年1月1日;等。该合同到期后双方未续签合同。

　　2015年5月8日，案外人上海XX公司向被告姚XX发出催告函，告知租赁期限至2015年4月30日止，现租赁合同已经到期，要求被告姚XX应于2015年5月3日前返还房屋，但至今仍未搬离，告知被告姚XX若要继续使用该房屋，务必于2015年5月15日前与全部相关小业主谈妥并签订新的租赁合同，新的租赁合同中必须具备“房屋已向承租方交付;上海XX公司不再承担向出租方返还房屋的义务”等相关条款等。

　　被告上海XX公司自租赁合同到期后仍继续使用系争房屋。原告与被告上海XX公司协商一致确定租金为每月3,600元，被告上海XX公司已支付四原告2015年6月至11月的租金21,600元。被告上海XX公司2017年3月10日将房屋交付给被告上海XXXX开XX。

　　对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房租赁合同、租金明细、租赁合同、催告函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。

　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告将房屋出租，有权收取租金，本案争议焦点是原告应向何X收取租金。原告与被告上海XXXX开XX签订的租赁合同截至2015年4月30日已经到期，被告上海XXXX开XX委托案外人上海XX公司与被告姚XX签订的租赁合同也于2015年4月30日到期。上述两份合同到期后均没有续签租赁合同，案外人上海XX公司已经发函明确表示如果被告姚XX要继续使用房屋，务必与业主协商签订新的租赁合同，实际上原告与被告上海XX公司已经协商确定新的租金标准为每月3,600元，原告也接受了被告上海XX公司支付的半年的租金，原告和被告上海XX公司之间建立了新的租赁关系，原告也是以新的租金标准主张权益，故原告应向被告上海XX公司主张租金，无权向被告上海XXXX开XX、被告上海XX公司收取租金。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告梅XX、蔡X、梅XX、梅X2自2015年12月1日至2016年12月31日的房屋租金46,800元;

　　二、驳回原告梅XX、蔡X、梅XX、梅X2的其余诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费970元，减半收取计485元，由被告上海XX公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审判员 金艳

　　二〇一七年四月十七日

　　书记员 岳XX