二手房交易完正常时间

宋凯律师

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1、户口迁移部分处理最为复杂
户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题就目前而言可以说解决乏术。
针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必不可少的。
2、由于未能成功贷款产生的纠纷
随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款的限制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整。
目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的
从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。
3、期房限转之后的期房买卖
在“期房限转”政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当的份额，而随着“期房限转”政策开始施行以及随后而来的一段市场冷淡期，很快又兴起了期房转让的现象，具体的操作方式就是在产权过户的问题上做文章。
此类二手房交易出现的纠纷，原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约按照合同约定承担违约责任，却不愿意继续履行合同，更有甚者，直接转售他人。